关键词
建筑工程合同价款结算 以物抵债清偿
裁判要旨
一、对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
二、当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。
三、在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。
四、在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。
基本案情
2005年，兴华公司跟通州建总公司签订《建设工程施工合同》，约定：兴华公司将呼和浩特市供水大厦工程的施工任务发包给通州建总，工程内容：土建与安装工程总承包；合同签订后，通州建总进场施工完毕，案涉工程没有进行竣工验收，兴华公司于2010年底投入使用。
通州建总向一审法院起诉请求：1.兴华公司向通州建总支付工程欠款59423053元；2.兴华公司向通州建总支付工程欠款的利息（从2011年2月20日至实际给付之日按照银行同期贷款利率计算）；3.兴华公司向通州建总支付违约金11594336元；4.兴华公司承担本案全部诉讼费用。
一审查明兴华公司已付工程款59211582元，尚欠通州建总工程款26004559.35元，并判决兴华公司于判决生效之日起三十日内给付通州建总工程款26004559.35元及其利息（从2011年2月20日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
兴华公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，主要理由：
兴华公司提交的《房屋抵顶工程款协议书》明确约定兴华公司以财富大厦A座9层房屋抵顶通州建总工程款1095万元，一审法院对《房屋抵顶工程款协议书》避而不谈，不将1095万元认定为已付工程款，属于遗漏证据。
最高人民法院针对争议焦点的观点及说理：
基于上述理由，最高人民法院认为兴华公司的上诉理由不能成立，但其关于欠付工程款利息起算时间的上诉请求，部分能够成立，最终仅对利息起算时间进行了纠正，维持一审其他判决。
案例解析
本案系属于建设工程施工合同纠纷，最高人民法院选为指导案例公布，体现了最高人民法院在同类案件中的指导性裁判理念。坚果律师在对案件分析后，同时也归纳出本案涉及的几个问题进行了分析。
01“以物抵债”协议的效力
在实践中，建设单位为了缓解资金周转的压力，常在履行合同过程中与承包人协商采用“以物抵债”方式支付工程款。此项纠纷发生时，不是单一的纠纷，往往涉及多重法律关系。
当前法律、司法解释对以物抵债协议效力并无明确的规定，最高院在2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条要求，对履行期届满后达成的以物抵债协议人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
关于“恶意”的认定标准，司法实践中的一般界定为：行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。
而确认行为人行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利的标准，则是如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道的即为应当知道，行为人与相对人相互勾结损害第三人利益的，则协议无效。
另外，债务人与债权人以明显不合理的低价或者高价抵消债务，也将导致损害第三人的合法权益。
若以物抵债协议损害第三人的合法权益，法院一般不会认可以物抵债协议的效力，第三人也可以行使撤销权或主张该以物抵债协议无效。
02“以物抵债”之风险防范
通常情况下，承包人作为建设工程施工合同中一方当事人，在明知“以房抵工程款”的支付方式对自己可能存在不利的情况下仍接受发包人提出的“以房抵款”的要求也是无奈之举。因此，作者建议，当事人在签订以物抵债协议时，应注意以下事项：
（1）承包人应避免在发包人的工程款履行期限届满前签订“以物抵债”协议，以防止因违反民法典禁止流押担保条款而被法院认定为无效。当事人应当在债务履行期限届满时以书面形式核对工程价款与应当抵顶房屋的价值，并保留审核抵款的房屋的资料包括（已经取得建设许可证、预售许可证），拒绝发包人用未取得预售许可证的房屋来抵付工程价款。
（2）建议签订以物抵债协议中不要明确消除旧债务，这是因为承包人根据以物抵债协议享有的是一般债权，无法优先于其他债权获得优先受偿。在以房抵债协议无法继续履行的情况下，若无明确消除旧债务，则可就旧债务主张权利；若在以物抵债协议中明确消除旧债，承包人只能选择解除以物抵债另寻其它救济途径，可能面临难以赔付的风险。
签订以房抵债协议时，承包人应当考虑到建设工程优先受偿权期限，对房屋交付时间进行限制，以保证在确定发包人无法按约过户的情况下可以解除合同并及时向发包人主张建设工程优先受偿权以保护自身利益。
（3）为避免发包人在签订以物抵债协议后将抵账不动产另售他人，承包人应及时在签订完以物抵债协议后应及时向登记机关办理预告登记。《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”办理预告登记后，发包人处分抵账不动产的，如未征得承包人同意，不发生物权变动的效力。
通过预告登记，承包人一定程度上能排除一房二卖以及房屋被强制执行的风险，但是预告登记也有期限限制，自能够办理不动产过户登记之日起90日内未登记的，预告登记失效。因此，承包人在办理预告登记的同时也应及时督促发包人履行不动产过户的约定。
结语
本案例系于2016年由最高人民法院所作出并作为指导案例公布。指导案例的意义，在于下级法院在同类案件裁判时，应当参照其主要观点或论证过程。在这一案例中，最高院明确表示了，为此类案件的裁判规则作出了一个明确指引。
