随着我国房地产行业的发展与转型，房地产市场引发的纠纷也越发复杂，其中“以房抵债”即是其中较具特色的问题之一。
“以房抵债”本质是以物抵债的一种，但因不动产作为“物”有一定的特殊性即登记主义的影响，导致房屋买卖问题又是法律纠纷多发地带。因此，法律界对“以房抵债”问题十分关注，本文将通过案例分享的方式，带着大家一同去认识 “以房抵债”交易中的需要注意的问题。
一、案情概要
2013年，曹某向靳某借款140余万元，用于房地产开发。后经过几次清偿还剩60万元未还，曹某重新向靳某出具了60万元的借条。
让人预料不到是2017年曹某突然去世，而此时曹某因自身房地产经营所欠银行贷款数千万，民间借贷不可计数，陆续引发相关经济纠纷。靳某获知曹某去世的消息后，立即联系曹某妻子林某要求还款，林某遂以曹某及林某名下房地产公司的名义与靳某签订了一份《以物抵债协议》，约定以某处两间门面房抵偿60万借款，靳某多次催要，林某均未履行交付房屋的义务。靳某委托本案律师进行起诉，最终取得胜诉判决，法院判令公司履行交房、房屋登记等义务。
二、焦点问题
焦点一：诉讼方向的确定
通过对本案的研判和分析，律师首先告知靳某本案因为涉案标的物即冲抵房屋的现状和权属均不明朗的前提下，可考虑以民间借贷纠纷为由起诉催要借款；也可以买卖合同纠纷为由起诉要求履行《以物抵债协议》并交付房屋，但两种不同的法律关系所需的基础材料和证据皆有所区别，且法律风险也不尽相同。
（一）以原债权债务关系起诉
优势：
- 预防涉案房屋存在权利瑕疵。
- 起诉可以针对曹某全部遗产或以公司债务为思路。
- 可以主张相应借款利息。
缺点： - 对方会以《以房抵债协议》主张原债权债务已经消灭，风险极大。
（二）以《以房抵债协议》起诉
优势： - 预防对方无任何资金清偿债务。
- 证据较为充分。
缺点： - 房屋可能存在权利瑕疵，如抵押、查封。
- 对方可以主张协议签订为林某个人行为，非公司行为。
经律师预判，首先确定之前的借款系曹某代表公司的法人行为；其次该公司已经资不抵债的可能较大，没有现金支付能力；最后如果经过本案律师调查后涉案房屋没有权利瑕疵，可以基本确定以第二种方案起诉，由此获得了当事人的认可。
焦点二：《以房抵债协议》是否成立
（一）合同性质
根据《合同法》第12条、130条的规定，律师认为该《以房抵债协议》是一种变相的商品房或房屋买卖合同。双方当事人在协议中将当事人名称、拟出卖的房屋坐落、位置、面积、性质、间数、价款、交付时间、办证时间、违约责任等与日常签订买卖合同的主要合同要件或要素基本相符，即出卖涉案房屋较为符合当事人签订合同时的真实交易目的。
（二）成立时间
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，结合本案其中主要涉及的焦点就是该买卖合同签订时间在借款期限内还是期限满后的事实要件，以房抵债协议的签订时间是其是否成立的核心要素，签订在原债权债务履行期届满前与届满后，将会有两种截然不同的法律后果。以房抵债协议一旦签订在原债权债务履行期届满前，则很可能被认定为“流质条款”，成为上述法律条款明确禁止的行为，以房抵债协议将不会产生买卖合同的法律效力。因此，只有当以房抵债协议签订在原债权债务履行期届满后，才有可能被认定为成立。本案中的以房抵债协议的签订是在原债权债务届满后，其具有合同法上关于买卖合同的法律要件和效力。
焦点三：自然人借款或法人借款与涉案诉讼结果的保障
涉案的原基础法律关系即借款行为涉及的借款人系曹某与靳某签订的《借款合同》。而律师根据合同关于借款资金用于项目建设和后期法律关系即《以物抵债协议》是以曹某作为法定代表人和股东的房地产公司签订的事实，认定该借款系曹某的借款行为系房地产公司的法人行为，虽然靳某的所有涉案借款资金均转入曹某个人账户。
除了以曹某代表公司借款进而作为后期确定的起诉方向即买卖合同纠纷的铺垫外，律师还考虑到涉案房地产公司与曹某（已病逝）两者相比，房地产公司的综合履行能力还是强于曹某个人，将本案的最终的砝码落在房地产公司能最大范围内保障当事人的权益。
焦点四：涉案房屋的权属状况与诉讼方向的关系
本案中曹某及其名下企业存在大量的贷款及债务，财产状况十分复杂。因此涉案房屋存在权利瑕疵的可能性非常大，无论是被依法查封，亦或是对债务进行了抵押，又或是对方并不是房屋权属人，还是已经出卖于第三人，这对于本案当事人靳某来说都将难以取得涉案房屋，以房抵债协议没有履行的可能性，其成立与否将没有实际上的意义。
