卖房替夫还钱，15年后法院竟判还夫房产，什么道理？

案情回顾
黎洪与方宁是一对夫妻，黎洪平日在外做生意，手头有多间店铺。两个人的生活算是非常富足了。可是，生活就是这样，越是当你志得意满的时候越是要警惕飞来横祸。就在1996年8月18日，黎洪带了大量资金外出进货，遇见几个生意上的老友，少不免又要到酒店去喝个酩酊大醉，然而酒醒以后却是噩梦的开始，他那随身携带的巨额进货资金居然已经不翼而飞了。最可怕的是这些钱有很大一部分是他的生意伙伴提供的。这下完了，不但生意做不成，还要背负起合伙人的巨额损失。这对于一个生意人来说无疑是灭顶之灾。把心一横，黎洪决定出外避避风头，跟合伙人玩起了“躲猫猫”。
妻卖房还债
债主们当然不会善罢甘休，在黎洪离家出走后，债主们陆续找上门来要求方宁代黎洪还债，各种在电影上看到的追债恶劣手段统统没缺。作为一个孤苦伶仃，势单力薄的女人，独自带着年幼的女儿，面对这些如狼似虎的债主，还有什么还手之力？万般无奈之下，1996年11月，方宁便将丈夫在婚前购买的面积76平方米的房屋以3万元的价格卖给了方宁的朋友江浩强。双方还签订了《房产转让合同书》，房子的房产证也就到了江浩强手上。
黎洪总不可能在外面躲一辈子，时不时也会潜回家来一下，可是方宁也搞不清自己是害怕还是出于什么原因，愣是没有把卖了房子的事情告诉黎洪。就这样一直瞒着。
过了三年还不到，黎洪和方宁宣布感情破裂，在法院主持下协议离婚。不明就里的黎洪与方宁在离婚协议书上约定，将黎洪婚前所购的面积76平方米的房屋由方宁代管13年，即到双方的小女儿年满十八周岁时止，在代管期内，方宁可以将该房屋出租或自行使用。
15年后讨回房产
日历翻到了2014年3月。黎洪去参加女儿18岁成人宣誓仪式，看着亭亭玉立的女儿，突然一激灵：“当年的5岁女娃居然这样就长大成人了？我对她的义务也算是尽到了，当初让方宁代管的房屋期限也应该快到了啊！今时今日的房价真是今非昔比，翻了十倍不止。看来，要跟方宁聊聊。”
黎洪于是动身前往方宁处，万万没有想到的是自己当初自己亲手交由方宁使用的房子竟然住着一个陌生男子。面对他的质疑，这个姓江的男人居然还理直气壮的告诉自己这房子18年前就已经归他了。而且还拿出了与方宁签订的《房产转让合同书》明晃晃的展示在自己的眼前。
这真是个五雷轰顶的消息。当初把房子交给妻子代管时已经心疼不已，没想到原来房子在自己离婚前就已被卖掉，黎洪又急又气，找到前妻方宁多次要求其返还房屋却未能如愿，后黎洪将方宁及江某诉至法院，要求法院判令江某将涉案房屋全部恢复原状后返还，并支付从2012年7月起至房屋返还之日期间每月1500元的租金。
卖房属“非法处置”须返还
买家江浩强谈及此事则是满腹委屈：“我买房时房子还是瓦房顶，破旧不堪。2001年我花巨资对房子内外进行了装修改造，时至今日我已在房子里住了18年，现在方宁的前夫跑来说房子是他的，实在让人无法接受”。
“当时，黎洪携巨款到外地进货后下落不明，债仔凶神恶煞，自己出于同情方宁这才买下房产。房屋的获得完全是出于善意。自己也付出了合理的费用。出于小心还查看了方宁的结婚证、房屋所有权证等，方宁的卖方行为应视为其代表夫妻作出的意见。这应该适用法律上的‘善意取得制度’从而获得房子的所有权。“江浩说。
