会所为何争议不断、纠纷难决？数据与类案分析揭晓答案

商品房会所纠纷近年来案件频发，并且纠纷类型复杂，涉及到了合同纠纷、物权纠纷、行政纠纷等多类型纠纷，呈现争议不断、纠纷难决的特点。
本文中笔者将对这些纠纷类型一一进行大数据分析，总结归纳其中的焦点问题及裁判规则，并提供经典案例文号供大家一起研究学习。
近年来，商品房维权案件频发，这其中公共区域内的配套问题又非常多见。小区会所到底归谁所有，开发商和业主之间为何总是争议不断，法院针对此类问题又是依据什么来进行判决等等，这都是长期困扰在广大业主心中的疑问，也是很多业主在众多裁判文书中苦苦检索想要寻找的答案。
本报告旨在针对商品房配套中常见的与会所有关的纠纷案件进行深度挖掘，总结归纳判决文书的主要焦点问题、裁判规则，以求揭示客观规律，挖掘裁判价值，为商品房维权纠纷法律实务提供借鉴。
检索限定条件
数据来源：Alpha 案例库
裁判年份：2019 年
案由：民事、行政
关键词：配套、会所
地域：全国
审理程序：一审、二审、再审、执行
文书类型：判决、裁定
案例数量：396 份裁判文书
数据采集时间：2020 年 02 月 04 日
按照上述检索方式，共检索出 2589 份裁判文书，本团队经过逐一研读，筛选出其中与“会所”有本质关联，即案件双方争议的焦点与案件的诉讼请求与小区会所有关的案例，共计 396 份，故本次大数据报告中最终所依据的数据是 396 份裁判文书。
其余的裁判文书中只是内容含有“配套”和“会所”的关键词表述，但案件争议焦点和诉讼请求与其无关，故不在本报告统计范围内，特此说明。
第一部分 小区会所涉诉案件的大数据分析
一、案由分布

数据显示，2019 年小区会所涉诉案件案由主要分为三类，合同、无因管理、不当得利纠纷有效案例 241 件，占总体比例 61%；侵权责任纠纷、物权纠纷有效案例 126件，占总体比例 32%；行政纠纷有效案例 29 件，占总体比例 7%。
下面笔者将对这三个纠纷类型一一进行大数据分析，总结归纳其中的焦点问题及裁判规则，并提供经典案例文号供大家一起研究学习。
二、小区会所涉诉合同、无因管理、不当得利纠纷案件分析
（一）地域分布

根据 2019 年小区会所所涉合同、无因管理、不当得利纠纷案件地域分布可以看出，数量占比比较重的三个省市：上海市案件数量 98，占全国比例 41%；江苏省案件数量 47，占全国比例 20%；四川省案件数量 27，占全国比例 11%。
上海市、江苏省和四川省案件高发的主要原因是该三个省市均出现了同一小区内多位业主因同一事由而引发了集体诉讼，这也凸显了此类案件的社会影响力之大，关注度之高。
（二）纠纷类型及裁判要点

可以看出，2019 年小区会所所涉合同、无因管理、不当得利纠纷案件中，数量占比比较大的两个案由：商品房预售合同纠纷案件数量 200，占总案件数量比例 81%；物业服务合同纠纷案件数量 35，占总案件数量比例 14%。
说明大部分业主是因与开发商在商品房预售合同履行中出现了纠纷，才针对小区配套会所问题提起了诉讼。物业服务合同纠纷案件数量较多，也反映了部分业主以小区配套会所问题作为抗辩理由，拒绝交纳物业费从而引起了诉讼。
那么，在如此高发的商品房预售合同纠纷及物业服务合同纠纷中，法院将如何裁判呢，让我们通过数据一探究竟。
1.商品房预售合同纠纷
【纠纷类型】
配套会所涉诉产生的商品房预售合同纠纷，主要是因为购房者认为开发商存在虚假宣传、欺诈销售等情形，对购房时所宣传的配套会所并未建设或并未交付，从而导致购房者起诉开发商要求赔偿损失或交付会所。
【裁判结果】

