红线外不利因素未披露，开发商构成欺诈？

在房地产项目售楼部现场，你是否曾注意到开发商公示的“红线内/外不利因素提示”？
项目红线内的不利因素，指项目开发范围之内、对购房产生影响的风险因素，例如小区垃圾站、化粪池、水泵房、变配电房等。对于红线内的不利因素，开发商负有向购房人如实披露的义务，这在实践中基本形成共识。
但对于项目红线外的不利因素，指不在项目开发范围之内但对小区有一定影响的风险因素，例如会产生一定噪音、异味、环境污染、辐射、风俗禁忌等风险因素，开发商对此是否负有披露义务？如果开发商未披露红线外不利因素是否构成欺诈？本文拟结合近期承办类似纠纷案件情况，对该问题谈一些看法与意见，供大家参考。
1、开发商告知义务的来源
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条规定：“故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。”
实践中，告知义务主要来源于三种情形：
1、基于法律的规定负有告知义务
2、基于诚信原则负有告知义务
3、基于交易习惯负有告知义务
因此，在核查开发商对购房人是否负有告知义务时，应从上述三种义务来源进行确定。
2、如何认定开发商对红线外不利因素的告知义务？
由于相关法律规范中未明确开发商对于建筑区划范围之外的不利因素负有披露义务，销售合同中也通常不会约定开发商负有告知建筑区划范围之外不利因素的义务。如果购房人主张的红线外不利因素确实是涉及购房人居住环境等重大事项，实践中法院通常会采用诚实信用原则审查开发商是否负有披露义务。而当事人基于诚实信用原则负有的告知义务在不同案件中并不一致，还应结合合同的性质、合同的目的、当事人的情况等因素进行综合判断。
3、开发商未披露红线外不利因素是否构成欺诈？
对于建筑区划范围之外的不利因素，开发商并无决定权或控制权，在认定该类型的信息未被披露是否构成欺诈时，应结合不利因素的类型、获取难易程度等因素进行综合考量。
比如，紧邻房屋的红线外存在垃圾站会产生异味为例，法院通常会审查垃圾站所处位置及实际运营情况、购房人获取垃圾站信息难易程度、购房人购房时是否关注过合同约定及周边环境等情况。
如果垃圾站在购房之前已经建成并投入使用，属于公开信息，不属于购房人难以获取的信息类型，而且购买房屋是公民生活的大事，购房人应在合同的签订及履行过程中尽到必要的审慎义务，购房合同已记载购房人对房屋目前周边环境及可能存在的不利因素予以认可，购房人可以现场查看的方式来了解欲购买房屋的周边环境，在选房前详细了解房屋的周边环境是否符合自身要求，从而审慎签订合同。
若购房人在签约时已确认了解不利因素却未履行审慎义务的情况下，签订购房合同后又以未披露红线外不利因素主张开发商欺诈，这种情况下购房人的诉求恐难以得到法院支持。
比如，紧邻房屋的红线外存在陵墓群，法院通常会审查陵墓群的类型是公墓还是私墓，获取陵墓信息难易程度等情况。
如果这些陵墓属于“私墓”，较“公墓”而言具有一定的隐秘性，购房人难以通过直观或一般的查询方式了解“墓群”的存在，且开发商曾因未向购房人告知红线外存在墓地的情况而被主管部门责令整改，这说明红线外存在墓地的情况是影响购房人判断是否购买房产的因素之一，开发商应本着诚实信用予以充分告知。
若开发商在购房人购房时未告知“墓群”情况使之引起充分的注意，在信息不对称的情况下，购房人违背其真实意愿签约购房，法院是有可能支持购房人的诉求追究开发商的责任。
4、实务建议
现实生活中影响购房人红线外不利因素类型多种多样，例如有噪音或辐射影响的变电站、高压线、立交桥工程，有异味影响的垃圾站，或是从传统角度不为部分购房人所接受的“庙景房”、“墓景房”等。对于红线外不利因素未披露或者提示不到位而引发购房人不满甚至诉讼纠纷的情况也愈发常见。
关于开发商对红线外不利因素是否负有披露义务的问题，并非简单一刀切，而是需要结合案件实际情况，基于诚实信用原则，从不利因素的类型、建设使用情况、获取信息难易程度、购房人购房的审慎义务、开发商信息公示情况、合同约定情况等因素进行综合判断。
开发商
从规避风险角度考虑，建议要及时了解项目周边情况、更新红线外不利因素披露信息，及时准确告知购房人相关信息，同时完善销售文件固定对开发商有利的约定条款。
购房人
从维护购房权益角度考虑，建议购房人应在购房前对项目及其周边设施情况进行实地考察，并主动通过当地政府公开网站查询项目周边建筑规划、设施设备等情况，在签约前与开发商就购房关心事项进行沟通确认，以证明尽到合理审慎的购房注意义务。