限售政策对购房者带来的交易契机与风险评析

2019年5月11日，苏州市政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,之前坊间传言的苏州限售政策终于落地。自2017年厦门率先推出限售政策以来，全国已经有二十余座大中城市也加入限售行列。虽然各地限售政策在限售房屋类型、限售时间、限售主体上不一，但均有一个共同的目的，即政府通过控制交易的时间，打击房地产市场快进快出的炒房行为，以确保当地房地产市场健康有序发展。
尽管上海目前尚无此类政策即将落地的消息，但已经限售的城市中，不乏上海居民热衷投资的区域。而且限售政策出台后，房屋处于短期内无法去化的境地，这为一些在限售城市尚不满足购房资格的限购购房者提供了购房的机会。因为，如果没有限售政策，出卖人一般不会将房屋向不符合购房资格的限购者出售，只有当限购与限售政策同时出现，卖房者与买房者均需要一定的时间来达到交易的条件时，这二者之间才能形成一个交易的契机。需要说明的是，限售政策的售，指的应是约定过户时满足政策要求，而非合同签约时，即在签约时尚不满足政策的，并不因为政策原因而导致合同无效。但是，该观点目前普遍被人民法院采纳，却不被交易登记机构所接受，因此在双方均满足过户条件时，如果想正常过户可能需要重新缔约，仅以原先合同去网签过户很可能被交易登记机构拒绝。但此时，当事人可以选择向人民法院起诉请求过户，法院一般予以支持。
除了上述交易风险之外，限购+限售的交易模式中，因为过户节点与签约时间中间隔了数年，交易双方很可能会遇到政策调整，这种未知因素会让交易风险呈几何式增长。虽然上海目前没有苏州那样的限售政策，但是也有一种常见的限购+限售的交易模式——动迁安置房交易，这其中的法律关系及适用与上述讨论的交易模式并无二致。笔者就自己曾经审理过的一个案例做一分析说明：

出让人赵某于2012年4月取得一套动迁安置房，并登记在自己名下。2013年1月，赵某与买受人钱某签订房屋买卖合同，约定赵某将其持有的房屋出卖给钱某，依据当时的限购政策，非本市户籍人员购房要求自购房之日前缴满社保期限满1年即可。鉴于钱某在签约时已婚，但其和其配偶均系非本市户籍，且未缴纳社保，故而钱某属于限购人员，且房屋亦无法上市交易，故而双方将过户时间约定在2015年4月。签约后，钱某支付了除尾款一万元之外的其他款项，赵某将房屋交付钱某占有使用。
但是，天有不测风云，签约当年年底，钱某遇到了限购政策调整，根据调整后的政策规定，非本市户籍人员购房要求自购房之日前缴满社保期限从1年变更为2年。钱某之妻从2014年6月开始缴纳社保，期间还中断缴纳了三个月，按照政策规定，钱某最早亦要到2016年9月方才拥有过户资格。但是命运跟钱某又开了一个玩笑。2016年3月，限购政策再次从严，对钱某的要求从原先累计缴满2年变成了连续缴满5年，即钱某最早要等到2019年9月方才具备过户资格。离开双方约定过户日差了四年有余。终于赵某失去了耐心，2018年年中，赵某向法院提起解除合同之诉。经过一审和二审，赵某与钱某的合同得以解除。
从上述案例，我们可以清楚地发现，限购者购买限售房的风险是呈几何性放大的。对限购者来说，尽快缴纳社保使自己拥有购房资格，并尽早过户以缩短交易周期是唯一的选择；但限售房因其上市时间有要求，房屋交易周期被迫拉长，各种风险亦随之而来。但是，是否限购者购买限售房，双方发生争议就一定导致合同解除呢？因限购者无法过户，对出卖人而言的损失又如何认定呢？出卖人遇到这种情形是否有权解除合同呢？本案合同为何最终解除呢？围绕上述几个问题，笔者做逐一分析：
1、出卖人法定解除权一般不宜轻易支持