在 200 件商品房预售合同纠纷案例中，有 136 个案件法院支持或部分支持了购房者诉求，获得法院支持的案件数量上占到了 68%。但是值得注意的是这 136 个案件主要集中在上海市浦东新区和江苏省徐州市两地两个集体维权小区发生的诉讼案件。
【裁判要点】
法院在处理这类案件时，有三个方面的裁判要点：
（1）在商品房买卖合同中是否有关会所的约定，在合同没有约定的情况下，法院一般不支持购房者的诉求。
在法院未支持购房者的案件中，法院主要从诉讼时效角度认为购房者起诉已过诉讼时效和事实认定角度认为开发商宣传内容为要约邀请，并不构成合同内容，从而驳回了购房者的起诉。现总结典型案例裁判要点如下：
类型1：购房者起诉开发商支付逾期交付公共设施违约金已过诉讼时效，法院驳回购房者的诉讼请求。
法院观点：双方争议的会所、体育设施等公共设施均属于规划设计施工的范畴，开发商取得建设工程规划合格证，应认定相关建设工程的配套公共设施已按规划要求施工完毕，配套会所、体育设施等公共设施达到符合交房要求的使用条件。
购房者在收房时并未提出配套公共设施不符合合同约定，且在居住使用两三年后才起诉会所、体育设施等公共设施一直都不达标，违背常理。
其次，购房者主张违约金，而合同约定了会所、体育设施等公共设施应达到使用条件的时间，故应从该日起算诉讼时效，起诉之日相应诉讼时效期间届满，法院因此驳回购房者的诉讼请求。
参考案例：（2019）川 0191 民初 9242 号
类型2：宣传材料仅为要约邀请，规划变更已获备案登记，法院驳回购房者的诉讼请求。
法院观点：首先，双方签定的《商品房买卖合同》及附件未对小区公共配套设施及活动场作出具体、明确约定，而且合同明确约定了“出卖人事先提供的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书等）中所有图片、资料数据、说明等，仅作为买受人要约邀请、参考，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议的约定为准”。
其次，虽然开发商在建设过程中存在部分变更原规划的事实，但相关变更规划已获建设行政主管部门审批备案，购房者所购房屋也已实际交房并办理了产权证书。
法院因此认为购房者主张违约赔偿没有事实和法律依据，予以驳回。
参考案例：（2019）桂 1121 民初 49 号
（2）在符合最高院司法解释特别规定的条件下，虽然合同没有约定，法院也会支持购房者的诉求。
在商品房买卖合同中虽然没有会所的约定，但法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，要求开发商承担违约或赔偿责任。
类型1：宣传材料对购房决策有影响，法院支持购房者的部分诉讼请求。
法院观点：小区的宣传材料中明确载明该小区有双会所及游泳池，该宣传广告内容对购房者的购房决策有直接影响，该宣传广告内容虽未载入合同，亦应视为合同组成部分，开发商违反的，需承担违约责任。
法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等依照公平原则及诚实信用原则酌情确定由开发商按照购房者所购房屋总价款的 0.6%向购房者承担赔偿责任。
参考案例：（2019）沪 0115 民初 60341 号
（3）在商品房买卖合同中虽然没有会所的约定，但是开发商关于会所的宣传被相关行政机关认定为虚假宣传，法院一般也会支持购房者的赔偿请求。
类型1：法院依据行政处罚认定开发商虚假宣传构成合同内容，支持购房者的部分诉讼请求。
法院观点：首先，市场监管部门对开发商虚假宣传作出行政处罚，法院据此认定开发商存在虚假宣传，宣传资料符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“说明和允诺应当具体明确”的条件。
其次，开发商虚假宣传的配套对房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响。
因此法院综合考虑购房者的实际购房价格、小区整体房屋售价及销售情况、相近地段类似楼盘备案及销售价格、开发商的宣传对购房者造成的影响，以及小区现状等因素，酌定开发商按照购房者所购房屋总价款的1%向购房者承担赔偿责任。
参考案例：（2019）苏 03 民终 1587 号
2、物业服务合同纠纷
【纠纷类型】
基于小区会所所发生的物业服务合同纠纷，主要是因为物业公司起诉业主缴纳物业费，业主以配套会所未交付或管理不善为由进行抗辩。
【裁判结果】

