表见代理在房价飙升情形下的真实案例评析

案情
A和B系同袍姐妹，A名下有套深圳的房屋，A为了出售该套房产将其身份证原件交给同袍姐妹B,但并没有出具书面的授权委托手续，2015年4月19日B以A的名义将该套房屋出售给C。据B称，其将涉案房屋出售给C时，明确指出其并非A本人，为其交易办理业务的房产中介人员证实在交易的过程中，C查看过A的身份证原件，但对AB照片明显不一致没有提出异议。后由于房屋价格飞速上涨,A以出售该房屋不知情为由要求解除房屋买卖合同。C将A诉至法院，要求A继续履行该房屋买卖合同，同时承诺可向A一次性付款，承担交易中的所有税费。
分歧
本案中，有两种观点：
一、B的行为构成表见代理，A应该继续履行该房屋买卖合同；
二、B的行为不构成表见代理，C应该承担缔约过失责任。
两种观点的理由
表见代理的有关概念
表见代理指行为人虽无代理权，但因具有足以使善意相对人客观上有充分正当理由相信其有代理权的表面特征，因而被代理人须承受行为人所实施行为的法律效果的制度。
1、表见代理的性质
表见代理中，“表见”一词，即表面上所显示的意思。表见代理实质上属于广义的无权代理，但由于有代理权表象的存在，引起了相对人的信赖，为了保护善意相对人的权利，特设立了表见代理制度，作为无权代理的一个特殊例外情况，以区别于狭义无权代理。在市场经济的交易中，行为人是否享有代理权，其代理权的范围如何，相对人往往只能凭代理人所持有的授权委托书或被代理人的某些行为来进行判断。在某些无权代理的情况下，客观上却有代理权存在的表面现象，并且引起了善意相对人的信赖以至与代理人发生了交易。如果善意相对人的利益不受法律保护，与代理人进行民事活动的相对人就会失去安全感，从而影响代理制度的信用和效益，从而制约市场经济的发展效率。
2、表见代理的类型
（1）、授权表示型表见代理，即以自己的行为表示授予他人代理权，或者他人表示为其代理人而不作反对表示，从而须对之负授权人责任的表见代理。但是，相对人明知代理人无代理权，或者应该知道代理人无代理权的，不能作为表见代理。
最高人民法院《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答》对各种具体情况作了详细的规定：（1）合同签订人用委托单位的合同专用章或者加盖公章的空白合同书签订合同的，应视为委托单位授予合同签订人代理权。委托单位对合同签订人签订的合同，应当承担责任；（2）合同签订人持有委托单位出具的介绍信签订合同的，应视为委托单位授予代理权。介绍信中对代理事项、授权范围表达不明的，委托单位对该项合同应当承担责任，合同签订人应负连带责任；（3）合同签订人未持委托单位出具的任何授权委托证明签订合同的，如果委托单位未予盖章，合同不能成立，责任由签订人自负；如果合同已经开始履行，应视为对合同签订人的行为已予追认，因而对该项合同应当承担责任，需要继续履行的应当补办盖章等手续；（4）对借用其他单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订的经济合同，借用人与出借单位有隶属关系，且借用人签订经济合同是进行正常的经济活动，出借单位与借用人对合同的不履行或者不完全履行负连带赔偿责任。
（2）、权限逾越型表见代理，是指代理人的代理权实质上受某种限制，但却因某种原因造成足以令相对人相信代理人的代理权未受该限制的假象而发生的表见代理。这其中通常存在着两种情况：一是本人在对代理人委托授权时，存在着授权不明的情况，即本人在代理授权时未指明代理权限，或其指明的代理权限未在代理证书中载明。二是本人在授权时，对代理人的权限作出了明确的规定，但却并未在委托书中载明，或向相对人发出授权通知中未加以说明。由于本人与代理人之间的委托关系属内部关系，相对人通常并不知情，所以对代理权的内部限制不具有对抗相对人的效力。
（3）、权限延续型的表见代理。是指代理权因法定事由终止，如代理权被撤销，代理事项完成或代理期限届满，但却因本人的行为造成足以令人相信原代理人代理权续存的假象而发生的表见代理。此项表见代理的成立可分为两种情形：一是本人撤销代理权时，本应采取适当的方式告知相对人或收回授权委托证书，但其未能这样做或及时这样做。二是代理权定有期间或限于特定的委托事项，本人在授权委托书中未予载明，期间届满或特定事项完成后，也未采取适当的方式告知相对人。
