二手房交易中显失公平的认定

01、前言
近年来，整体房价呈上涨趋势，因房屋买卖而引发的纠纷也是成倍增加。《合同法》第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。就房屋买卖而言，显失公平最主要体现在房屋价款明显低于市场价。许多当事人便以此为由请求撤销合同，但在实践中，裁判机构对二手房买卖是否构成显失公平是如何认定的呢？请看以下案例。
02、案例：
邓爱梨、郭锐锋房屋买卖合同纠纷一案
审理法院：
北京市石景山区人民法院、北京市第一中级人民法院
案号：
（2016）京0107民初2291号、（2016）京01民终5323号
简要案情：
2016年2月25日，出卖人邓爱梨（甲方）与买受人郭锐锋（乙方）经中介公司服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定涉案房屋总成交价格530万元，定金10万元，另双方约定了履行及违约条款。同日，郭锐锋向邓爱梨支付了定金10万元，并于次日向中介公司支付了中介费3.8万元。
庭审中，邓爱梨一方陈述：其此前一直在重庆市居住，故委托中介公司出售位于北京的涉案房屋。2016年初，经郭锐锋联系，邓爱梨赴京签订合同，但签订合同后才得知合同成交价远低于当时市场价格。一周以后，邓爱梨不想履行合同，并提出房屋下跃层部分属于房屋的整体部分，具有居住功能，现价格过低，如继续履行合同，将导致双方利益上的严重失衡，显失公平，据此要求撤销合同。
郭锐锋一方陈述：要求解除合同，返还定金并赔偿违约金。在签订合同时，其已经反复询问确认邓爱梨能否履行合同，对方均表示没有问题。房屋买卖合同是双方自愿签订，其没有欺骗等行为，邓爱梨应根据承担合同约定承担相应的法律责任。
裁判意见节选：
本院认为：根据法律规定，当事人一方有权请求人民法院撤销在订立合同时显失公平的合同。显失公平的合同一方面表现在合同当事人在获得的经济利益上严重失衡，另一方面表现在订立合同的一方当事人与另一方当事人相比具有明显的优势。结合经济行为的特点，亦为维护市场的稳定，法律只应规定公平的交易条件，不应保证交易结果的公平。本案中，双方当事人均为完全民事行为能力人，邓爱梨作为房屋的所有权人对于该房屋的实际状况应当是明知的；其作为房屋出卖人，邓爱梨有责任了解房屋的出售价格，而买受人郭锐锋在该交易中亦不具有优势。现邓爱梨所述其对该房屋的下跃层享有使用权，该类房屋应当具有价值，出卖价格明显过低一节，本院结合其提供的《备忘录》显示，其在购买该房屋时并未因其“有权使用下跃层”而多支付购房款，邓爱梨在诉讼中亦未提供该类有下跃层的房屋在出卖时增加购房款是行业惯例以及该类房屋价格的参照依据，故对其上述主张，本院亦不予支持。综上，本案涉及的买卖合同并不存在显失公平的情形。原审法院判决驳回邓爱梨请求撤销该买卖合同的请求并无不当。
03、观点分析：
民法中对显失公平的规定就像一把“双刃剑”，一方面需要保护合同的公平，另一方面也要避免公权力对当事人意思自治的过度干涉，避免危害合同自由和交易稳定。
（一）显失公平的构成要件
对于显失公平制度构成要件，曾经存在两种观点：客观说和主客观统一说。
（1）客观说：只要合同履行后的双方当事人的利益严重失衡，客观上导致显失公平，就应当认定构成显失公平，劣势方当事人就享有变更或者撤销合同的请求权。
（2）主客观统一说：“显失公平的构成要件包括主客观两个方面：客观要件指的是双方当事人利益失衡；主观要件则是指一方当事人故意利用优势或对方无经验、缺乏判断能力等订立了显失公平的合同。
根据《民法总则》第一百五十一条：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”以及《民通意见》第72条：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”的规定，可见我国目前采用的是主客观统一说，结合主客观两方面进行综合认定。上述案例所采用的也是这一观点。
（二）显失公平的认定
（1）客观要件
显失公平的客观要件就是双方当事人之间的给付与对待给付之间存在严重的利益不平衡，一方当事人将承担更多的义务而享受极少的权利或者在经济利益上遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得了极大的利益。实际上，在市场经济中利益失衡是很常见的现象，这种失衡也是当事人所应当承担的交易风险。只有当这种利益失衡达到非常严重的程度，超出了社会公平观念所能容忍的限度，才能被法律认定为显失公平。此外，关于利益是否平衡应根据交易的具体情况而认定，不能单纯考虑价格因素，还需要从供求关系、价格涨落、交易习惯等方面进行分析。
（2）主观要件
主观要件其实可以细分成两种情形，一是利用优势或对方处于危困状态。具体指的是一方经济上或者经营上存在优势地位，另一方相对而言处于危困状态，处于弱势方的当事人只能选择接受苛刻的交易条件，难以平等进行协商的情况。二是一方当事人利用对方欠缺一般的生活经验或者交易经验和判断能力，无法判断交易内容是否存在明显法律上或者技术上的问题。因此，在分析是否构成显失公平时，要注意考虑双方在具体交易中的具体处境。
以上述案例为例分析认定思路。从客观要件上来说，案例中确实存在当事人之间利益不平衡的情形，房屋价格确因市场波动而发生变化，但显失公平的判断不能仅从客观的角度来进行分析，不仅要考虑结果是否公平，更重要的是分析造成利益失衡的原因。如果仅考虑结果，会导致显失公平的范围盲目扩大，也不利于维护交易秩序的稳定。从主观要件上来说，郭锐锋和邓爱梨均属于普通个人，双方均具备完全民事行为能力，因此郭锐锋一方不存在所谓的优势地位或特殊的专业二手房交易经验，双方均属于普通的售房者和购房人，在谈判能力和身份地位上大致均等。邓爱梨虽称其长期居住在重庆，对北京房价情况不甚了解，但其作为售房者，在出售涉案房屋时就应当对其标的物的相关信息加以了解，应当具备相关的知识，不能以自己不了解为由要求认定合同显失公平。对合同价格不作审查和判断，本就是其作为售房者的过失。故在此种情况，并不具备认定合同显失公平的主观要件，不能以此撤销合同，将交易风险全交由购房者来承担。
总而言之，在市场交易中，要求所有的交易都达到完全对等的状态是不现实的。在市场中进行交易本就有赔有赚，从事交易就必定要考虑到风险的存在。盈亏都是正常的现象，在房屋买卖合同中，双方当事人应该对市场的情势变更有正确的预测。因市场价格变动引起的物价上涨，是市场经济规律决定的，属于市场交易的正常风险。如果当事人均因房屋交易不成功发生损失，就以显示公平为由要求撤销合同，无疑是不合理的，也违背了显失公平制度设置的目的。因为显失公平制度并不是为了免除了当事人的交易风险，法律也绝不可能保证每个交易当事人都能从交易中获得利益，只是禁止或者限制一方当事人获得超过法律允许的利益。因此，对于依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得仅因市场价格发生变化就撤销合同。