“二房东”擅自转租，“大房东”如何掌控局面？

“法律需要被信仰，否则它形同虚设。”——道格拉斯
【要旨】
我们所说的转租，实际上就是房客（二房东）将自己承租的房屋再出租给第三人，这种行为是我国法律所允许的，但有一个前提条件，那就是房客（二房东）在转租之前需要征得房东同意。
房屋转租，涉及房东、房客（二房东）、第三人主体，需要当事人签订书面的转租合同。
征得房东同意的，房客（二房东）可以转租，房客（二房东）与房东之间的原租赁合同继续有效。
未征得房东同意的，房东可要求解除原租赁合同，收回房屋，且房客（二房东）要承担违约责任。
【李状指点】
即使是征得房东同意，房客（二房东）在转租时，还应该注意哪些事项？
（1）必须订立转租合同，且转租合同载明经房东的同意；
（2）转租合同的终止日期不能超过原租赁合同规定的终止日期，但有例外：除非房东与房客（二房东）、第三人另行协商约定；
（3）转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
房客（二房东）未经房东同意，擅自转租房屋，房东如何主张权利？
第三人承租的房屋实际上是房东所有，房客（二房东）擅自将房屋再出租给第三人以后，房客（二房东）与第三人之间形成一种转租合同关系，已构成违约。
（1）根据《合同法》第224条规定，房东有权在知道转租行为之日起6个月内，解除与房客（二房东）之间的原租赁合同，要求第三人从房屋中搬走，并要求房客（二房东）支付原租赁合同中约定转租行为的违约金。
（2）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，房东在知道转租行为之日起6个月内，可以向法院请求确认转租合同无效。
如果房东在知道房客（二房东）转租，但未在6个月内提出异议，会产生什么后果？
法律是不会保护懒惰的人，一旦房东对房客（二房东）擅自出租的行为不同意的，就要尽快提出异议，否则，一旦超过6个月的异议时间，就推定为房东同意转租行为。此时，房客（二房东）与第三人之间的转租合同有效，房东无权要求第三人搬离。
房客（二房东）擅自转租给第三人，第三人因此所受到的损失（对房屋进行装修等）如何主张权利？
（1）若房东请求确认转租合同无效，第三人可以要求房客（二房东）赔偿由此造成的损失；
（2）房客（二房东）擅自转租在主观有过错，其负有使第三人对房屋使用、收益的义务，应对第三人的损失（例如：房屋装修、使用收益权利等）赔偿。
此外，如果第三人在签订转租合同时，未核对有关证件，导致损失发生的原因，第三人也要对自己损失承担部分责任。
第三人在租房时，防止被“假房东”受骗，如何做好预防工作？
大部分第三人从房客（二房东）手里租房的，都没有见过房东和房屋产权证明，因此，与签合同时一定要谨慎，以免贪小便宜吃大亏，现提供以下措施以此辨识真假房东：
（1）查看房东或者房产托管人的身份证原件，并留存复印件
（2）检查出租房屋与产权证上的房屋是否一致；
（3）检查房产证上是否有当地房产管理部门的公章；
（4）查看房产证是否还有其他人的名字，是否有几个人共有出租房屋；
（5）前往房管局或不动产登记中心查阅出租房屋是否存在抵押、查封、租赁登记备案等情况；
（6）防止房产证的伪造，还可以到房管局或不动产登记中心、居委会、物业管理公司了解房屋的产权状况。
【法条指引】
1、《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2、《商品房屋租赁管理办法》
第十一条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。