论居住权的裁判衡量与制度完善

论文提要
近年来，在人民法院审理的家事纠纷案件中，居住权案件有日益增加的趋势。由于我国物权法对居住权制度没有作出规定，而大量的居住权纠纷需要人民法院解决，因此，立法空白和实践需求之间产生了较大矛盾，这一矛盾，已经阻碍了居住权纠纷的顺利解决。
作者选取了一起本院审理的居住权纠纷案件作为样本，该案涉及的五个争议焦点基本涵盖了居住权纠纷的主要问题，即当事人意定设立居住权是否合法，居住权可否对抗所有权，当事人为居住权设立负担是否合法，法院为意定居住权设立期限是否合适，如何在居住权和所有权之间进行利益衡量等。
上下级法院对这些问题所持观点相差甚远，终审判决对原审判决作出了颠覆性改判。然而，个案的公正审判并不能弥补制度的漏洞。解决立法缺位和司法实践的矛盾，不仅需要法官的司法智慧，更加需要顶层的制度设计。为此，建议在物权法修改时，在用益物权编中增设居住权专章。具体应包含：居住权的定义，界定物权属性和适用范围；在居住权设立方式上，采用法定居住权和意定居住权两种方式的并行模式：对于居住权人的权利义务分别作出规定，体现权利义务相一致原则；对于居住权消灭的情形，作出明确和具体的规定。通过对物权法的补充和修改，建立我国居住权制度，完善我国的民事法律体系。
我国现行的民事法律并没有规定居住权制度，但司法实践中却有大量的居住权纠纷需要法院处理。在此情况下，研究居住权制度，探索居住权案件的裁判规则，完善居住权制度，已成为当务之急。
一、问题的提出
［案例］1985年，留某某(女)与林某某经法院调解离婚，调解书载明，子女三人由留某某抚养，现居住房屋（产权人为林某某母亲刘某某）约15平方米，由留某某和子女居住使用；若留改嫁，该房屋由子女使用。1991年，该房屋被政府拆迁，经产权人刘某某同意，拆迁人房开公司将所安置的新房北首分割出15平方米交留某某等居住使用。2012年1月，产权人刘某某将诉争房屋所有权赠与次子林某，并办理了所有权登记手续。现房屋所有人林某起诉留某某，要求搬离并归还房屋。[2]
区法院审理认为，被告留某某及子女使用房屋多年，且子女已经成人，在此情况下，现所有权人林某要求搬离，于法有据。综合考虑案情，确定由留某某继续使用三年。根据《物权法》第三十五条、三十九条之规定，判决留某某三年内搬离诉争房屋。
一审宣判后，留某某不服，向市中院提起上诉。二审中，本案有如下争议焦点：1.双方离婚时在男方母亲房屋上设定15平方米房屋的居住权是否合法；2.本案的居住权属于法定居住权还是意定居住权3.上诉人以居住权对抗所有权，是否具有法律依据；4.居住权与所有权发生冲突时，何种权利具有优先的效力；5.法院可否为居住权设定期限。
上述问题虽然并不复杂，但却导致上下两级法院作出完全不同的理解乃至截然相反的判决。究其原因，是在于我国的民事法律，尤其是物权法上缺少一项制度，即应该属于用益物权项下的居住权制度。近年来，随着房价的持续上涨，大量的居住权纠纷案件诉之法院，对民事审判工作提出了新的挑战。同时，法律规定的缺位和司法解释的近乎空白，使审理这些案件的难度加大。因此，深入研究居住权的理论问题，对于解决实践难题，具有十分积极的现实意义。
二、居住权制度的历史沿革和在我国的实践
（一)居住权的历史沿革
早在罗马法时代，居住权就被作为人役权的一种，在法律上予以规定。“优帝一世时，居住权是指居住他人房屋的权利，……属于使用权，但其权利又大于一般的使用权。……优帝一世始把它们正式列入人役权”。[3]在11至12世纪罗马法复兴运动兴起后，居住权也逐步被欧洲大陆一些国家的习惯所认可，至1804年《法国民法典》立法时，照搬了罗马法中的人役权制度，其在第625条至636条规定了使用权和居住权[4]，使居住权成为法国民法上的一项完备的制度。此后，同属大陆法系的意大利民法、德国民法和瑞士民法均规定了这项制度，使该项制度成为欧陆国家的主要用益物权制度之一。[5]我国澳门民法沿用葡萄牙民法，也规定了居住权制度。
英美法系国家虽然没有罗马法的传统，但在判例中仍然体现了保护居住权的原则，丹宁勋爵在1947年作出的“H诉H案”和1962年作出的Hine V.Hine（海因诉海因案）[6]，维持了下级法院作出的妻子对房子享有占有权，即居住权的判决。这一审判原则被法院使用了二十多年。由于判例的推动，英国议会通过《1996年家庭法法案》（ theFamily Law Act 1996），规定了包括配偶等人在内的居住权。美国的一些州也制订法律，加强了对弱势人群的居住权的保护。
