这才是“买卖不破租赁”的正确打开方式！

前几天，本部门收到一件关于房主将房屋托管出租后，委托租赁期间欲将租赁标的出售，其自身想减免责任的案件。成为包租公虽系本小编成年后的梦想，但在克制羡慕情绪的同时，本小编与委托人对本事宜进行了深度沟通及解答。
无论是委托人还是包租婆（公）都较大可能会因租赁、买卖等情形产生纠纷，那么如何解读“买卖不破租赁”的原则，如何化解矛盾，敬请各位详阅本期文章。
案情简述
甲系房屋所有权人
乙系房屋受托管理人、承租人
丙系房屋次承租人
丁系买受人

争议焦点
01
甲将房屋出售予丁，是否必然对乙构成单方终止合同，并承担 Y 万元的违约责任；
02
甲将房屋出售予丁，应注意哪些事宜？
笔者评析
甲将房屋出售予丁时，需结合双方真实意思表示及如何实际履行买卖合同，进而确定甲是否需要承担违约责任。
如甲、丁经协商一致，签订买卖合同后，甲、乙双方完成过户登记，丁可待租赁期满后要求甲方办理房屋交付。此时，甲、丁签订的买卖合同，并不触发甲、乙之间租赁合同中约定的一方单方终止合同，并承担违约责任的条款。因甲、丁之间的房屋所有权变动，并不影响甲、乙之间的租赁关系，且丁可在签订买卖合同后，享有剩余租期的租金收益。
再如，甲、丁经协商一致，即在签订买卖合同后，丁要求甲立即交付房屋。此时，因甲、乙存有租赁关系，依据买卖不破租赁的原则，甲无法实际将房屋交付予丁，甲需对丁承担违约责任，而非对乙承担违约责任。
再如，甲、丁经协商一致，即在签订买卖合同后，丁要求甲、乙、丙立即交付房屋。此时，乙、丙是无需对丁履行任何配合、协助义务的，亦无需对丁承担任何责任，若丁存在某些过激行为，乙、丙可向警察叔叔寻求救济。
甲在出售需注意的是承租人是在同等条件下享有优先购买权的，甲应履行通知义务，避免因侵犯承租人的优先购买权而承担相应赔偿责任。转租情形下，需结合出租人对转租行为是否知情，知情的情况下，次承租人享有优先购买权，而非承租人享有。
“买卖不破租赁“的例外情形，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，即房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的。