精选案例合辑之“房屋租赁”

房屋租赁精选案例
忽视房屋使用性质，导致承租人千万损失！
房屋的使用性质系行政审批许可事项，未经审批不得随意变更。商业性质的房屋在实际使用中也会存在办公、酒店、仓储等不同的用途，相对应对房屋的装修及消防验收标准也均不相同。承租人在实际承租房屋时如果忽略租赁房屋实际是否能满足实际使用的装修及消防验收要求，将导致无法正常使用，风险很大。
租赁期满承租人继续付租金，租赁合同是否顺延？
延长房屋租赁合同期限属于变更合同，须双方协商一致。如果承租人多支付一个月租金，表明承租人有意延长期限。但出租人拒收租金且发函表示不同意延长期限的，视为双方未能就延长期限一事达成合意。房屋租赁合同到期后自动终止。
改变房屋用途且擅自转租，出租人要求解除租赁合同为何败诉？
承租人将底层房屋转租给第三人经营超市的，由于经营期限存在对外明示的店招，出租人应当知晓转租事宜。出租人在转租事宜发生后两年内照常收取租金未提出异议的，应当认定出租人默许承租人转租及将房屋用于经营超市的行为。
股东使用公司租赁房屋设立子公司，竟被认定抽逃出资！
股东利用公司出资租赁、装修的房屋设立自己的全资子公司为自己牟利的，构成对公司资金的不正当使用。如果股东未实际支付房租及装修费，而是由公司承担上述费用的，应认定该股东构成抽逃出资。
承租人未经出租人同意私自转租，出租人诉请却败诉，究竟为何？
虽然《房屋租赁合同》中约定“未征得出租人同意不得转租”，但是结合承租公司的经营性质、装修房屋等行为可以认定出租人在订立合同时就应知晓承租人转租目的，且合同中也体现承租人转租目的的，应视为双方对转租约定不明，出租人无权要求承租人承担违约责任。
承租人的“优先购买权”被侵犯，损失如何计算？
出租人将房屋出卖给第三人后通知承租人行使优先购买权的，仍构成对承租人优先购买权的侵犯。承租人有权请求出租人赔偿房屋差价损失，但承租人请求赔偿剩余租期租金损失的，人民法院不予支持。
房屋涉嫌违建被拆风险，承租人能否中止合同行使不安抗辩权！
合同成立后，应当先履行的当事人有确切证据证明对方存在经营状况严重恶化或存在丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行合同义务。行使不安抗辩权的一方未能举证证明相对方存在上述情形的，仍应承担中止履行合同义务的违约责任。
承租人擅自转租，出租人主张租金差价损失赔偿能否支持？
出租人有权以承租人擅自转租为由请求解除房屋租赁合同。但是出租人要求承租人赔偿合同租金与转租租金差价损失的，人民法院不予支持。双方在房屋租赁合同中另有约定的除外。