商品房消费者停贷声明之法律效果研究

引言
随着房地产市场的降温和部分楼盘的停工，自2022年以来，数百个楼盘的商品房消费者相继发出集体停贷声明。此类声明已引起了社会各界对于商品房逾期交付问题的高度重视。本文意在厘清这类声明的法律效果，拟为相关司法实务提供参考。
一 司法政策与合同相对性
需要提前说明的是，在以按揭贷款为付款方式的商品房买卖过程中，存在着三个合同关系，即商品房消费者与房地产开发企业之间的商品房买卖合同关系，商品房消费者与贷款银行之间的贷款合同关系，以及贷款银行与房地产开发企业之间的保证合同关系。
在相关的司法实践中，尽管贷款合同与商品房买卖合同在形式上相互独立，但由于贷款合同、保证合同以商品房买卖合同为基础，贷款合同、保证合同的持续履行受到商品房买卖合同的影响。
最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号，以下称“《商品房买卖合同司法解释》”）第二十条明确规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”其第二十一条更进一步地规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
这一司法解释承继了王忠诚等与中国建设银行股份有限公司青海省分行金融借款合同纠纷再审案（（2019）最高法民再245号案件，以下称“王忠诚案”）的精神意旨。其实际是通过司法政策的方式突破了合同相对性的一般原则。更进一步地说，其根源于民法中的公平原则，以及对于现实中普遍存在的商品房按揭交易模式的体认。
而在本轮“停贷潮”中，许多业主借力于上述《商品房买卖合同司法解释》和王忠诚案所确立的规则，试图以公平原则更进一步地挑战合同相对性。不论是在理论界亦或是实务界，这都是值得探讨的问题。
二 逾期交付商品房之停贷声明
在相关商品房存在逾期交付的情况下，相关商品房消费者的停贷声明具有何种效力？我们认为，此种情形下的停贷声明可分为三种情形，包括：直接行使解除权的停贷声明、催告解除的停贷声明及未行使解除权的停贷声明。
1. 直接解除的停贷声明
如商品房消费者在停贷声明中明确其要求解除商品房买卖合同，进而解除贷款合同的，商品房消费者可依《中华人民共和国民法典》（以下称《民法典》）第五百六十三条第一款第三项所确定的法定解除权要求解除商品房买卖合同。而根据前述《商品房买卖合同司法解释》第二十条、第二十一条的规定，商品房消费者可进一步申请解除相关贷款合同，房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还按揭银行和商品房消费者。贷款银行和商品房消费者之间再无贷款合同关系，商品房消费者自然无需继续承担偿还相关按揭贷款的合同责任。
在这一路径下，商品房消费者需放弃取得相关商品房所有权的可能，可以说是特殊情况下的“断臂求生”之举。
然而，在这种情况下商品房消费者将失去其受物权期待权保护的优先地位。值得说明的是，物权期待权概念系由理论与实务界自最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）第28、29、30条总结出来的学理概念。后又经过《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125、126和127条的阐释。现如今，物权期待权已经成为案外人请求排除执行异议的重要事由，也是商品房消费者得以对抗抵押权等优先权的重要武器。[1]
因此，商品房消费者在行使解除权时，需谨慎考察案涉商品房对应的房地产开发企业的资产与负债情况，在房地产开发企业资不抵债，甚至存在大额优先债权的情况下，商品房消费者贸然行使解除权，有可能陷入“房钱两空”的悲惨境地。
2. 未行使解除权的停贷声明
如商品房消费者所发出的停贷声明并不包含行使解除权的意思表示，此时商品房买卖合同和贷款合同的效力均不受影响。商品房消费者此后的停贷行为将会构成贷款合同项下的违约行为。在法理上，银行有权要求商品房消费者承担支付逾期罚息等违约责任。尽管近日银保监会对“停贷潮”进行了回应，但银保监会并未作出针对上述贷款合同后续处理方式的任何表示，已发出这类停贷声明的商品房消费者仍然有被追究违约责任的风险。
在此类情形下，商品房消费者是否可以主张不安抗辩权以豁免于违约责任呢？在房地产开发企业存在经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金、丧失商业信誉等情形下，商品房消费者当然可以中止商品房买卖合同的履行。但囿于合同相对性的基本原则，如无特殊的司法政策，这一不安抗辩权仅能够对抗房地产开发企业，而无法对抗贷款银行。这不能不说是当前商品房按揭贷款买卖的交易模式给商品房消费者造成的普遍困境。而此类问题，是单纯的法律解释所不能解决的。
对于这类未行使解除权的商品房消费者而言，还需注意的是，合同的法定解除权并非不受限制的权利。法律并不保护在权利上睡觉的人。一般而言，商品房消费者行使上述解除权的期限为知道或者应当知道解除事由之日起一年内，具体而言，即为商品房消费者知道或者应当知道相关商品房逾期交付之情况之日起一年内。其依据为《民法典》第五百六十四条以及《商品房买卖合同司法解释》第十一条。[2]
