恶意“跳单”应担责

基本案情
2023年6月20日，何某通过微信聊天向A中介公司询问房源信息，A公司遂向何某提供了位于本县B小区某房屋及C小区某房屋信息，并于2023年6月21日带领何某及其家人至上述房屋看房，双方于现场签订了《看房协议书》，载明：“甲方（何某）委托乙方（A公司）居间中介、带看房屋、房产咨询及交易买卖事宜。一、乙方向甲方提供的房源具体地址如下：B小区某房屋及C小区某房屋；带看时间：2023年6月21日；二、甲方承诺，上述房源信息乃是首次从乙方获取，如果成交，则甲方按标准向乙方支付房屋成交价1%的佣金；三、乙方承诺免费带甲方看房并向其提供房产过户相关政策的咨询；四、违约责任：甲方（含亲戚朋友）不得就乙方所提供的看房信息私下与房主以任何理由成交或告知他人成交，亦不得就同一房屋在其他中介公司成交，如果违反本协议，甲方必须向乙方支付约定佣金的两倍作为违约金。”协议签订后，何某表示想购买C小区房屋，A公司遂就购房手续、公积金贷款流程、产权过户税费等在何某与房主之间进行居间洽谈，并提供该服务至2023年7月30日，双方约定于2023年7月31日与房主签订购房协议。何某却绕开A公司，于2023年7月30日，私自与B小区房主签订《房屋买卖合同》，以26万元的价格购买了该房屋。A公司于2023年8月9日才得知何某购买了该房屋。
审理结果
法院经审理认为，《看房协议书》系双方真实意思的表示，其中关于禁止“跳单”的格式条款本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息，“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在不合理免除一方责任、加重对方责任、限制对方主要权利的情形，故该《看房协议书》合法有效。
何某首次从A公司处获得房源信息后，又利用A公司四十余天的服务，从A公司处了解了购房手续、公积金贷款流程、产权过户税费等相关信息，却绕开A公司，私自与B小区房主签订《房屋买卖合同》，违反了《看房协议书》中关于禁止“跳单”条款的约定，其应承担违约责任。
何某虽辩解其签订《看房协议书》时，未看清协议内容，其提前通过微信朋友圈、“同城”看房获得了案涉房屋信息，但何某是完全民事行为能力人，其在《看房协议书》上签字，就代表其知晓《看房协议书》的全部内容，其应承担后果，如其已提前与原房主联系，且知晓案涉房屋的售房信息，就不可能通过中介公司去看房，其抗辩意见明显违反常理，且与《看房协议书》上载明的内容不符，故本院不予采信。
A公司根据《看房协议书》中的违约金条款，主张“佣金两倍”的违约金，同时还主张了佣金、利息，但依据民法典的规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，A公司上述关于违约金、佣金、利息的主张有重合部分。另依据民法典第九百六十五条规定，若委托人绕过中介人直接签订合同，也应向中介人支付报酬，该条款规定的“报酬”是委托人对其“跳单”行为所应承担的违约责任，该“报酬”并非等同于合同约定的全部佣金，实践中需根据中介人提供的服务情况、服务质量来确定。因A公司仅就B小区房屋向何某提供了部分中介服务，非全程中介服务，故根据A公司提供的服务情况及实际损失进行衡量，酌定何某支付A公司违约金2000元，对A公司的其余诉讼请求，不予支持。
法官说法
《看房协议书》通常是中介机构提供的格式合同，其中禁止买房人利用中介机构提供的房源信息，撇开该中介机构与卖房人私下签订房屋买卖合同的约定应属于格式条款，但其目的在于保护中介机构作为居间人在提供了居间服务后，应当享有的合法权益，不违反相关法律规定，该约定是有效的，应具有约束力。即限制买房人恶意“跳单”行为，但对恶意“跳单”行为的具体认定，应从中介机构与买房人签订协议的具体内容、中介机构媒介服务的履行程度、买房人的主观故意等行为进行评判，从而达到既保护房产中介机构合法权益，促进中介服务行业健康发展，维护市场交易秩序，又保护买房人的合法权益的目的。
结合本案，何某与 A 公司签订了《看房协议书》，A公司已告知了何某房源信息并带何某及家人实地查看了B小区房屋及C小区房屋，后A公司又就C小区房屋的购房手续、公积金贷款、产权转移等重大事项向何某提供了咨询、中介服务， 何某却私自与B小区房屋的房主签订房屋买卖合同，足以认定何某系恶意“跳单”行为，其故意阻止中介佣金支付条件的成就构成违约，应当承担违约责任。
相关法条
《中华人民共和国民法典》
第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。