司法拍卖可不可以破租赁？

写这篇文章的时候，天津正全员做核酸，天津加油，中国加油。为什么要这样开头，因为今天的文章所引用的案例是来自于天津，所以寄语天津。人活在当下，法律也是有时空的概念的。正常情况下，买卖是不破租赁的，但今天分享天津的这个案例，或许会给我们新的启发。
一、案情简介
2018年11，刘女侠（化名）通过淘宝网成功竞买了天津滨海新区法院司法拍卖的房产。办理好交接手续，取得房本后，发生了闹心事：房子里住着人。住户郭先生声称原房主欠他钱，将房子租给他20年，租金已经用欠款抵扣。然后，郭先生给刘女侠搬出了法律规定：《中华人民共和国合同法》（现在被民法典取代）第二百二十九条租赁物在承租人按照租赁合同占有期间限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
这可把刘女侠气坏了，因为当时买房前，她看过房子，也向周围的邻居以及物业打听过，这个房子里并无人居住。现在突然冒出来个住户，并且又是租赁合同又是法律规定的，理直气壮地占着房子。生气归生气，事情还是要解决的，和对方协商，希望住户能搬走。没想到住户也痛快，只要刘女侠把原房主欠他的钱付了，他就走。为了表示诚意，郭先生表示自己可以吃点亏，刘女侠不用付全部欠款，只要付40万元就行。
刘女侠已经接近市场价买的房产，再付40万，房子比市场价还高了。本想捡个便宜，没想到转眼就要成吃亏的一方，当然不同意。反复协商却没有任何结果。郭先生一家人都搬过来住了，丝毫没有退让的意思。
二、究竟谁有理呢？
无奈的刘女侠找了代理人起诉至法院，希望法院主持公道。假如您是法官，您如何评判这件事情呢? 换句话说，对于房子的使用权归谁，您是支持在房子拍卖以前就入住，并签了租赁合同的郭先生呢，还是支持通过司法拍卖取得房产所有权的刘女侠呢？
三、北京普胜达律师事务所张强律师分析
站在郭先生角度，似乎他更有理一点，因为按照法律规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期间限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。他在刘女士买房前，就签订了租赁合同，并且实际占有了房子，他现在的情形似乎完全符合法律规定，他就应该使用这个房子到租期结束。
但如果郭先生的角度能成立的话，又觉得怪怪的，如果所有“老赖”的房产都这样处理的话，而且要是“老赖”找个人来恶意串通的话，就相当于，他们钻了法律的空子，来合法地侵害买房人的利益。时间久了以后，司法环境将恶化，导致没有人敢买法拍房，从而实质侵害的是债权人的利益，就等同于欠钱不还，也没人能把他怎么样。
四、法院观点
法官认为，买卖确实不破租赁。但本案中，原房主和郭先生之间的关系是债权债务关系，并不是租赁关系。所以，郭先生的情况不属于法律规定的买卖不破租赁的情形。因此，法院判决郭先生立刻将房屋腾空并交付给刘女侠，并且支付占有房屋期间的房屋使用费。
五、普胜达律师事务所张强律师点评
首先法官的裁判很有智慧，法官没有说租赁合同是真是假。因为真假很难认定，无论是认定为真或假都没有充分的依据。也没有说原房主和租户是否恶意串通，因为恶意串通证明起来也很难。但是，根据占房人的自述，也就是占房人自己承认原房主是欠他钱的，根据这个认定为债权债务关系，而非租赁关系，就判得非常有智慧。法官之所以这么判决，当然也结合了其他的因素，使法官确认租赁是不真实的，这一点很重要，这是整个裁判的基石。而达到这两点核心的原因是：
刘女侠的代理人准确地向法官展现了故事的真相；
正义可能会迟到，但不会不到。