由于大部分国家都规定有居住权制度，对我国的司法实践具有强烈的示范作用，在一定程度上影响了我国的司法裁判。
（二）居住权在我国的实践
我国《妇女权益保障法》、《老年人权益保护法》和《未成年人权益保护法》等法律对于居住权均无明文规定，2007年制订的《物权法》对此也没有相关规定。只是在最高人民法院的司法解释中作过一些规定，主要有以下二处：一是2001年12月颁布的最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第二十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者住户的所有权。”二是1996年最高人民法院发布的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第六条规定，“离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住户确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。”尽管这两项司法解释可以作为判决的依据，但由于司法解释的效力位阶较低和其适用的局限性，大量的居住权纠纷仍处于一种无法可依的状况，这使得司法实践的旺盛需求与法律规定的空白无为之间形成了巨大的矛盾。这种矛盾，制约了司法作为社会矛盾化解器的功能的发挥。
三、我国居住权制度的现实需求
（一）居住权纠纷数量较多
我国的居住权纠纷案件数量较多，这是不争的事实。为了了解情况，笔者搜索了北大法宝，以“居住权”为关键词搜索“司法案例”项下的“案例要旨”，发现与居住权有关的民事案件共有16篇。如果以“居住权”搜索“案例与裁判文书”项下，则有民事判决书3559篇。[7]通过抽样调查的方法，发现纯属居住权纠纷占将近10%左右，也就是说，纳入北大法宝数据库的居住权纠纷案件超过350件。这一结果，充分说明了居住权纠纷在司法实践中是大量存在的。
笔者也对所在地区中级法院和十一个基层人民法院进行了调查，从调查的50件婚姻家庭继承纠纷一、二审案件看，共有28件案件有住房纠纷，而其中有5件案件当事人主张了居住权，人民法院判决予以支持的有3件。这也从一个侧面证实了居住权案件在实践中的多发性。
（二）多个群体与居住权密切相关
一是父母。如一些老人为了避免订立遗嘱麻烦或者避免今后财产分割，在世时将自己所有的房屋转到子女名下；或有儿女为了自己小孩就学，将户口迁至父母亲户中，或将父母房屋产权登记至自己名下，此后，如果子女将父母的房屋出卖，父母的居住权如何保护？同理，无房父母对成年子女的房屋是否具有居住权，对未成年子女的房屋是否具有居住权？二是离婚中无房的配偶他方是否具有居住权，离婚诉讼中弱势群体的居住权问题。三是未成年人的居住权问题。四是保姆等特殊人群的居住权保护问题。[8]上述群体，在社会阶层中处于弱势，因此，研究居住权问题，保护他们的合法权利，意义深远。
四、本案的法律分析
在我们审理的居住权案件中，前述留某某的案件不仅具有理论价值，而且具有典型意义。下面就该案的有关问题作一分析。
（一）设定居住权是否有合法依据
留某某与林某某在1985年离婚时，在人民法院主持下，达成调解协议，即在林某某母亲刘某某所有的房屋中划出15平方米，供留某某和三个子女居住使用。这份协议，经当事人合意，且征得产权人的同意，体现了当事人的真实意思。同时，由于协议系经法院主持下调解，故也具备国家法律文书的效力，代表了的公权力对这份涉及私权协议的承认。根据《民法通则》的规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。本案当事人在房屋所有权上设立了居住权，这种行为，属于民事法律行为，应当受法律保护。
根据大陆法系国家民法体系，居住权属于用益物权。又依照物权法定原则，没有经过法律创设的权利不能视为物权。而我国现行物权法并未规定居住权，在此情况下，本案的居住权则属于依合同创设的债权，不能视为物权。但从研究和比较的视角出发，建立居住权制度仍然是今后民事立法乃至中国民法典制订的选项之一，因此，探究居住权的相关问题仍具有现实意义。
