注意！购买“非回迁指标房”几乎都以失败告终！

笔者最近连续代理几个“非回迁指标房”纠纷案，发现指标交易，大有乾坤——稍不留神就可能花钱买个空气，更甚者还可能自身违约，提示如下：
1、指标房不必然是回迁房指标，笔者代理的两个“非回迁指标房”纠纷都是股份公司给股民分配的房子，纯粹就是股民福利，并没有股民的旧房拆除，自然不是回迁指标房；
2、非回迁指标房存在商品房和绿本非商品房两种，商品房因不是搬迁安置回迁住房，既限购又限售，买家需具备购房资格，卖家存在三年限售期，绿本非商品房转为红本商品房之前终身不可能过户到买家名下！
3、无论是商品还是非商品指标房，都是股民福利，具有人身依附性，股份公司几乎都不认可“指标转让”（如下图），不同意将房产直接登记到买家名下，由此导致的结果是指标房买卖协议客观上无法履行，卖家不构成违约，最终只能解除合同退还本息；
4、部分买家主张将非回迁指标房先过户到卖家（股民）名下，再行二手交易过户到自己名下，但存在两个障碍：一是指标房转让协议买家买的是指标不是二手房，签约时只考虑直接更名到自己名下，根本没有过户、税费、交付等二手交易流程约定，要求先过户到卖家名下再过户到自己名下不符合合同约定，且占用卖家购房资格，卖家有权拒绝；二是即便卖家同意，也还有三年限售期，根本无法完成过户！
5、部分股份公司给予股民房屋或货币补偿选择权，即股民可以要房子，也可以不要房要钱，而指笔者所见指标房转让协议均没有约定一旦房屋无法过户到买家名下，买家有权要求卖家选择货币补偿后转付买家，遇卖家故意选择房子不选择货币补偿不履行协议，买家利益便难以保障（笔者代理的一起绿本指标房纠纷就遇到这个问题），且难以追究卖家违约责任，所以合同条款的设计非常重要！
结论：购买“非回迁指标房”几乎都以失败告终，不建议购买，确要购买的，务必设计周全合同条款，确保各种情况下自身合法权益得以实现！