在统计的 35 个有效案例中，业主的抗辩均未得到法院的支持。法院认为业主如主张物业公司存在违约行为，可通过与物业公司协商、与小区业主委员会沟通或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，业主提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由。
【裁判要点】
本报告摘取了一例关于权属登记在开发商名下的会所，开发商为该会所的产权人，物业公司和开发商基于会所缴纳物业费的标准而发生争议，最终法院根据会所内房间用途不同而按照不同标准支持物业费。裁判要点如下：
类型1：法院依据会所内不同房屋的实际用途，分类支持物业费收取标准。
会所登记在开发商名下，关于开发商无偿提供给社区或居委会使用的部分，并不能改变房屋性质，但考虑到该房屋实际用途具有公共性质，并非商用或者用于盈利，因此法院酌定参照住宅的标准支付该部分区域的物业费。
关于会所内的配电间，属于公建配套设施，因此法院认定该部分区域不应单独交纳物业服务费。
关于会所实际用于商业的部分，法院认定按照商业用房标准收取该区域物业服务费。
参考案例：（2019）沪 01 民终 2164 号
三、小区会所涉及侵权责任纠纷、物权纠纷案件分析
（一）地域分布

根据 2019 年小区会所所涉侵权责任纠纷、物权纠纷案件地域分布可以看出，数量占比比较重的三个省市：广东省案件数量 21，占全国比例 17%；上海市案件数量 18，占全国比例 14%；福建省案件数量 12，占全国比例 10%。
上述几个案件数量较多的省市多位于我国东部及南部等经济较发达地区，可以看出这些省市小区配套一般均较为完善，所以因小区配套会所问题所产生的纠纷数量也比较多。
（二）纠纷类型及裁判要点

如图所示，数量占比比较大的三个案由：建筑物区分所有权纠纷案件数量 27，占总案件数量比例 22%；物权保护纠纷案件数量 20，占总案件数量比例 16%；所有权确认纠纷案件数量 15，占总案件数量比例 12%。
根据该组数据可以分析得出业主与开发商之间因小区配套会所权属问题发生的纠纷数量较多，是引起此类诉讼的主要原因。
1、建筑物区分所有权纠纷、物权保护纠纷、所有权确认纠纷
【纠纷类型】
小区会所涉及的建筑物区分所有权纠纷、物权保护纠纷、所有权确认纠纷起因主要是因为业主起诉开发商要求确认配套会所权属，从而在基于物权的基础上进一步主张返还原物、恢复原状、排除妨害等主张。
【裁判结果】