合同解除权一般无外乎约定解除权和法定解除权。在双方约定解除权的情况下，这是双方意思自治范畴，法院一般不轻易干预。但是限购者购买限售房时，碍于双方当事人对法律认知的限制或双方意思自洽，合同中一般不会约定因买方原因无法过户的解除权。故而，此类案例中的焦点主要集中在了出卖人是否拥有法定解除权的问题之上。
根据合同法的规定，法定解除权主要分为合同目的根本无法实现时的解除权和经催告仍不履行的解除权。对于出卖人而言，其出卖房屋的目的是回笼购房款，而配合过户是其合同义务，因此无法过户对出卖人而言不可谓合同目的根本无法实现。至于催告解除也是发生在对方拒不履行义务的情况之下，请求过户是买受人的权利，虽然限购者有积极获取购房资格的义务，但是出卖人也应当给予购房者合理期间，在限购政策规定下，其合理期间就是政策规定的剩余最短期间（即催告后还需缴纳多少个月的社保方才具备购房资格），因此出卖人无视政策规定而人为设置期间，该期间法院恐无法认定为合理期间。
但是，无法过户对出卖人也有损失，因为出卖人无法及时过户的情况下其自身亦会受到限购限贷政策的影响，正如本案赵某所述，虽然其名下只有一套房屋，但是因无法过户，其另行购房时得按二套房来支付首付比例，对于购房能力带来显著影响。对此，法院一般会认为双方对缔约时的交易风险都是清楚自知的，且合同除过户以外其余事项均已基本履行完毕的情况下，由买受人对出卖人适当进行经济补偿即可，一般不会支持出卖人主张解除合同的诉求。
2、法院对合同解除的研判
既然出卖人解除权一般不轻易支持，为何本案合同最终又得以解除呢？在实践中，确实是存在提起解除权的一方解除权不存在，但合同又被法院判决解除的案件。最典型的就是开发商怠于回笼资金的案件。在有些案件中，购房者逾期付款很久，等到开发商想要以逾期付款为由解除合同时，开发商的解除权已经过了法定除斥期间，但是购房者在诉讼中也确实无力支付大笔购房款，此时如何处理合同就是法官面前棘手的问题。从诉讼导向上来看，如果因开发商无解除权而驳回其解除诉求，不但合同将长期处于待履行的状态，也变相鼓励了购房者的违约行为。针对这种案件，有两种处理意见，一种处理意见认为开发商可以再次催告，因新的催告行为而产生新的解除权，这种观点比较新颖，但是变相否定了解除权的除斥期间，致使解除权可以无限复活。还有一种处理意见认为，虽然开发商无权解除合同，但是法律不能容忍一个合同长期处于不稳定的状态之下，为了尽快让权利义务得以稳定，法院以合同目的无法实现为由主动解除合同（注：金钱债务在法理上一般不认为存在履行不能的可能）。
上述赵某与钱某的案件最终解除也是基于类似法理。在法院最终判决解除的背后，有三个关键因素值得今后在处理此类案件中予以借鉴：第一，钱某虽然在签约后遇到了两次限购政策的调整，导致目前仍无法过户，但是如果钱某或其配偶最迟于2013年政策调整后立即开始不间断缴纳社保，则其最迟于2015年年底亦可取得购房资格，因此钱某目前受到2016年政策影响而无法过户的根本原因系其怠于缴纳社保所致；第二，双方合同约定于2015年4月过户，但是时至今日因钱某原因仍无法顺利过户，这严重超出了赵某原先希望在较短时间内将房屋产权过户后另行购置房屋的合理预期，将置换目的扩大理解成其出售目的亦无不妥；第三，在一审辩论终结前，钱某离取得过户资格尚有一年期限，法官只能基于判决时的继续履行风险来加以研判，如果法官驳回赵某的请求，但是钱某再次出现断交社保、抑或限购政策再次变化、再或钱某配偶缴纳社保而钱某本人未缴纳、钱某与配偶离婚等任一情形，均将导致钱某无法取得购房资格，因此合同继续履行的不确定性过高。综上，考虑到目前现状主要责任在钱某，也为避免合同权利义务长期处于不稳定的状态，法院判决合同解除在情在理。