知道这八条，完美避坑法拍房

对于司法拍卖的房源，有些人只关心价格是不是够低，买完发现房子无法入住、或者租期还有十几年并且租金无法给到买受人，这时候后悔也已经迟了。本文根据作者十年从事强制执行的工作经验，提炼了购买法拍房中常见的问题，希望能够给想购买法拍房的人一些帮助。
司法拍卖页面有标的物介绍、竞买公告、竞买须知，还有现场图片。对司法拍卖不了解的人往往抓不住重点，不知道该关注什么信息。
第一步，你需要先确认房屋是否有产权证。
可能出现的问题有：1、拍卖房产没有办理初始产权证。比如这种：

图片来源于淘宝网-司法拍卖页面
关于没有办理初始产权证的房屋，法院能否过户，
《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》
规定如下：
“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”
因此如果你看中的法拍房，没有办理初始登记，你需要和法官核实该房屋能否过户，如果无法过户，建议谨慎购买。
2、房屋仅办理预售登记，尚未办理过户手续。你需要和税务部门确认这种情况下，过户到原房主名下的税费是不是也需要由你来承担。结合需要支出的税费考虑法拍房价格是否划算。
第二步，确认房屋能否腾空。
建议你选择能够腾空的房屋进行竞拍。腾房是拍卖房屋中的一大障碍，如果法院通过强制执行都无法腾房，你自行腾退的可能性也非常小。这种无法腾空的房屋建议谨慎竞拍。
比如下图这种提示，就表明该套房屋难以腾空。

图片来源于淘宝网-司法拍卖页面
第三步，确认有无租赁。
在标的物介绍页，法院会注明拍品的租赁情况。你务必确认竞拍房屋是否有租赁、租期还有多久，竞拍后的租金是否会给你。你可能会觉得即使房子已经租出去了，如果能收租金也行。但是有些法拍房，剩余租期长达数十年，一方面数十年之后你面临和租户交涉腾空房屋的问题，能否顺利腾退是不确定的。另一方面，租户和之前的房主约定的租金极有可能低于未来的租金收益。

该房租期还有9年多才能到期
第四步，确认是否有优先购买权人。
如果你和优先购买权人出价相同，那房屋由优先购买权人获得。
优先购买权人一般在这个位置显示。

第五步，学区房需要考虑前房主户口不能迁出的风险。
目前法拍房涉及的户口迁出问题不属于法院处理范围，法院在拍卖页面也会提示户口不在执行范围内，需要自行了解。你在参与竞拍之前需要考虑前房主户口不能迁出的风险。
第六步，确认拍卖法院是外地法院还是北京法院。
如果是北京法院，你去法院做笔录、拿裁定或者沟通相关事项都会比较省时间。如果是外地法院，你需要提前和法院确认，本人是否需要去法院，去外地法院的时间和交通成本也需要一并考虑。
第七步，实地走访排查房屋是否有其他问题。
除了和其他二手房一样，确认小区的环境以外，还要和周围的邻居了解下，这套房屋平时有没有居住，有没有债权人会上门催债之类的情况。
第八步，确认拖欠水电费、物业费金额。
一般来说拍卖公告可能会写明被执行人拖欠的水电、物业费由买受人自行承担，在购房时也需要考虑这部分成本。
总的来说，购买法拍房，除了文章中提到的八个问题，还可能会碰到其他问题，需要竞买人胆大心细，在购房前扎扎实实的做好调查工作。祝大家都能买到称心如意的法拍房。