根据外国的立法经验，依产生方式不同，将居住权分为法定居住权和意定居住权[9]，“法定居住权权能的产生直接按照法律规定，限于特殊关系自然人之间享有。如抚养关系的亲属之间[10]。”而依照合同设立的居住权为意定居住权。按照这种分类，本案的父亲与三个子女之间又具有抚养与被抚养关系，设立房屋居住权保障他们生活，这符合法定居住权的要件；同时，留某某与前夫之间具有调解协议的合同约定，又具备合同依据，成立意定居住权。因此，无论是从民事法律行为的构成要件分析，还是居住权的特征来看，本案的居住权都是有合法依据的。
（二）以居住权对抗所有权是否具有理论基础
一审法院认为，原告拥有所有权，被告拥有居住权，因所有权大于居住权，居住权不能对抗所有权，故判令被告于一定期限内搬离。从表面看，这种观点并无错误。但认真加以思考，会发现其缺乏科学性。首先，传统物权法以所有权为核心，维护其完整或使其恢复圆满状态。而现代意义上的物权法以物的有效利用为核心，促进物的利用最大化成为物权法的重要目标和价值追求。在法律制度价值目标发生显著变化的今天，不能以单一农耕经济和农业文明时代的所有权为核心的理论来否定市场经济时代的以用益物权为中心的“物尽其用”的用益物权理论。其次，设立居住权本身并非出于经济目的，而是含有扶养、抚养、赡养或救济之目的，权利指向对象多为社会弱势群体。在此情况下之居住权，虽多依合同设立，但有保障人权之“内核”，而由此“内核”而设定的权利，当然不能让位于权利人的所有权。因为经济权利和人权保障比较，孰能优先，不言自明。再次，本案的居住权设定在先，原告获赠取得所有权在后，原告明知所有权上设有负担。如此后获之所有权若能否定若干年前已设定之居住权，则会陷当年设定居住权的权利人之不义，使其蒙受欺诈之指责。最后，当年之居住权获法院生效调解书之认可，倘否定居住权，则让同一审级法院前后之生效文书产生迥然不同的法律效力，定会影响审判权威与司法的公信力。因此，在类似本案的纠纷中，作为用益物权的居住权，应当予以特殊保护，具有优先的效力。
（三）以女方是否改嫁作为享有居住权的条件是否违反了公序良俗的原则
留某某夫妇在1985年离婚协议时，书面约定15平方米房屋由留某某及三个子女享有。协议还约定，若留某某改嫁，则房屋由三个子女居住。从本案的调解协议设定来看，这是一个附条件的民事法律行为，即以留某某将来是否改嫁作为其享有房屋居住权的条件，如果留某某改嫁，则其后不享有居住权。在案件合议中，有人认为，该约定不仅违反了男女平等的原则，而且也和我国的公共秩序及善良风俗相违背，是否可以在判决书中认定该条款为无效条款。笔者认为，这一条款的约定虽然存有不妥，但有其客观合理性。首先，本案的房屋的所有权归男方母亲，离婚时设居住权，更大的意义在于保障三个未成年子女居有定所。其次，如果留某某改嫁，则依温州民间风俗，结婚时由男方准备房屋，则继续为其保留居住权的意义不大。再次，留某某享有婚姻自由权，其既有离婚自由，也有再婚自由，一家四口共有的15平方米房屋的居住权不会成为阻碍其结婚的经济原因。因此，从上述因素考虑，尽管这一附条件的约定不合时宜并有欠妥当，但其既未违反婚姻自由之原则[11]，也无违反公共秩序和善良风俗[12]，不宜在判决书中宣告该条款无效。后经二审查明，留某某一直并未改嫁，原协议设定的生效条件并未生效。
（四）法院对意定居住权设定期限是否合适
本案的居住权的设立来源于当事人的合同，属于意定居住权。区法院一审判决对于这种居住权另行设定三年期限，是否恰当？从人役权的性质和历史渊源考察，人身权须有一定之期限，而居住权属于人役权，设定期限是必须的。而本案的关键是，当事人没有设定居住权期限，且事过境迁，亦无法探究当年签订合同时夫妻双方及产权人的内心意愿。在这种情况下，必须对此作出客观判断和分析。首先，从主体角度看，留某某和三个子女享有15平方米房屋的居住权，是四人共同享有和使用，在其设定过程中，产权人刘某某是三位未成年孩子的祖母，具有血缘关系。其次，当时的协议之所以不设居住权的截止期限，是出于对三位未成年孩子的生活保障之需。虽然有人主张给予孩子的居住权应至孩子成年之时止，但从我国的现状出发，一些孩子虽然已经年满18岁，但多仍为在校学生，既无独立生活之能力，也无收入之来源，甚至没有能力租赁房屋，更遑论购买住房。无论是法定居住权还是意定居住权，都应该给予合理的期限，以利于权利人的居住权的保护。再次，出于对于当事人意思自治和合同自由原则的尊重，对于依合同设立之居住权，如有明确的期限，应以合同的约定为准，以彰现公权力对于私权处分和契约自由的尊重。因此，从本案的角度考察，原审给予居住权人三年的搬迁期，属于过度地行使自由裁量权，二审应当予以纠正。
