购房消费者“超级优先权”的理解和适用

近年来，层出不穷的“烂尾烂”项目中，购房消费者的权益如何保障问题，一直存在争议，最高人民法院在2023年4月20日的《关于购房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）中予以了明确。
01.购房消费者享有优先受偿权，该优先受偿权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权
购房消费者享有优先受偿权系法定优先权，不同于民法典物权编规定的抵押物、留置权、质权，和建设工程法定优受偿权类似，但系法定的“超级优先权”，即“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。而最高人民法院在2002年出台的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条中规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，2021年，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，再次对建设工程价款的优先权进行了明确。
02.购房消费者需以居住为目的，且在法庭辩论终结之前付清了房款
《批复》明确购房消费者需以居住为目的而购买的房屋，不含因生产经营需要购买的商铺、写字楼的消费者。可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内，购房消费者名下没有用于居住的房屋；或者购房消费者名下有1套房屋，但明显不能满足基本居住需要的，也可适用该《批复》的规定。
购房消费者已付清或在一审法庭辩论结束之前付清全部房款。
必须购房消费者通过诉讼或执行异议和执行异议之诉来主张权利，不能由其他主体提出。
03.购房消费者的超级优先权还包括在房屋交付不能的情况下的价款返还优先权
《批复》第三条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，购房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
此前，对于开发商无法交房情况，消费者只能无奈选择解除合同，要求开发商返还房款，消费者对开发商返还的房款实际上只是普通债权，根本无法对抗建设工程价款优先受偿权及抵押权。这种情况下，消费者若选择解除合同，返还房款的可能性极小，消费者可能面临“竹篮打水一场空”的风险；若选择不解除合同，开发商迟迟交不了房，矛盾也长期得不到化解。
《批复》的出台，对于解决那些事实上已经无法履行商品房买卖合同而言，是重大利好，一旦出现支付少部分资金，付清全部房款又不太可能的情况下，消费者可以选择解除合同，优先返还购房款。
当然，规定虽好，重在落实。在今后的司法实践中，如何判断哪些情况属于“房屋不能交付且无实际交付可能的情况”将是该规定能否发挥积极作用的关键因素。若界定得过于宽泛，将可能引发购房消费者的退房潮。若界定得过于严苛，将导致该规定成为摆设。