5分钟带你了解“居住权”（中）

上篇文章5分钟带你了解“居住权”（上）提到“居住权与租赁权极其相似”，房屋租赁市场发展至今，其合同条款已经极其完善，那为何国家要设立居住权这一权利呢？
究其原因，就在于租赁权它——不够强！
“居者有其屋”，国家的立法本意是要满足国民生活居住的需要，尤其强调居住地的稳定；而签订房屋租赁合同双方都可以单方面违约解除合同，只要违约方愿意承担违约责任即可。
现实中更多的情况是，周遭房租大涨房东毁约另寻租客，而原租客只能一边维权的同时一边寻找新家，期间所耗心力自不多言。为保障弱势群体，尤其是老人，国家通过创设“居住权”的方式使他们百年归老没有后顾之忧。
本文将从居住权与租赁权的对比中得出居住权的优势所在：
01 租金的规定不同
《物权法》第三百六十八条“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外……”居住权以无偿为原则，有偿为例外；租赁权以有偿为原则，无偿为例外。居住权无偿设立，即居住权人无需向房屋的所有人支付租金；而住房租赁合同中绝大多数都会约定租金。
02 期限的规定不同
居住权的期限具有长期性的特点，除当事人另有约定外，通常至居住权人死亡时居住权消灭（居住权合同未注明期限即默认居住权人死亡时居住权消灭）。
租赁权的期限由房屋租赁合同双方当事人约定，但不得超过20年，超过20年的部分无效，如果双方未约定租期，则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都可以随时解除合同，可见租赁权的不稳定性。
03 权利的类型不同
居住权是一种物权，租赁权是一种债权，二者的权利性质的差异导致其稳定性天差地别：居住权人可向所有人（即对世性）宣告自己对设立居住权的房屋具有占有、使用、收益的排他性的权利；而承租人只能向出租人宣告自己对承租房屋占有、使用、收益的权利。简单来说，居住权一旦设立不能随意撤销，只能由法律规定的情形灭失或者居住权人自己放弃，而房屋租赁的双方都可以单方面违约，申请解除合同，只要违约方承担违约责任以及支付相应的赔偿即可。
04 设立的方式不同
《物权法》第三百六十八条“……设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”居住权设立必须要有书面合同，必须要到相应的不动产登记机构登记才能生效。
而租赁权并非如此，《民法典》第七百零六条“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”、第七百零七条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。
当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”说明无书面合同、不登记备案亦不影响租赁权的设立。
05 权利的继受不同
居住权不能转让、不能继承，只能重新设立。租赁权可以在原房主的允许下转让，亦可由共同居住人承继。
当然，居住权与租赁权同样都有居住人需合理使用房屋的义务、所有权变动不影响在先的权利（即常说的“买卖不破租赁”）、合同当事人遵守合同的义务等共同点。
由此可见，居住权是对市场化的租赁权的一种补充。国家通过立法，使明显带有“扶助、友善、帮助”的“居住权”去保障居住权人能够稳定地生活，满足了人民美好生活的需要，也是建设社会主义法治社会的应有之义。