买铺返租慎防有坑

买铺返租已不是一个新鲜的模式了，这种经营模式，因为计算算法，直观形象地让人们看到“高回报”，以致于很多人忘记了，这种回报是要建立在很多因素共同起作用，并且能够稳定经营的基础之上。无可否认，之种模式会出现成功的案例。自然而然的，失败的案例也是司空见惯。
我们遇到过这种模式的三个案例，今天我们来说一说。
01、洽谈为买铺，签约为租铺
某女士，受中介人员的介绍，到大陆买铺，一口气全款豪买几间，签署合同时签署了《商铺租赁合同》、《委托经营合同》。后来经人提示，说只是“租铺”，用她自己的话来讲“这才如梦初醒”。然后，去打官司解除协议，法院不准。
02、交钱未交铺，协议是空头
某先生，签署了《商铺买卖合同》、《委托出租合同》，自以为返租的租金，足以抵月供。不出半年，管理方人去楼空，诉讼涌现。这个时候，自己的租金已断，房贷还需继续，然而漏屋偏逢连夜雨，又发现开发商还没有过户，然而开发商也是官司缠身。
03、格子铺横空出世不知方位
某先生，买一个大铺，资金不足，遇到某公司将大铺间隔成小铺，顺利投资购买，以及托管。后出现纠纷，想收回铺，竟然不知道自己的铺的具体位置。
对于上面这种纠纷维权也是比较困难的，常见的风险是退铺还钱，钱难要到，继续要铺，而商铺可能又已被查封。在法律上能不能将对方定性为非法集资等犯罪，也是不容易的。
遇到这种买铺返租的模式，要细细考量一番。不要轻易听信那些“一铺养三代”、“旺地”、“高额回报”、“黄金地段”、“抢手铺”、“返租租金可抵月供”、“稳健投资首选”、“十年回本，坐享二十年收益”之类的话，极有可能有吹嘘的成份，听着可观，实际执行难。这种模式要特定条件下才能长期运转。如果没有经过深入的实地考察，是无法了解的。不要没有考察好就随便投资，不要忘记了前车之鉴，比如“铺未建成烂尾”、“名为售卖实为租赁”、“皮包公司乱承诺，官司能赢，执行难”、“纸上算帐是不亏，两年不到就崩盘”等失败的案例。
维权打假 诚信为本
对于进行买铺投资的朋友，建议要看准，要十思：
第一、店铺有没有证。如果没有证，可能是规划等影响，无证一般是不受法律保护。
第二、销售方有没有房屋所有权。这个是最基本的，否则遇上骗子也不知道。
第三、托管管理方的实力、品牌。实力是顺利履行合同的保障。对于一些不切实际的空头承诺，听着舒服，算着划算，要小心。
第四、销售方、托管方的诉讼记录。有很多销售方、托管经营方已有不少诉讼记录，这种也要小心。
第五、地段、人流、配套、经营项目等综合情况。是不是黄金铺要到周边实地考察一下，眼见为实。
第六、周边店铺价格。我们曾在一个案例中分析相关数据，商铺销售方将一个只有5平方的商铺以14多万元出售，每平方近3万元，产生纠纷的时候，法院拍卖前评估仅1.4万元一平方。很多人觉得可以贷款，承受得起，不考虑价格是贵是便宜，在不知不觉中以远超市场价的价格买下了商铺。
第七、签署的合同的内容。买铺，买的是商铺产权还是商铺租赁权？签署的是哪些合同？可能会有买卖或者租赁、托管或者委托出租、贷款等协议，要注意审查合同内容，不要未了解其具体内容就随便签署。
第八、及时办理过户。过户到自己名下才是自己的，否则只是一个债权，如果因为出售方发生纠纷，商铺被法院查封，维权也会比较困难。
第九、格子铺要小心。大铺难售，割成小铺，购买金额降低，买的人也会多，这种处理的坏处，万一经营不顺利，自己也是进退两难，收回铺自己没法经营，找人统一管理，又要经过其他业主同意，自己又说了不算，实践中还有极端的情况，甚至不知道自己商铺所在。
第十、开发商、托管方这种经营有没有钱赚，能不能长久。如果开发商、托管运营方都没有利润，业主自然也无法长久赚钱。实践中，很多人能交首付，余款可贷款或者以租金相抵，买铺时会一路顺畅，然而租金抵贷款的承诺未必会一帆风顺。
总之，投资有风险，这种商铺买卖代管的模式，开发商、销售方往往是为了急于回款、集资，买方要支付大笔的钱，所谓的返租、托管，由于周期长，影响因素多，存在很大的不确定性，因此可能会很容易产生纠纷。
希望各位朋友要注意这种模式的投资风险！