一、构成表见代理的理由
无客观证据可以证明是A本人和C签署了该房屋买卖合同，但A将其身份证原件交付给同胞姐妹B的事实，并口头委托B出售该房屋的事实，可以证明A委托B出售该房屋是属实的，基于AB之间的特殊关系，A对B的行为是知情并同意的，所以构成表见代理。
二、不构成表见代理的理由
本案中，案外人B的行为，不符合表见代理的要求。
1、综观整个案件，C未提交任何证据证明：A曾有书面授权给案外人B，要求案外人代其出售房屋并签订相关的房屋买卖协议，应由C承担举证不能的法律后果。又因房屋属于价值高的财产，有关产权过户需向相关部门申请，并审核，并非可以随意代为办理。根据我国二手房屋转让的相关政策，房屋转让的产权过户手续应当由房屋所有人亲自申请办理，如其需委托他人代为办理的，需办理公证的授权委托书。 本案且不谈公证的授权委托书，连普通的书面授权书，都没有，案外人根本无权代A进行房屋转让及签署相关法律文书，C在案外人无任何授权书的情况，与案外人B签订房屋买卖合同，C本身存在过错。
2、本案C有聘请相关的房产中介介入房屋买卖，C理应知道房屋在转让过程中如委托人第三人代为出售的，应当有公证的授权委托书。又在房屋交易过程中，案外人B明确告知C，其并非涉案房屋的实际产权人，仅是房屋产权人的姐妹，且没有任何的书面授权委托书，C在明知案外人B属无权代理的情况下，仍与案外人B签订相关的二手房买卖合同，可见C并非善意的房屋购买人，其应自行承担相应责任。
3、即使案外人B存在未向C说明其并非房产产权人的情况，本案也不构成表见表理。 首先，C在与案外人B进行交易时，其有义务核实房屋出售之人是否房屋产权人本人，其在未经认真核实的情况下，直接认定案外人为房屋产权人，认定案外人是实际的合同当事方，从而与之签订相关合同，C并未尽到法律规定的注意义务。 其次，表见代理是指行为人虽无代理权，但因具有足以使善意相对人客观上有充分正当理由相信其有代理权的表面特征，因而被代理人须承受行为人所实施行为的法律效果的制度。本案C直接认定案外人是直接的房屋出售人，而非认定案外人是代理人，C与案外人签订的《二手房买卖合同》可能是其基于重大误解而签订的合同，从而可知案外人B与C签订合同的行为不符合表见代理的相关构成要件。
4、A口头让案外人代为卖房，并不构成法律上的委托。众所周知，房屋授权出售必须有公证的授权委托书，才能最终代理过户，故口头的说法并不构成真正的授权。另外，A让案外人代为卖房，实际仅是让其代为找人介绍看房，并没有让其直接代为签署相关房屋买卖的文件，案外人B直接签署房屋买卖等的相关文件的行为明显属于无权代理，又该无权代理，自始自终均未得到A的追认，应属无效。
综上可知，本案案外人B的行为根本不属于表见代理。
判决结果
经区市两级法院审理，本案最终被明确构成表见代理。
评析
1、本案遗漏了重要的案件当事人。
本案，从A与C的陈述，均可知，案外人B在本案争议发生的过程中，起了重要作用，与案件的审理结果有着不可或缺的影响，应当作为本案的被告或第三人参与诉讼。然在法院审理过程中，一审法院及C未依法将案外人B追加为被告或第三人参加诉讼，案件审理当程中遗漏了必须参加诉讼的当事人。
2、本案确定为房屋买卖合同纠纷案由不当，应属于缔约过失纠纷
依上所述，双方争议的焦点在于是否构成表见代理，无论案外人B的行为属于有权代理或无权代理，首先应该明确B与C签订的合同是否有效。依据我国相关法律规定，合同自始无效的，由合同签订的当事人根据其过错程度承担缔约过失的责任，故法院首先应该解决的是该合同有效的问题。
本案中，C作为具有独立民事行为能力的成年人，没有对缔约主体的身份进行查明，属过失。
故本律师认为应按缔约过失纠纷进行审理，首先明确是否构成表见代理，再进一步审理具体的房屋买卖纠纷。
3、合同当事人要有一定的法律意识。
在涉及金额巨大、法律关系复杂的房屋买卖合同中，交易双方有必要严肃认真核实相关主体信息，有必要引进专业人员审核合同，规避风险。