济南玫瑰公馆：房子塌了可以退吗？开发商说NO

4月4日，济南市住房和城乡建设局发出《关于对济南融汇城玫瑰公馆二期质量问题相关责任单位及责任人处理意见的通报》，相关建设单位、施工单位、监理单位、检测单位被处罚。该通报称，2018年10月5日，济南融汇城玫瑰公馆二期车库工程在施工过程中局部顶板发生坍塌，未造成人员伤亡。目前，该项目二期地下车库和主楼1-6号楼鉴定检测及设计单位计算复核工作已完成，问题原因已基本查清，系建设单位管理不善、施工单位未严格按照施工技术标准施工、监理单位监理不到位造成。
依据《建设工程质量管理条例》有关规定，济南市住房和城乡建设局对建设单位山东融汇文创置业有限公司移送行政处罚，其不良行为记入房地产企业信用档案。
对施工单位重庆市佳诺建筑工程有限公司移送行政处罚，给予信用扣分惩戒，清出济南建筑市场，建议当地主管部门予以其降低资质等级。
对监理单位山东建院工程监理咨询有限公司移送行政处罚，给予信用扣分惩戒，建议上级主管部门降低其资质等级；对其项目总监暂停执业一年。
对济南市大地勘测基础检测中心移送行政处罚并移送市技术监督部门进一步处理。
最近这两年经常出现地库顶板塌陷的问题，去年几家大房企都出了好几起类似的情况。在这篇文章的第一部分，我先给大家介绍一下为什么地库顶板会崩塌，这些现象折射出哪些危害？
首先明确一件事，所有的塌陷都是多重原因导致，如果一个项目的各方都能严格按照规范进行施工，就不会出现这样的情况。具体有哪几方参与到施工（把房子盖塌）中呢？
1、开发商 2、设计 3、施工 4、监理
地下室的顶板设计，依据《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010），要考虑“在设计工况下地下一层的顶板板柱节点冲切作用效应设计值大于相应位置受冲切承载力设计值”。

简单的说，就是设计的时候就要想到上面要盖多少土，会走多少车，然后决定这个顶板要造的多结实。这个指标是算出来的，为了便于理解，我们就假定他是100。规范在设计的时候，都留有一定的余地，比如在正常情况下，80分以上都不会塌，80以下才会塌。但是按照规范要求，你必须做到100。在这方面，我们的法律法规还算是比较完善，要不然也不至于那么多房子都好好的，偏偏个别房子塌了。
开发商拿地以后，他要委托设计单位进行设计。大部分设计单位都能严格按照《混凝土结构设计规范》进行设计。但是对开发商来说，他要追求商业利益的最大化，所以他会找专门的公司对设计进行“优化”，然后逼着设计单位修改设计，强行降低标准，再交给施工单位去施工。

某优化公司用于宣传的PPT内容
按照法律规定，这些图纸都要交给政府，但是一般开发商给政府交一套（规划图），施工方拿着另外一套（施工图），规划验收的时候房子又是一套（竣工图），按照法律规定这三套图纸是一致的，但是实际上是经常不一致。
施工图有了，但是到了施工单位这里，也不一定能严格按照图纸施工。施工单位大多是低价竞标，层层转包，垫资进场。低价竞标，就是你一平米1500，我一平米1300，这样我才能拿到项目。层层转包，就是拿到项目我自己不干，转包给比我更便宜的施工队去做，最后一层层到农民工手里。垫资进场，就是开发商自己不掏钱，而是让施工方垫资盖房子。以上三点原因，导致这些利益链条上的施工方为了追求利润，不得不压缩工期，偷工减料，修改设计（增项），来实现利润。
这个时候还有一个监理，为什么有他，就是为了监督施工方老老实实的盖房子。监理是开发商雇佣来的，和施工方天天混在一起，看双方脸色，在项目中没有任何实权。他的地位有点像企业法务之于老板和销售，或者编剧之于投资人和导演。