（五）基于本案的利益衡量
民事审判的终极目的既是定分止争，又是在个案中实现公平正义。因此，对本案的审理，必须进行利益衡量。在利益衡量时，必须认真地去考究当事人的行为模式和主观状态。本案的原告林某在取得诉争房屋所有权时，知道该房屋上设有居住权，在被告需要居住的情况下，要求其搬迁。从原告一系列行为看，其违反了诚实信用原则。因此，虽然原告取得了所有权，但这个所有权的权能并不完整，其受到被告居住权的限制。
另一个需要关注的原则是，所有权的变动并不必然导致居住权的变动。这一原则在大多数大陆法系国家民法典中有具体规定。从本案居住权设定之初的具体情况看，所代表的利益有离婚妇女和有未成年子女的居住权，这个权利之中，还包含了父亲对子女的提供居住条件和抚养的义务，这种义务，既有来自法律的规定，又有民间习俗的要求。从权利的内核看，它承载了诸多的法定义务。因此，这一居住权所代表的权益明显要大于原告后来取得的所有权，必须赋予其具有相对优先的效力。
经审理，二审作出如下分析：本案上诉人即原审被告留某某基于当事人合意和经人民法院调解取得居住权，该权利属于合法的民事权利，应受法律保护。本案被上诉人即原审原告林某取得房屋的所有权，但原所有权人刘某某多年前已在此上面设定了居住权，因为居住权的设立，故所有权的行使应当受到限制。在房屋的使用层面上，居住权可以对抗所有权。权利人当年在设定居住权时并无限定明确期限。因此，现所有权人要求居住权人搬迁腾空缺乏依据，原审予以支持错误，二审予以纠正。遂判决撤销原判，驳回原审原告的诉讼请求。[13]
本案虽已尘埃落定，但现实中仍存在的大量居住权纠纷案件，由于缺乏法律上的依据或合同上的约定，而无法下判，致纠纷难以解决。因此，致力于居住权的制度建设，完善物权法的相关规定，已成当务之急。
五、完善我国居住权制度的初步设想
2005年，全国人大常委会在《中华人民共和国物权法（草案）（征求意见稿）》的第三编《用益物权》中的第十五章规定了《居住权》[14]。在物权法草案向社会公开征求意见时，遭到了部分学者的反对。其中，以梁慧星教授的文章最有代表性。他在《我为什么不赞成“居住权”》一文中提出，父母、离婚后无居所的一方和保姆等三类人需要解决居住问题。他进一步提出，1、“80年代曾经作为最严重社会问题存在的住房困难，已经基本解决”，“有钱可以买到商品房。没钱买房的，可以通过租赁解决住房问题”因此，对于离婚后暂未找到居所的一方，已无必要在设定居住权。2、由于我国男女平等，父母居住权可通过继承和子女赡养解决。3、保姆人群需要解决居住权属于个别情形。因此，建议删除[15]。后来，全国人大接受学者建议，将居住权章从物权法中予以删除。现在看来，关于居住权的理论准备不足，研究的缺乏是其中原因之一。更加主要的是，当年物权法草案对于居住权的制度设计粗糙是招致其被学者广泛反对的原因。因此，重新设置居住权制度，显得尤为迫切和重要。
从现在情况来看，梁慧星教授的观点值得商榷。因为过去十年我国房价持续上涨，住房困难仍然是最严重的社会问题之一，一些离婚后的妇女，既无力买房，也无钱租房，如不在原夫家居住，可能会流落街头；一些父母花费毕生储蓄为子女购房，自己却无处安身。这些问题产生了对于居住权强烈的现实需求，需要设置一项制度来解决这个问题。
2005年《中华人民共和国物权法（草案）（征求意见稿）》第三编《用益物权》中的《居住权》章总体是可行的，可以作为将来制度设计的基础，但仍有需要加以修改完善。
（一）关于居住权的定义和适用范围
关于居住权的定义，仍可适用物权法草案第一百八十条的规定，即“居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。”从居住权的主体看，应当是由法律规定或者合同约定的自然人。值得注意的是，物权法草案第一百九十一条规定，“本章规定的居住权，不适用因婚姻家庭、租赁产生的居住关系。”这个条文，将婚姻家庭产生的居住关系排除在外是非常错误的，如根据遗嘱而设定的居住权，同时来源于婚姻家庭关系，如果这种居住权被法律排除适用，那居住权有何意义。又如养父对养子设定居住权，而将所有权赋予亲子，此在罗马法时代便有成例，为何在现代却要排除适用？如同本案，祖母将居住权赋予三位孙子女及离婚儿媳，难道不是来源于婚姻家庭关系吗？因此，对于实践中有需求的，却在法律制度中不作规定，这是很不可取的。因此，在今后的制度设计中，居住权可以排除租赁关系而产生的居住关系，但不能排除婚姻家庭关系而产生的居住关系。当然，对于因婚姻家庭关系产生的自然同住现象，并不需要法律的特别规定。
