业委会“常见案件类型”分析（附裁判观点）

业委会作为与小区居民关系最为密切的业主自治代表机构，在维护全体业主在物业管理活动中的合法权益、促进社区安定和谐等方面发挥了重要作用。业主法律意识和维权意识在逐步提高，深圳现在很多小区在街道办、社区工作站的监督和指导下，在纷纷召开业主大会及选举业委会。
业委会依法成立之后，需要面对比较复杂的利益关系，业委会需要面对广大业主、开发商及物业公司等多个民事主体，也要面对住房和建设部门、街道办、社区工作站等多个政府监管部门。
如果在业委会对外处理各种关系和解决各种利益问题时，出现一时无法协商和沟通解决的问题，业委会就会主动或被动的进入诉讼法律程序，业委会涉及诉讼常见的案件类型有哪些呢?本文作者，将从实务和案例相结合的角度作初步分析:
（一）业主撤销权纠纷的案件类型
如果业委会作出的决定侵害业主合法权益或违反法定程序的，业主可向法院起诉要求撤销业主委员会作出的决定。在深圳的法院判例中,有不少此类案件判决。在此类案件中，法院通常审查业委会作出相关决定的过程中是否严格遵循法定程序，决议内容是否属于业委会决议范围，是否侵害业主的合法权益。
实践中，业委会日常运作的不合规表现为决策可能侵害某些业主的权益，决策内容未经符合法律规定的业主投票同意，换届选举程序不合法等。原因在于业委会在日常运作过程中未审慎进行法律风险的防控，缺乏严格依法组织业主大会作决议的意识等。以物业服务企业的选聘和解聘为例，业委会如果没有严格按照法律规定的程序组织召开业主大会进行投票表决，可能会因决定程序违法而被业主起诉要求撤销。
《民法典》生效后，相关的表决规定作了修订和调整，原《物权法》的相关规定也有变更。此外，《深圳经济特区物业管理条例》于2020年3月1日生效实施新的规定，有新旧法律规定不同的情况，其与《民法典》如何在2021年1月1日生效实施前进行衔接的问题。通常此类案件业主只需承担初步的举证责任，业委会如涉诉时不能提供证据证明其决策程序的合法性，则有被法院撤销该决议的风险。
业主撤销权之诉，笔者认为，除了上述，业委会在召集业主大会进行决议时，是不是在实体上违反法律规定，如没有严格核实业主身份，出现非业主在没有授权情况下投票的问题，如业主在投票期间已将房屋出售转让的问题，如有部分业主的投票权利没有得到保障甚至被拒绝投票的问题，如业委会或物业公司是不是存在非法手段的影响和干扰业主投票的问题，也应当在法院审查业委会相关决定是否应当撤销给予考虑。
（二）业主知情权纠纷的案件类型
业主作为建筑物区分所有人，享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的知情权。业委会应依法全面、合理公开其掌握的情况和资料。业委会应当严格根据《深圳经济特区物业管理条例》的规定向全体业主进行信息公示。
业主认为业委会没有公开相关事项的，可以向法院起诉要求业委会依法公开。通常业主可以起诉要求业委会就其成立以来的相关会议纪要、会议决议等相关文件资料进行公示。业主在起诉状中，应当将要求行使业主知情权的具体要求在诉讼请求中尽量细化和列明。这样将来的生效判决才可以具体执行。
业主虽享有知情权，但此种知情权存在法定的范围边界与行使方式限制，其范围应限于涉及业主合法权益的信息和正当的目的，法院重点审查是否属于业主知情权范围，业主是否以合理的方式行使知情权。在具体认定知情权范围时，法官具有一定的自由裁量权，法院要根据具体的案例情况和业主基于正当行使业主知情权的情况进行综合考虑。
另外，如果业委会没有保障业主的知情权，也可向物业管理的行政主管部门进行投诉，由行政主管部门依法进行监督和指导。这种上级行政监督和责令业委会改正的方式，有可能会比启动法律程序进入诉讼流程，会更有效率。所以，当业主遇到上述情况时，可根据具体情况决定是否要提起业主知情权诉讼。
（三）物权保护纠纷的案件类型
业主除对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权外，对共有部分也享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施等，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。开发商、物业管理公司或第三人无权擅自占用、出租、转让。业委会有权代表全体业主，要求损害共有部分权益的侵权方承担停止侵害、排除妨害、返还原物、赔偿损失等法律责任。
物权保护纠纷多为业委会诉开发商、物业管理公司返还物业管理用房、会所、游泳池、文体用房、架空层等公共部分、配套设施等。业主与开发商就诸如小区内物业、公共部分等不动产发生争议的，法院通常审查该部分建设成本是否计入业主公摊，开发商是否能举证证明系其所有，相关的各项法律规定及司法判例。如果法院认定争议权属系业主共有的，业委会还可要求开发商或第三人赔偿涉案业主共有部分的占有使用费。
实践常见的车位纠纷中，开发商可能与业主签订商品房买卖合同对其所有权及权益有特别约定，故法院在审理时会关注车库、停车位是否属于小区建筑规划内、当事人之间是否有约定、是否计入公摊面积，也会考虑到同一地区的同类案例的裁决规则和法律适用标准。业委会在向法院提起诉讼时应注意：①获得业主大会授权；②应当履行业主大会的业主共同决议的程序，并依法公示相关的表决结果。
（四）专项维修资金的纠纷
深圳很多老旧的住宅小区，因为以前的法律制度不够完善，政府主管部门的监管不到位，开发商没有依法将首期归集的专项维修资金存放到法律规定的维修资金监管账户内，或者因为其他一些原因专项维修资金被非法挪用或侵占。
按照相关法律规定及深圳法院的司法判例，有判决开发商依法按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，一次性将资金划入指定的物业专项维修资金专户。法院同时判决开发商在判决生效后支付拖欠的小区首期归集的专项维修资金的逾期利息。对于业主所在小区的开发商有没有及时、足额把首期归集的专项维修资金缴纳到法定的资金专户里，广大业主可以下载市住房和建议局指定的网络查询渠道，可以自行输入业主的身份信息后，即可查询自己所在小区的专项维修资金的余额，可以发现相关开发商有没有依法缴纳专项维修资金。
（五）物业服务合同纠纷案件类型
在物业服务合同履行过程中，业委会涉诉纠纷的主要情形：业委会与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷。小区全体业主共有部分在物业服务企业进行物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金，物业服务企业擅自利用共有部分经营所获取的收益，性质上属于不当得利，应返还给全体业主。但物业服务企业管理共有部分付出了管理成本，可就管理成本依法享有一定比例的收益。就物业公司没有按照物业服务合同的约定履行相关义务的，或者履行相关义务不符合合同约定的，业委会可以依法向物业公司提起违约之诉，要求物业公司承担相应的违约责任。
综上所述，业委会在履行其相关的职责的过程中，在代表业主维护合法权益的过程中，常见的案件类型就有以上五种类型。在近期最高人民法院出台了关于同类案例统一裁决规则和法律适用的规定，要求司法机关进行同类案件的案件检索和比对。因此，笔者，就业委会涉及的常见诉讼案件类型进行整理和归纳，希望能有一定的实践指导意义和工作总结价值！