既然法律制度设计了监理，给了监理权利，比如《北京市建设工程质量条例》第四十三条第二款“发现施工单位项目管理机构及其岗位人员不符合配备标准、施工单位项目负责人未在施工现场履行职责或者分包单位不具备相应资质的，监理单位应当要求施工单位改正；施工单位拒不改正的，可以要求暂停施工”。但是法律没办法给监理地位，毕竟不是监理出钱，他要混口饭吃，所以当监理可以要求暂停施工的时候，他没有提出停工的勇气。
法律和制度设计都是很理想的，规范要求设计是100，留有余地，80到100都不会出问题。甲方出钱，银行政府监管，专款专用，监理监督施工，条条框框，精确到小数点后多少位。
但是在商业流程中，100分的设计，应付不了60分的人性。
经过优化以后，这个值就变成90。
到了施工，就变成了75。
监理又不敢吭声，实际工况大于设计工况，就塌了。
所以基本上只要塌，就不是一个责任主体，在这条线上从政府、开发商、监理、施工、设计，都有责任，大家一起无视法律法规，忙着赚钱，才会导致项目出事。
塌了其实是好事。
因为不塌，你永远不知道你的房子都是80分，而不是规范期望的100分。山东这个项目发生地下室顶板塌陷后，开发商委托鉴定机构对整个项目进行了鉴定，结果发现多处混凝土强度不达标的情况。
施工粗糙是个意外事件，是各方共同造成的，千万不要认为“塌了的有事”而“不塌的都没事”。同一个行业，同一群人，同一个市场环境，同一个法律法规，塌是非常偶然的，质量出问题才是必然的。
只是因为从100变成80的过程中有那么多余地，塌又纯属偶然，掩盖了今天我们国家商品房项目的普遍存在的质量问题。看不到的，都是好的！你怎么吹他都行。
等到出了事，各方又该如何善后，如何承担责任呢？
首先是政府要对这几方进行处罚。
按照《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《建设工程勘察设计管理条例》，政府可以对违法的开发商、设计、施工、监理进行行政处罚，包括但不限于罚款、停业整顿、没收违法所得。在本案中，用了“清出济南建筑市场”这样的语气（清出一般来说不是法律术语，所以只能说是语气），可见政府对于违法违规企业的态度也相当强硬。
然后是开发商和各方可以打官司，尤其是施工方。
接下来是小业主和开发商之间的官司，这就是本文的重点，第二部分，在项目未到交房时间，业主是否可以退房？
在山东这个案件中，崩塌事件发生在2018年的10月，事件发生后据说就进行了鉴定，鉴定结论是“该车库坍塌的主要原因为框架柱局部混凝土不密实降低了基础抗冲切性，同时车库顶板局部覆土超出原设计要求，增大了作用在基础上的荷载导致。”
据媒体报道，开发商方面于2018年11月—12月份，请山东建筑质量检测中心和山东建筑科学院质量检测中心对上述6栋楼主体进行了检测，经回弹、钻芯等方法检测，确认了6栋楼体的剪力墙、梁、柱等方面混凝土存在强度达不到设计要求，顶板渗漏、混凝土浇筑存在多处表面露筋、顺筋裂缝、蜂窝麻面、孔洞、疏松等问题，个别部分建筑体混凝土抗压强度达不到原设计要求的三分之一。
于是部分业主要求开发商退房，而开发商怎么说呢？
“由于项目还未交房，出现问题可以整修，所以不符合退房条件。”
按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
法条在这里强调“交房前”和“交房后”，其实默认的是交房前，例外情况才是交房后。一般主体结构问题，都会严重的拖延工期，导致项目无法按期交付。通常来说，只有项目无法交付，购房人才会知道项目质量存在问题（多数情况下还不知道）。94%的退房官司，都是约定的交房时间达到后，由于难以交房，才诉讼。也有少部分是业主收房以后（5%），发现问题诉讼。
