为什么保交楼那么难？

为什么保交楼那么难？
为什么不能强制转给开发商是接盘？因为开发商是要钱的呀，而且很贵。
一般像你举的这几个例子，他们要接盘，有几种形式。
一种是监管，就是左手有资金，右手有原来烂尾楼开发商留下的人，大的房企在中间监督开发商的人干活，原开发商提出计划，新开发商审核，然后银行、政府再批，钱才从政府出来。这种是只赚个工资/提成，一分钱不投入的。
一种是代建，就是只负责管项目，赚个工资/提成，也是一分钱不投进去。
一种是融资，就是只借钱，然后收取利息。
一种是整体接盘。
如果要他们整体接盘，要投钱的话，那项目必须有很充分的剩余货值。
就我目前接触的情况，你提的这些房企之前可能是考虑过大规模接盘的，但是本身他们可能也有一些资金方面的问题，或者有更高的问题，反正就是我接触下来实际现在保交楼很少有开发商接，大部分都是城投接，甚至国企接，比如地铁公司啥的。
我接洽的有限的几个开发商有意接盘的项目，提的条件大概是这样的：
1、要地，不要带房子的，不要已经卖几百套有小业主的。
2、必须京沪广深，最差也得是杭州南京。
3、能赚大钱或者另外给配大地的。
4、投入不能太高（风险大），投入不能太低（赚的少）
5、要给政策扶持。
这样12345过一遍，几乎没有项目能符合条件，而符合条件的项目，根本轮不到这些开发商来接盘，甚至连AMC都轮不上。按照专班领导的说法，想投资的人可以从王府井排队排到建国门，话里话外的意思就是民企之类的就根本别做打算了。
同样是接盘一个项目，体制内有天然的优势，还款的周期可以更长，利率可以更低，抗风险的能力可以更高，且几乎不追求利润，只要能“退出”就可以，甚至只要不追责亏了都没事儿。
这种优势，金融机构可能都够呛，房企甚至民企就根本没法比。于是能赚钱的烂尾楼，就轮不到开发商出手。如果没有保交楼，政府没有接过来，那么这些企业可能还有凭机缘拿到项目的机会，有了保交楼全部资源掌握在政府手里，政府对接国企也比对接民企要舒服。
还有个问题就是，在烂尾楼爆雷之前，就有烂尾楼不是没有，所以各地政府可能都会遇到不少开发商出问题之后，这些地产商自救，找别的地产商“接盘”，然后又二次烂尾的先例。我们体制内考虑问题的方式，往往是偏保守的，就是我宁可做的慢，也比我整暴雷了强。所以一边是国家国开行的低利率贷款融资，城投接盘兜底，一边是狮子大开口的民企，头脑正常的领导都会选择国企。
符合投资条件，谁投谁赚钱的项目，在整个烂尾楼里面能占多少呢？
恐怕10%都没有。
以目前已经暴雷后，处理的七七八八的某品牌地产为例，他所有的项目或多或少都有剩余货值，80%都是靠剩余货值就能盖好的项目。
比如我资金缺口一个亿，剩余货值五个亿，欠银行十个亿，那么我只要利用好剩余货值的五个亿，就可以获得两笔重要的融资，一个是22年9月底下发的国家纾困资金，一个就是地方银团基于金融十六条提供的新的专项贷款，纾困资金解决1/3的资金缺口，专项贷款再解决2/3，再留个几千万余量，这个项目基本就活了。
该品牌地产剩下一个项目在地产商大本营，项目规模极大，抵押又少，是一个“翻身”项目，就是他的剩余货值可以覆盖掉债务，就是实际上就项目而言他是资可抵债的，只不过企业暴雷没有流动性了。就是投资人排着队要投，谁投谁赚。
地产商的老板肯定是想自己接着做下去对吧，但是他已经暴雷了，再怎么努力也没人愿意借钱给他，而且到了这个阶段，也不能让他说了算了，所以他自己找的“接盘侠”肯定是不行的。
这时候持有项目主要抵押权的金融机构，就有充分的动机自己投入一些资金去盘活项目，从商业逻辑上说他就天然的排斥其他各路投资人越俎代庖的过来抢钱。
地方政府的角度，他也有实力能力引入投资人，但是新投资人要想投资，同样要看抵押权人的脸色。所以常常是银行/金融机构和地方政府在博弈，开发商表演发公众号（说自己在努力配合保交楼），会议桌上从来没购房人什么事儿。
再之后爆雷的房企规模越来越大，坑也越来越多，很多一起暴雷的项目，时至今日还未能交房，最深层次的原因并非是工期问题、疫情问题，而是单纯的剩余货值不够，或者抵押权人不同意释放部分抵押权，导致无法拿到专项贷款。
在这种情况下因为资金进不来，纾困资金又基本见底（纾困资金已经使用1年时间里），之前又已经有至少一年以上的时间再和抵押权人谈，和地方银行谈，但凡是能谈下来的，一年时间也能谈下来了，再谈一年也不可能出什么奇迹。
那为什么现在很多保交楼，他就没说这事做不成，也交不了房，就那么慢悠悠的盖着呢？为什么要说有人施工就是没有停工？
我听到一个说法，仅供参考啊。
信息来源就不透露了。
这位相关人士给我打了个比方，他就说，现在烂尾楼相当于马蜂窝。
保交楼就是用一个个网子，扣在这个马蜂窝上面，让马蜂不飞出来。
全国各地都在这么干的时候，谁也不希望，马蜂先从自己管辖的马蜂窝先飞出来。