（二）关于居住权的设立方式
根据2005年的物权法草案第一百八十一条的规定，“设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以根据合同约定。”从条文设计看，立法者将居住权的设立方式仅限于合同、遗嘱或遗赠这三种方式，这是以意定的方式设立居住权。在现实生活中，大量的基于抚养、扶养、赡养等关系需要产生居住权，所有权人又不愿设立居住权，在此情况下，应该对法定居住权的情形作出规定。[16]
根据物权法草案之规定，居住权的设定采用登记要件主义，即只有在国家有权部门的不动产登记簿上登记后，居住权才得以生效。这条规定，是基于当时设置居住权是从意定居住权的内容出发的，而法定居住权是基于人民法院生效裁判而产生，其判决确定以后，即具有公信与公示的效力，效果并不亚于记载于不动产登记薄。因此，今后立法可以作如下制度安排：1.意定居住权自登记生效；2.法定居住权自判决确定生效；3.意定居住权必须登记，法定居住权可以登记。
（三）关于居住权人的权利、义务和内容
物权法草案对居住权人的权利规定得非常简单，如第一百八十四条仅规定居住权人对住户及其附属设施占有、使用的权利。第一百八十五条规定居住权设立后，住户所有人变更的，不影响居住权。从这二条规定看，居住权的权利内容是十分单薄的，而其中很重要的几项内容并没有规定。第一，居住权作为一种用益物权，其应该享有物权请求权，即根据《物权法》第三章《物权的保护》的规定，权利人可以请求确认权利、排除妨害、消除危险、恢复原状，请求修理、重作、更换等。这些内容，应是物权请求权的应有之义。第二，居住权人还应享有优受购买权。居住权人优先购买权的设立，在不损害所有人权益的前提下，促进物权利用的最大化，也有利于维护居住权人的合法权益。因为居住权人和使用人大都有一定的历史渊源，或具有一定的血缘关系，或是拟制血亲，或者属于近亲属关系，在居住房屋的过程中，大多对房屋进行了管理、维护和修缮。《合同法》对承租人都规定了优先购买权[17]。承租人的权利是一种债权，居住权人的权利是一种物权，法律既然可以设计出承租人的优先购买权，当然同样可以设计居住权人的优先购买权。
居住权的义务也非常重要，物权法草案缺乏规定。从实践看，应该包含合理使用、保管和修缮房屋，不得转让和继承居住权，居住权消灭时返还房屋，第三人侵犯房屋所有权时通知所有权人的义务等。
（四）关于居住权的消灭
物权法草案第一百八十八条规定了居住权消灭的六种情形，分别是：1.居住权人放弃居住权；2.居住权期间届满；3.解除居住权关系的条件成就；4.居住权被撤销的；5.住房被征收的；6.住房被消灭的。笔者认为，还有四种情况也须规定进去，一是居住权人死亡的。因为权利主体的消灭使设定权利失去意义，故居住权消灭。二是居住权人与所有权人归于同一人，即产生混同，居住权当然被所有权吸收而消灭。三是居住权人滥用居住权影响了物权的完整性，或对所有权的行使构成巨大威胁的。四是居住权人在法定期限内不行使居住权，使设定居住权已无必要和意义，此时，居住权即告消灭。
六、结语
居住权在我国是一个全新的话题，由于理论研究的不足和立法机关的忽视，该项重要的用益物权至今没有上升为法定的物权。但司法实践中存在大量的居住权纠纷，而现有的法律只能提供债法方面的保护，不能提供物权法意义上的保护，以致许多应予保护的权利未能得到落实。笔者建议，在制订中国民法典或修订物权法时，精心设置居住权制度，重新将其规定于用益物权篇中，以促进中国民法的现代化，从而更好地服务于中国的法制化进程。
注释：
[1]邹挺骞,男,1969年11月出生,浙江省永嘉县人,浙江大学法学硕士,香港城市大学法学博士研究生，浙江省温州市中级人民法院民事审判第一庭庭长、中国青少年犯罪研究会会员、浙江省法学会诉讼法研究会理事。人民法院出版社《民商审判论坛》编辑委员会委员、《民商法原理精要与实务指南丛书》编辑委员会委员。曾在《人民司法》、《民事审判指导与参考》、《判解研究》《青少年犯罪问题》、《民事法律文件解读》、《民商审判论坛》、《MediatiationInAsia-Pacific》等刊物上发表论文多篇。曾于2009年12月获澳大利亚墨尔本皇家理工大学法律结业证书，2012年12月出席联合国国际贸易法委员会亚太调解论坛，2013年6月获高丽大学法学院韩国法研修合格证书，2013年8月出席第四届国际民法论坛，2014年6月赴奥地利Vienna大学进修法律。有多篇论文在国家级的学术讨论会上获奖，编著有《农村土地承包法原理精要与实务指南》、《中国当代法律热点问题研究》等书。
