最高院《商品房消费者权利保护问题的批复》逐条解读

2023年4月20日，最高人民法院发布公告，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称为《批复》）于当日起施行。
一时间，这一消息刷暴法律从业者朋友图。很多文章不乏以“重磅”、“突发”、“权威热点”这样的字眼来形容该批复的影响力。
那么《批复》对当前的房地产市场有哪些重大影响，郧和律师将对此进行逐条详细解读。
一、《批复》系司法解释具有普遍适用效力
《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第五条和第六条规定，司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“规则”、“批复”和“决定”五种。最高人民法院发布的司法解释，具有法律效力。
本文所解析的《批复》，是以“批复”的形式颁布施行的，其性质是司法解释，具有普遍适用的法律效力。这与最高人民法院的“答复”、“复函”不同，“答复”、“复函”只是最高人民法院就个案提出的观点立场，仅仅是为司法实务处理类似案件提供参考借鉴，没有普遍适用的规范效力。
既然是具有普遍适用效力的司法解释，在该批复施行后，所有商品房预售纠纷案件，都应适用该批复的规定，没有例外。
二、《批复》逐条解析之第一条：无突破与创新
第一条原文：建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
该条是对建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权权利顺利的重申，并未对现有法律规定有所突破和创新。
具体来说，目前司法实践中各种权利的保护顺位为：
商品房消费者的物权期待权 > 建设工程优先受偿权 > 抵押权 > 一般买受人的物权期待权 > 金钱债权。
三、《批复》逐条解析之第二条：对现行法律规定有所突破
《批复》第二条原文：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
（一）最高院认定标准的三次变化
1.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》强调三个要件
在《批复》施行前，法院处理商品房消费者的执行异议案件，判断是否可以排除执行，所依据的法律规定是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称为《执行异议和复议司法解释》）第二十九条，商品房消费者要排除建设工程价款优先受偿权、抵押权的执行，需同时满足书面合同、唯一住房、付款过半三个要件。符合这三个要件的，可认定为商品房消费者物权期待权，可以排除建设工程价款优先受偿权、抵押权的强制执行。
2.《九民会议纪要》放宽认定标准
《九民会议纪要》为保护商品房消费者的生存权，对第二个条件放宽了认定标准。《九民会议纪要》125条规定：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。即，面积小的或者跨区县的第二套房仍可以排除执行。
3.《批复》再次放宽认定标准
而《批复》在《九民会议纪要》的基础上，又再次对商品房消费者物权期待权的认定放宽了标准。商品房消费者只要是以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，就可以具有最优先的权利。
（二）《批复》中的4点关键问题
有解读《批复》第二条时称，与《执行异议和复议司法解释》第二十九条相比，《批复》不再要求在法院查封前签订书面买卖合同，不再对是否唯一住房有要求，但对付款条件要求更严格，我们认为，这是对《批复》精神的误解，对此强调4个关键问题：
1.《批复》第二条虽未提及要签书面合同，但不代表就不需要书面合同。
《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。也就是说《房屋买卖合同》是法定的要式合同，必须采取书面形式。
《批复》作为司法解释，其效力层级是低于全国人大常委会所颁布的法律的，《批复》的规定不能与《城市房地产管理法》相违背。因此，书面合同还是要签。但是书面合同签订在法院查封之后，可不可以排除执行？这一问题，笔者最后再谈看法。
2.《批复》第二条虽明确必须支付全款，但不表明付款条件相较《执行异议和复议司法解释》第二十九条更严格。
《执行异议和复议司法解释》第二十九条规定的排除执行的第三个要件是“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，只是规定认定优先权的初始条件是付款达到一定的标准，但并未免除商品房消费者的余款支付义务，购房者仍需将余款提存或交付执行。
如果只付一半房款就可以就整个房屋排除执行，明显对其他债权人不公平，也不符合等价交换的市场准则。而且，参照《执行异议和复议司法解释》第二十八条，一般买受人物权期待权的第三个要件规定和《九民会议纪要》125条第三款的规定，也可以得出同样的结论。
3.《批复》放宽付款条件
《执行异议和复议司法解释》第二十九条规定了认定优先权的初始条件是付款应达到50%的标准，比如，初始付款没有达到50%，即使后来把剩余全部款项全部交给执行法院，也不一定能排除建设工程价款优先权和抵押权的执行。
根据《批复》第二条，不管首付多少，只要一审法庭辩论终结前支付剩余款项，都可以获得最优先受保护的权利。
4.与《执行异议和复议司法解释》第二十九条相比，《批复》第二条最重要的放宽，是不再要求唯一住房的要件。
根据《批复》第二条，即使是第N套房，只要你是以居住为目的商品房消费者，只要付了全款，都可以取得最优先的权利。
当然，这里仍然存在一个争议点，什么是以居住为目的，购买多套房的，到底是以居住为目的，还是以投资为目的？认定标准尚待进一步明确。
四、《批复》逐条解析之第三条：创新
第三条原文：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
如果说第二条仅是对现有法律有所突破，那第三条则是全新的规定。该条首次在司法解释层面规定了，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权，也优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权等其它权利。
延伸问题
此处延伸出一个问题：同样是优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权的权利，无法交房的商品房消费者主张价款返还的请求权与商品房消费者的物权期待权，谁更优先？
我们认为，应当是商品房消费者的物权期待权更优先。
因为民事纠纷的解决原则，首先还是促进交易，保护交易稳定和安全，也就是说，能够交房的，应首先考虑交付房屋，实在无法交房的，再考虑退还房款。
这一点，从《批复》第三条的措辞也能看出。该第三条规定，商品房消费者主张价款返还请求权优先的前提条件是“房屋不能交付且无实际交付可能”，比如逾期交付，就不满足退还房款的条件，即使开发商楼盘停工，也不一定就能认定为“房屋不能交付且无实际交付可能”，因此，只要存在交房可能，消费者请求优先适用返还房款，可能无法得到法院支持。
五、郧和律师倾向性意见
综上，《批复》全面提升了对处于弱势地位的商品房消费者的保护力度。你买的房子一定是你的，如果开发商无法交房，退还全部房款的权利优先于其它相关权利，这就解决了商品房消费者的后顾之忧。
最后，说说前文中的那个疑问：《商品房买卖合同》签订在法院查封之后，可不可以排除执行？
我们认为，在《批复》全方位保护消费者权益的语境下，即使是查封之后签订的《商品房买卖合同》，只要有充分证据证明缴清了房款，且不存在恶意串通侵害其他债权人利益的行为，也是有可能排除法院强制执行的。这一观点是否正确，留待大家讨论。