如房地产开发企业催告商品房消费者行使解除权的，上述解除权的行使期限还可被压缩至三个月。不难发现，在现行法下，商品房消费者选择是否解除合同的“窗口期”十分短暂，商品房消费者对于此等风险需要有清晰的认识。
3. 催告解除的停贷声明
常被人忽略的是，在《民法典》的规则体系之下，商品房消费者实际还有解除和不解除之间的第三种选择，即催告解除。催告解除制度是《民法典》的全新创造，见诸《民法典》第五百六十五条。在这一制度架构下，商品房消费者可选择通知房地产开发企业“在一定期限内不履行债务则合同自动解除”，房地产开发企业“在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。”
这一制度的本意是通过将自动解除规则纳入解除权行使的范围，为解除权人建构一个催告解除的灵活机制，既为违约方提供一个补救违约的机会，也为解除权人争取合同继续履行的条件。[3]对于关系“六个钱包”的商品房买卖而言，催告解除制度恰好能起到这一作用。一方面，催告解除制度能够起到督促房地产开发企业尽快解决问题的警示作用，并给予了房地产开发企业一段“宽限期”，对于一些资金状况相对良好的项目来说，这段宽限期将会是“救命期”；而另一方面，催告解除制度也给商品房消费者留了一定的观望时间，实际上起到了变相延长解除权法定除斥期间的作用。
然而，由于这一制度方兴未艾，一些具体的实践问题仍然没有明确的答案，例如：催告解除的宽限期最长期间为何？商品房消费者在发出催告解除的通知后是否可以以及应当通过何种方式撤销上述通知？截至本文写成之日，上述问题尚没有可供参考的实践案例予以回答。故此，我们建议商品房消费者在选择发出催告解除的通知前谨慎考量，尽可能降低相关的法律风险。
三 未逾期交付商品房之停贷声明
前文讨论的是相关商品房确实存在逾期交付的情形。而在商品房仅仅是有逾期交付之虞的情况下，商品房消费者发出停贷声明，其法律性质为何？
1. 商品房消费者的解除权
与逾期交付相比，由于房地产开发企业不存在迟延履行债务，此种情形下的商品房消费者无法将《民法典》第五百六十三条第一款第三项作为要求解除合同的法定事由。诉诸预期违约制度成为此时唯一有可能的合同解除路径。
根据《民法典》第五百六十三条第一款第二项，“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，另一方可以解除合同。具体的情形包括但不限于：1）房地产开发企业明确表示将无法按期交付房屋；2）房地产开发企业转卖相关商品房；3）房地产开发企业转移主要资产以至于相关商品房建设资金不足的；等。[4]在此种情形下，商品房消费者可以通过该项解除相关的商品房买卖合同，进而解除相关贷款合同。
2. 商品房消费者之选择
而在此种情形下，商品房消费者所面临的选择与本文第二部分中所述情形是类似的。
第一，商品房消费者如选择解除商品房买卖合同，进而选择解除贷款合同的，则其不再负担按揭贷款的还款义务，但由于丧失了物权期待权的特殊保护，消费者有可能无法自房地产开发企业追回首付购房款，进而陷入“房钱两空”的局面。
第二，贷款合同效力不受影响，商品房消费者如选择暂时不解除商品房买卖合同，则其需要承受被追究逾期还款违约责任的风险，而相关商品房是否能正常交付却未有定数；此外，一旦解除权的除斥期间经过，商品房消费者将完全失去选择的权利。
第三，商品房消费者如选择催告解除，则房地产开发企业将获得一定的宽限期，商品房消费者也可在事实上延长解除权的行使期限。
四 法律解释之困境
在烂尾楼成为一个社会问题的当下，单纯的法律解释对于弥合各方的利益分歧、平稳化解社会矛盾所能起到的效果注定是相对有限的。
在整个房地产行业资金紧张的当下，法律解释不过是在房地产开发企业、商品房消费者、银行以及施工企业之间做利益分配而已。它也许能够解决当下的纠纷，却对未来成千上万的商品房交付争议无能为力。而实际上，在商品房买卖中，一旦各方对簿公堂，注定没有一方能够成为赢家。
要真正解决房地产开发中的资金问题，需要由政府、银行、商品房消费者、房地产开发企业共同参与，从制度层面架构起一套确保商品房预售资金能够被安全、高效地使用的规则。
脚注：
[1] 参见庄诗岳，“中国式不动产物权期待权的批判与反思”，《河北法学》2021年第11期，第100-114页。
[2] 《民法典》第五百六十四条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使权利的，该权利消灭。法律没有规定，或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”
《商品房买卖合同司法解释》第十一条规定，“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
[3]刘承韪，“合同解除权行使规则解释论——兼评民法典第565条之规定，”《比较法研究》2022年第2期，第121-133页。
[4]李建星，“预期违约制度内涵与类型拓展”，《法治研究》2019年第5期，第149-153页。