“拆”与“赔”的烦恼

关于房屋租赁纠纷中装饰装修的处理是房屋租赁合同中的热点。房屋租赁合同司法解释规定了两类七种情形，可见问题之繁杂。小编选取实践中较为典型的情形，结合司法解释相关规定，探讨裁判的方式和思路。
No.1经出租人同意之附合装饰装修物之价值补偿
案情简介：
小林与老张签订《租赁合同》，由小林承租老张的一套90年代建造的二居室，租期3年。由于房屋较老旧，小林在征求老张同意的情况下，对房屋进行了修缮，粉刷了墙壁、粘贴了墙纸、整改了卫生间，并修补了部分缺损的地砖。然而，在小林租住了1年4个月的时候，老张以儿子小张须居住房屋为由，要求解除合同。小林无奈，同意解除，但要求老张返还在租赁期内因装修所花费的11780元。老张不同意，称对房屋进行装修是小林自愿的，搬离时可以拆除。协商未果，小林申请仲裁。
裁决思路：
本案因老张单方解除合同，租期未满合同终止。无疑，老张对合同的解除存在过错，而小林对房屋进行的装修已与房屋形成附合，无法拆除或拆除无意义。参照租赁合同司法解释中关于“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，小林要求老张赔偿因装修产生的损失，有事实依据，但是赔偿的范围限于剩余租赁期内的装修物的残值。根据租赁合同期限将装修花费价值进行分摊，剩余租赁期内残余装修价值为6545元。
延伸
经出租人同意之附合装修物之价值补偿，合同解除的，主要根据过错原则和公平原则处理：因出租人过错解除的，承租人可请求赔偿损失；因承租人过错解除的，无权要求赔偿，除非出租人同意利用；双方违约导致解除的，根据过错各自承担；不可归责于双方的事由导致合同解除的，双方根据公平原则处理。合同期满的，承租人无权要求补偿剩余价值。
No.2未经出租人同意之附合装饰装修的处理
案情简介：
小李与老王签订一份《房屋租赁合同》，承租老王一楼的24平方米的门店，用作糖水屋，贩卖糖水，租期2年。小李的顾客主要为酷炫类的大学生，为招揽顾客，小李对门点进行了装修，拆除了大门处半边的墙，换上了玻璃，并在屋顶装上了酷炫天花，花费共计9650元。经营一段时间后，老王得知房屋被整改，向小李提出异议，要求拆除天花、玻璃，补回墙面。小李不同意拆除，并要求老王赔偿装修费用。
裁决思路：
小李未经同意擅自装修房屋，改变房屋结构，老王得知后，提出异议，要求恢复原状，参照租赁合同司法解释关于“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，小李不得要求老王补偿因擅自装修产生的费用，且应当应老王要求，恢复原状.
延伸
未经出租人同意之附合装饰装修，涉及不当得利和侵权责任制度。司法解释中侵权责任吞并了不当得利，即承租人不能主张装饰装修费，还要承担恢复原状或赔偿损失的责任，这对出租人的合法权益起到较好的保护作用。但是，如果在技术上无法恢复原状或者费用过高的情况下，片面支持恢复原状，是否违背了效益原则？