为此，律师第一时间前往涉案房屋所在地的不动产登记局，进行了调查取证，以此查明涉案房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵。又因当地正在进行房地产交易中心向不动产登记局进行资料转移的程序，可能存在资料为未转移的可能性，律师又向房地产交易中心进行了取证，开具了涉案房产没有预售登记备案、抵押、查封的证明。在调查取证时，律师恰巧碰上当地法院执行局的工作人员正在排队查封涉案房地产公司房产，为下一步已经进入执行阶段的拍卖工作做好准备工作。而通过与其就涉案房地产公司的涉案、查封、抵押等情况的交流，更加让律师确认该涉案公司的涉诉、抵押、查封等情况的真实性。
由此，律师取得相关证据后，立即向当地法院申请了诉前财产保全，并查封了涉案房屋，以防对方当事人在诉讼中将房屋买卖、抵押于第三人。
焦点五：涉案以房抵债房价确定的公允性
通过本案的审理，其中仍涉及到以房抵债的房屋价格的公允性，即是否与当时的市场价相匹配问题。如果当事人签订以房抵债协议，应考虑到房屋价格的确定，不应偏离当时市值较多，以符合公平、公允的契约精神。以防对方当事人在签订合同后依照《合同法》第54条规定，以订立合同时显失公平行使撤销权。
焦点六：司法裁判观点
“以房抵债”行为是否必然产生房屋过户义务在司法界存有争议，较大一部分法院认为债务清偿期届满后达成的以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行、物权未转移的情况下，以物抵债的行为尚未完成，若一方当事人选择不履行该合同，另一方起诉法院要求继续履行协议或要求确认物权，法院应驳回其诉讼请求，但释明后，选择要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。
另一部分法院则更倾向于将以物抵债协议认定为房屋买卖合同，以欠款作为购房款来取得房屋所有权，该协议为诺成合同，一旦双方达成合意即产生法律效力，一方当事人以要求继续履行协议起诉的，法院应当支持。
以上两种裁判观点截然不同，对案件结果有着决定性的作用。代理律师只有结合自身案件的实际情况，充分准备相关证据和材料，做好起诉前的诉讼思路和方案，才能更好的将当事人的诉求得以实现。
三、本案相关实务重点
第一，当事人及律师在处理相关实务时，一定要就对方当事人（公司）的财产状况和涉案房屋进行全面调查，充分了解案件事实，以此确定起诉或应诉思路或方案。
第二，调查可能涉及到工商、土地、不动产、税务、房管等多个部门。本案中，由于涉案房屋的存在诸多的不确定性以及对方当事人因为公司法定代表人突然病逝而涉诉极多，律师为此还专门与当地多个部门的领导进行了沟通，了解了当地政策方向及领导意见，对后续的诉讼有很大的帮助。
第三，通过与当地法院立案庭、执行局、法庭合议庭法官等的了解，得以在诉讼中将了解到的房地产公司的资产状况、涉诉情况、执行情况与本案的实际情况充分的结合起来。
为此，律师提醒大家在签订以房抵债协议中尤其需要注意以下几点： - 固定之前基础法律关系即民间借贷的所有节点证据如借款合同、利息、转账凭证等；
- 调查清楚拟抵债房屋的现状如坐落、位置、面积、房屋内部状况、是否出租、装修、市值、有无房产证、如商品房则土地出让金是否缴清、五证是否齐全、大证是否办理、房屋是否抵押、房屋是否查封、房屋是否预售登记等信息，其中后者几项尤为重要；
- 签订以房抵债协议时，尽量签订《房屋买卖合同》或商品房预售合同。合同条款中可将付款金额和方式约定为原出卖方拖欠买受方的欠款，双方原欠款不再支付，本合同项下的房屋价款出卖方不再收取，视为买受方已经支付一类的约定；同时明确约定房屋交付时间、办理房屋登记或过户的时间、违约责任等。
为避免当事人在以房抵债交易中存在的法律风险，在制定以房抵债的协议时，一定要尽可能地消弱与原债权债务的关系，并尽快完成房屋的登记或过户手续，以免引发纠纷，涉及诉讼。
四、结语
司法实践中，对“以房抵债”行为，法院自身态度是摇摆不定的，有很大一部分法院对债务履行期届满前后的“以房抵债”约定，都持有较为否定的态度。因此，律师在处理相关案件时，需要对案件事实进行全面的调查，不但要清楚对方财产状况，还要通过相应的裁判文书网查询相关判例的裁判思路以及政府部门的相关政策，由此才能选择正确的诉讼思路，获得胜诉的结果。相反，无论作为原告还是被告，选择何种的方案和诉讼思路起诉或答辩应诉，直接将会决定案件的走向和结果。