要想在交房前就被业主知道项目出问题，把房子盖塌的开发商也不是没有，最典型的就是“莲花河畔景苑”，也就是2009年的楼倒倒，恰好我们还是当年承办这个项目的律师团队，是我跟随秦兵维权的第一个有名的案子。当然最后的结果媒体都有报道，房子肯定是“退”了，还赔了不少钱。所以我认为济南这个项目既然已经被政府如此重视，退房应该也不是什么难事。
回到纯法律层面，按照司法解释，只要主体结构有问题都可以退房，但在交房前，要想依此退房，就必须满足“不能交付使用”这个条件。
主体结构有质量问题，可以修，交房之前能否修好？
那就涉及到，第一，还有多久才能交房，第二，如果要维修该怎样维修和加固，第三，维修之后是否能验收合格。如果在交房之前开发商通过维修加固，验收合格了，那么业主退房的难度就比较大。
通常来说一个案件如果真的现在启动，在终审判决之前，一般也早已超过交房时间，到时候是否能够交付，满足退房的条件就是一目了然的了。所以除非交房时间还需三五年，否则法院一般也会建议购房人等到合同约定的交房时再起诉。但是对于这个项目的购房人来说，眼睁睁的看着开发商盖一个烂房子再修，明眼人都不会相信这开发商能把房子修好。
在审理这类案件的时候，法院一般也会释明购房人的合同解除权，不过由于近年来房价普遍上涨，很多购房人都情愿不退房，而是冒险买入这些质量明显有问题的房子，一般很少有人愿意“忍痛割爱”。甚至有的业主还对房屋进行了豪华装修，然后才发现房子有严重的质量问题。在这种情况下，这些业主宁可开发商少赔点钱，也希望不要退房。在我看来，不退房强吃下来并不明智。
多数人的心态则是，把房子买下来，然后悄悄再卖出去。这样稳妥的不会丢到房价的增值部分。不过这样的做法，来买房的人就倒霉了。我本来以为一个楼盘出了严重的质量问题，其他人就不敢买这个房子，后来我发现我错了，楼盘的质量问题其实并没有那么值得普通人关注，可能也只有我这种房产律师会关注楼盘的质量问题，更多的人买房子只看房价和户型，那些负面的消息他们往往连查都不查。
修好的房子，真的修好了吗？
西安有个项目，房子盖歪了，发生了严重的不均匀沉降。出事之后，开发商马上进行了维修，表示房子已经修好。去年西安下大雨，业主纷纷表示房子再次发生漏水，并且地库顶板有裂缝。为了稳妥起见，我带着律师助理去查看现场。拍照、取证，再带回北京找专家看看。
取证的时候，当我在地下室看着触命惊心的裂缝，和开发商“糊”过的痕迹，以及顶板裂缝注浆的针头，身边穿梭着忙碌的农民工，当时我就在想，会不会下一刻这栋房子就塌在我头上。
我只是个律师，只在办案子的时候不得不在下面一时半刻，正好这个时候塌下来的概率是那么的低，所以我安慰自己，不会这么倒霉。
这是一种侥幸心理。
我想，无论是在这居住的业主，打官司的，不打官司的。无论是那些施工方，包括现在修房子的，和当初盖房子的。无论是开发商，包括赚钱的老总，和赚一点小钱的销售，那些设计师，是设计院的，还是做优化的，还有政府的官员，管这事的，和不专门管这事的，这里面又有谁，不是抱着侥幸心理呢？
这样的破房子，不赔钱，不给退，只逼着业主偷偷卖给下家，这样的开发商，不让骂，也不罚，最坏不过是小鱼小虾做个牢，这样的施工方，顶天了被清出市场，这样的企业千千万万，出事的不过那么几个，出了事也就这样一点点处罚，这样的制度，当好人有前途吗？遵守规定有前途吗？
盖80分别人不知道买房买车。盖100分倒贴钱，对得起良心……有奖励吗？
在资本面前，我们算什么？