[2]浙江省温州市鹿城区人民法院（2012）温鹿民初字第363号民事判决。
[3]周枏：《罗马法原论》，商务印书馆1994年6月1版第406页。
[4]李浩培、吴传颐、孙鸣岗译《拿破仑法典（法国民法典）》，商务印书馆1979年10月第1版，第83－84页。
[5]程艳艳：《居住权研究》，河南大学研究生硕士学位论文，第4－10页。
[6]丹宁勋爵：《法律的正当程序》，李克强、杨百揆、刘庸安译，法律出版社2011年9月第2版，第246－248页。
[7]北大法宝http://vip.chinalawinfo.com/，2014年5月29日访问。
[8]随着我国经济的发展，职业保姆阶层正在形式。在此情况下，保姆整体维权意识正逐步提高，保姆争取居住权的情形可能会逐步出现。
[9]于志华：《居住权法律问题研究》，河北大学法律硕士学位论文第18页，2011年6月答辩。
[10]于志华：《居住权法律问题研究》，河北大学法律硕士学位论文第18页，2011年6月答辩。
[11]《中华人民共和国婚姻法》第二条：“实行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度。”
[12]《中华人民共和国民法通则》第七条：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。”
[13]见（2012）浙温民终字第1625号民事判决书。
[14]内容如下：第一百八十条居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。
第一百八十一条设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。
第一百八十二条居住权人应当合理使用住房及其附属设施。居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。
第一百八十三条居住权不得转让和继承。居住权人不得将居住的房屋出租，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。
第一百八十四条住房所有权人应当保障居住权人对住房及其附属设施占有、使用的权利。
居住权人对部分住房享有居住权的，可以使用该住房的共用部分。
第一百八十五条居住权设立后，住房所有权人变更的，不影响居住权。
第一百八十六条居住权的期限根据遗嘱、遗赠或者合同确定；无法确定的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。
第一百八十七条居住权人有下列情形之一的，住房所有权人有权撤销居住权:（一）故意侵害住房所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害的;
（二）危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的。
第一百八十八条有下列情形之一的，居住权消灭:
（一）居住权人放弃居住权的;（二）居住权期间届满的;（三）解除居住权关系的条件成就的;（四）居住权被撤销的;（五）住房被征收的;（六）住房灭失的。
第一百八十九条因住房灭失，住房所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当补偿;没有独立生活能力的居住权人，也可以放弃补偿，要求适当安置，但因居住权人故意或者重大过失致使住房灭失的除外。
第一百九十条居住权消灭的，住房所有权人应当及时办理注销登记。
第一百九十一条本章规定的居住权，不适用因婚姻家庭、租赁产生的居住关系。
[15] http://www.iolaw.org.cn/showarticle.asp?id=12452014年5月29日访问。
[16]黄松有：《物权法立法中若干争议问题之我见》，载《法学家》2006年第1期第146页。
[17]《中华人民共和国合同法》二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。