小区地面停车位权属的法律分析

公司法务咨询：
小区规划的地面停车位，在《商品房预售合同》中是否可以约定为开发商所有？
法条索引
《中华人民共和国民法典》第275 条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
法律分析
一、小区地面占用业主共有道路绿地，或其他公共场所设置的停车位，归属全体业主共有。
住宅小区内的地面停车位，是指以划线的方式在小区地面设置的停车区域。房地产开发商在出售商品房住宅房屋并办理转移登记之后，房屋所有人即按份共有了该小区的全部土地使用权，故小区建筑区划内（除规划时明确为其他用途的地块）应为所有业主共有。
二、小区规划图内明确规划的停车位，如果能办理产权，归属开发商所有。
这种情况多数是开发商从房地产项目用地报批时在规划内就存在停车位的相应规划范围。只有在建筑区域规划内建造的停车位且未将停车位按公建面积分摊给小区全体业主的情况下，开发商才可以办理产权登记。
在司法实践中，针对小区规划内明确规划为停车位的情况，也有相关判例明确其产权应归属开发商所有。
如《平湖市上城小区业主委员会与平湖耀江开发有限公司物权纠纷二审民事判决书》（2015）浙嘉民终字第332号中，嘉兴市中级人民法院认为，在开发商报批阶段已经在小区规划中设置停车位规划的情况下，该地面专用停车位或地下专用停车位的权属也应当归属于开发商，并且也只有此类小区内的停车位，可以办理产权登记。
三、小区规划图内明确规划的停车位，如果不能办理产权，但能够证明没有占用业主共有的道路或者其他场地，归属于开发商所有。
【最高人民法院裁判意见】
再审申请人重庆市豪运房地产开发有限公司与被申请人重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案［最高人民法院（2017）最高法民申 2817 号民事裁定书］
最高人民法院认为：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记， 因此其不能成为享有专有权的专有部分。
豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。
案例索引
湖北省武汉市中级人民法院
（2017）鄂 01 民终 928 号民事判决书
《商品房买卖合同》约定“规划方案所标示的地上车位使用权及收益权归出卖人享有”，同时，合同附件二关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中也排除了地面停车位作为公共部位与公用房屋的情形，因此，武汉市汉口花园一期小区（A、B 区域）内地面 500 个停车位使用权并非小区全体业主共有，这是其一。
其二，根据武汉市园林和林业局的回复可知，小区配套绿地是指小区用地红线范围内的绿地，包括公共绿地和宅旁绿地，而小区内植草砖车位不是公共绿地。虽然小区内植草砖车位面积经折算后计入配套绿化用地面积，但绿地与绿化并非同一概念。物权法第七十三条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有”，汉口花园一期小区内规划用于停放汽车的地面停车位并未占用公共绿地或其他场所，因此，汉口花园一期业委会的主张仍然依据不足。
郧和律师倾向性意见
1.依据《民法典》第275 条，建筑区划内车位、车库的归属，由开发商与业主通过出售、附赠或者出租等方式约定，开发商可以在《商品房预售合同》中约定为开发商所有。
2.但是，归属开发商所有的前提是，停车位没有占用业主共有的道路或者其他场地，否则约定可能无效。
在房屋买卖合同中注明的分摊范围，是判断附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据。在房屋买卖合同没有注明某一附属设施是否属于分摊范围的情况下，如果是绝对必要且不能作为独立所有权标的物的附属设施，如电梯，应当推定为属于全体业主所有；如果是相对必要且可以作为独立所有权标的物的附属设施，如小区车库，则应当推定为属于投资人即开发商所有。
最高院意见索引
1.最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社 2009 年版， 第53～54 页。
2.全国民事审判工作座谈会文件《坚持司法为民，坚持司法和谐，推动公正高效权威民事审判制度建设》(2007年4月9日)
3.最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第30集。