建筑工程合同价款结算 以物抵债清偿
裁判要旨
一、对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
二、当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。
三、在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。
四、在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。
基本案情
2005年，兴华公司跟通州建总公司签订《建设工程施工合同》，约定：兴华公司将呼和浩特市供水大厦工程的施工任务发包给通州建总，工程内容：土建与安装工程总承包；合同签订后，通州建总进场施工完毕，案涉工程没有进行竣工验收，兴华公司于2010年底投入使用。
通州建总向一审法院起诉请求：1.兴华公司向通州建总支付工程欠款59423053元；2.兴华公司向通州建总支付工程欠款的利息（从2011年2月20日至实际给付之日按照银行同期贷款利率计算）；3.兴华公司向通州建总支付违约金11594336元；4.兴华公司承担本案全部诉讼费用。
一审查明兴华公司已付工程款59211582元，尚欠通州建总工程款26004559.35元，并判决兴华公司于判决生效之日起三十日内给付通州建总工程款26004559.35元及其利息（从2011年2月20日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
兴华公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，主要理由：
兴华公司提交的《房屋抵顶工程款协议书》明确约定兴华公司以财富大厦A座9层房屋抵顶通州建总工程款1095万元，一审法院对《房屋抵顶工程款协议书》避而不谈，不将1095万元认定为已付工程款，属于遗漏证据。
最高人民法院针对争议焦点的观点及说理：
基于上述理由，最高人民法院认为兴华公司的上诉理由不能成立，但其关于欠付工程款利息起算时间的上诉请求，部分能够成立，最终仅对利息起算时间进行了纠正，维持一审其他判决。
案例解析
本案系属于建设工程施工合同纠纷，最高人民法院选为指导案例公布，体现了最高人民法院在同类案件中的指导性裁判理念。坚果律师在对案件分析后，同时也归纳出本案涉及的几个问题进行了分析。
01“以物抵债”协议的效力
在实践中，建设单位为了缓解资金周转的压力，常在履行合同过程中与承包人协商采用“以物抵债”方式支付工程款。此项纠纷发生时，不是单一的纠纷，往往涉及多重法律关系。
当前法律、司法解释对以物抵债协议效力并无明确的规定，最高院在2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条要求，对履行期届满后达成的以物抵债协议人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
关于“恶意”的认定标准，司法实践中的一般界定为：行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。
而确认行为人行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利的标准，则是如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道的即为应当知道，行为人与相对人相互勾结损害第三人利益的，则协议无效。
另外，债务人与债权人以明显不合理的低价或者高价抵消债务，也将导致损害第三人的合法权益。
若以物抵债协议损害第三人的合法权益，法院一般不会认可以物抵债协议的效力，第三人也可以行使撤销权或主张该以物抵债协议无效。
02“以物抵债”之风险防范
通常情况下，承包人作为建设工程施工合同中一方当事人，在明知“以房抵工程款”的支付方式对自己可能存在不利的情况下仍接受发包人提出的“以房抵款”的要求也是无奈之举。因此，作者建议，当事人在签订以物抵债协议时，应注意以下事项：
（1）承包人应避免在发包人的工程款履行期限届满前签订“以物抵债”协议，以防止因违反民法典禁止流押担保条款而被法院认定为无效。当事人应当在债务履行期限届满时以书面形式核对工程价款与应当抵顶房屋的价值，并保留审核抵款的房屋的资料包括（已经取得建设许可证、预售许可证），拒绝发包人用未取得预售许可证的房屋来抵付工程价款。
（2）建议签订以物抵债协议中不要明确消除旧债务，这是因为承包人根据以物抵债协议享有的是一般债权，无法优先于其他债权获得优先受偿。在以房抵债协议无法继续履行的情况下，若无明确消除旧债务，则可就旧债务主张权利；若在以物抵债协议中明确消除旧债，承包人只能选择解除以物抵债另寻其它救济途径，可能面临难以赔付的风险。
签订以房抵债协议时，承包人应当考虑到建设工程优先受偿权期限，对房屋交付时间进行限制，以保证在确定发包人无法按约过户的情况下可以解除合同并及时向发包人主张建设工程优先受偿权以保护自身利益。
（3）为避免发包人在签订以物抵债协议后将抵账不动产另售他人，承包人应及时在签订完以物抵债协议后应及时向登记机关办理预告登记。《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”办理预告登记后，发包人处分抵账不动产的，如未征得承包人同意，不发生物权变动的效力。
通过预告登记，承包人一定程度上能排除一房二卖以及房屋被强制执行的风险，但是预告登记也有期限限制，自能够办理不动产过户登记之日起90日内未登记的，预告登记失效。因此，承包人在办理预告登记的同时也应及时督促发包人履行不动产过户的约定。
结语
本案例系于2016年由最高人民法院所作出并作为指导案例公布。指导案例的意义，在于下级法院在同类案件裁判时，应当参照其主要观点或论证过程。在这一案例中，最高院明确表示了，为此类案件的裁判规则作出了一个明确指引。