法庭上，方宁也承认了，自己确实是隐瞒了黎洪私自变卖房主的事，她甚至表示如果自己与江浩强签订的《房屋转让合同书》无效，她愿意将房款3万元及利息还给江某。不过，江浩强在房内居住了十多年，应给付期间租金给自己。
一场百转千回的纠纷。最终，法院审理认为，由于涉案房产是黎洪婚前购买的，所以该房产属黎洪的个人财产，故方宁出卖房屋的行为系无权处分行为，且事后黎洪也未对方宁的无权处分行为作出追认。据此，法院认定方宁与江浩强所签订的房屋买卖协议是无效的。因此，江某基于买卖合同对争议房屋的占有便失去了依据。
律 师 说 法
“夫妻共有财产”呢个词大家就听得多了，但系究竟点样的财产先会成为“夫妻共有财产”？而好比如案例讲到的情况，李泽的房产，究竟方欣在这种情况下有无权出售呢？又或者说有没有法律的风险？
夫妻共同财产一般是至夫妻关系存续期间所获得的。在这个案例里面，房屋系登记是李泽名下的，我们就要区分李泽是婚前就已经获得房屋登记，还是婚后才获得的了，如果是婚前获得的，那么房屋属于李泽的个人财产，方欣是无权处理的。房屋是李泽婚后取得的，才是夫妻共同财产，方欣才有权处理。
如果房屋属于李泽个人财产的话，房屋交易将会存在一个极严重的风险，那就是即使方欣是李泽的妻子，方欣也无法替李泽办理房屋过户手续。
两人签订离婚协议书的时候补充的授权书，授权方欣使用或出租自己那套76平方的旧楼，直到女儿18岁。但是实际上签署这份授权书的时候，这间房屋早就已经被卖，这一点是否成为最大的法律风险所在？
最大的风险在于很可能会被对方违法转让，或者不当使用，危害房屋安全，而且作为业主本身如果使用者不当使用房屋产生其他危害后果，业主也是要承担相应的法律责任的。
1 江陵购买房屋的时候，明明已经签好《房屋转让合同》的，看上去手续似乎没有问题，但系点解偏偏上到法庭，法院又会判决其归还房产呢？问题在哪里？
2 本案中，江陵试图以《物权法》中的“善意获取”为自己争取利益，但最后都以败诉告终。帮我们解读一下这个“善意获取”概念，适用于什么情况呢？
根据法律规定，江陵要通过“善意取得”的方式取得房屋需要满足三个条件：1、善意购买房屋的；2，支付了合理的价格；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
那么从案例中分析，江陵在购买房屋时符合前两个条件，问题出在第三点中，房屋属于不动产，江陵还需要办理好过户登记才能取得房屋所有权。因此江陵因为未能完全符合第3个条件所以未能够通过善意取得来主张自己取得房屋所有权。
这起个案其实相当典型，涉及房产交易中关于夫妻双方共同财产的管理问题以及房产有无办理抵押和查封等权益受限的情形。通过此案能否提点一下进行房产交易的人们，特别注意些什么？
一般来说购买房屋时需要注意以下几个方面：
1、出售方关于房屋权利情况，要关注出售方是否对房屋具有完全的产权，是否有权出售房屋，例如：房屋是否登记在出售方名下；房屋还有没有其他共有权人，出售房屋时是否还需要其他权利人的同意。
2、房屋是否存在抵押和查封，这些情况都能够通过查询房屋查册表来了解。
3、交易中还要注意约定详细好房屋的户口迁出、房屋交付、递件过户时间等等几个重要的手续的时间点。
4、注意房屋其他情况，例如：业主出售房屋因为什么原因出售房屋，如果因为离婚，或者欠款等可能有诉讼的房屋就尽量不要买了；房屋内部及外墙的质量怎样，是否需要修缮；还有房屋所在小区的物业管理是否负责任等等。