在统计的 120 个有效案例中，法院判决归业主所有的共 47 例，占比为 39%；判决归开发商所有或驳回业主起诉的 65 例，占比为 54%；未对权属进行确认的 8 例，占比为 7%。因此，总体上来说，法院支持开发商所有或驳回业主起诉的判决比较多。
【裁判要点】
（1）在法院判决归业主所有的案件中，法院主要适用《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，认定小区会所属于法律规定的其他公共场所，属于业主共有。现总结 4 个典型案例裁判要点如下：
类型1：规划图纸及住建部门认定房屋为“配套公建”，法院支持涉案房屋属于全体业主所有。
会所在规划图纸中标注为“配套公建（物管、医疗卫生、会所、金融邮电、用电站）”，开发商与物业公司的委托协议中也明确“移交营业、公用房约 200 平方米”，住房保障和房产局出具情况说明中载明“开发商建设时配建了公建用房约 200 平米，该房屋性质为物业管理用房其它公用配建用房……该房屋属全体业主共有”。
法院综上认定涉案房屋的性质为其它公用配建用房，且开发商已向物业公司进行了移交，故涉案房屋应属小区全体业主所有。
参考案例：（2019）苏01民终362号
类型2：规划为“物业用房和活动中心”，开发商未提异议，且排除业主专有和他人所有，开发成本也已计入购房款中，法院支持涉案房屋属于全体业主所有。
关于活动中心的权属认定，是否属于“建筑区划内的其他公共场所”，法院从以下几个方面进行分析，认定会所应属小区全体业主所有：
首先，建筑物建造及其规划设计审批、变更系行政主管部门对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定，系行政机关对土地、建筑物相关主体权利义务的确定，属于行政许可行为，对申请人、全体业主及相关管理人具有拘束力。涉案房屋性质为物业管理用房和活动中心，开发商对此未提异议。
其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第二项，该解释采取了排除法，即如果不属于业主专有和其他人所有的场所和设施，则属于业主共有的“其他公共场所”。
最后，商品住宅价格成本应当包括住宅小区基础设施建设费和住宅小区非营利性配套公共建筑的建设费，小区业主活动用房、物业服务用房属于小区独立的、非营利性的且产权属于全体业主的公共配套设施，其费用已列入开发建设成本，业主在购房款中已经支付了小区配套公建费用的成本费用。
参考案例：（2019）赣 08 民终 8 号
类型3：合同未约定会所的房屋权属，依照当时法律规定，法院支持涉案房屋属于全体业主所有。
法院认为，整个小区中，有部分业主的购房合同中约定了会所、架空层、车库等归开发商所有，有另外一部分业主的购房合同中对此并未约定。因此，对于小区全体业主来说，会所的权属应视为没有特别约定。
在会所权属没有约定，亦没有登记权利人的情况下，小区于 2005 年已经建设并销售完毕，此时物权法尚未颁布实施，因此，应依照诉讼时的法律、法规来确定涉案小区会所的权益归属。
根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条“房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移“之规定，法院认定小区会所随着房屋买卖合同同时转移给业主所有。
参考案例：（2018）粤 03 民终 19518 号
类型4：共有配套需满足公共性和成本分摊，法院据此支持会所属于全体业主所有。
法院认定业主对小区会所享有法定共有权，理由如下：小区共有物业包括共有配套设施和共有基地，其中共有配套设施是指与小区建设和居住使用分不开，依法必须配套修建的，且其建设费用一般已摊进住房销售价格的，由整个住宅小区全体业主享有共有权的小区配套设施。
可见，认定为共有配套设施须满足功能用途上的公共性和建设成本已分摊两个条件。涉案房屋竣工交付时均作为公建配套用房使用，房屋用途从未发生变更。案涉房屋从未单独规划、立项及建设，属于一期、二期共用的公建配套设施。
参考案例：（2019）苏 02 民终 3969 号
（2）在法院判决归开发商所有的案件中，法院主要从合同约定、权属登记、是否计入公摊、谁投资谁收益等原则认定配套会所属于开发商所有。现总结2个典型案例裁判要点如下：
类型1：法院从是否符合法定共有、是否可以排他使用、是否有合同约定三方面分析认定会所归开发商所有。
法院认为：判断小区会所是否属于业主共有不能简单把纳入分摊面积或属于公建配套设施就等同于共有，两者是属于不同范畴的概念，也不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的就不是专有部分。
首先，应从小区会所是否符合《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定的业主共有来判断，小区会所并不属于法定归属业主共有的部分。
其次，应从小区会所是否符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定能认定为专有部分，小区会所与其他建筑物能够明显区分，可以排他使用。
最后，在签订《商品房买卖合同》时，业主向开发商签署了《承诺书》，明确同意小区会所的产权归开发商所有，开发商有权对会所进行出租、使用、收益和处分等一切权利并承诺不会对此主张任何权益，不对会所出租经营等作任何干涉。
因此，开发商在合法建造涉案小区会所后，依据《中华人民共和国物权法》第三十条规定就已经取得了涉案会所的所有权，在法律没有特别规定的情况下，也没有证据证明开发商与业主明确约定小区会所归业主共有的情况下，小区会所应为开发商所有。
参考案例：（2019）粤 06 民终 6541 号
类型2：房屋规划用途为“小区配套商业”，不代表房屋系业主共有。
小区业主购买的房屋，产权证记载：房屋性质为“商品房”，房屋规划用途为“小区配套商业”，后业主将房屋出租用于酒店经营。小区业主委员会起诉业主，要求其恢复小区配套商业房屋的使用用途。法院认为：
第一，业主已经取得了产权证，且房屋性质为商品房，说明业主是所有权人。虽然房屋的规划具有公共用途，但该规划内容不能当然改变房屋产权登记所确认的商品房性质，不能依据该规划用途，将涉案房屋定性为建筑物共有部分，所以，该房屋不属于“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施”。
第二，根据《中华人民共和国物权法》规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主在行使以上权利时应当严格遵照房屋规划用途，不得损害公共利益和他人合法权益。
第三，房屋使用是否改变规划用途，应由规划行政管理部门作出明确的认定；如确有改变规划用途的事实，亦应通过相关行政部门以行政行为予以纠正。业主委员会无权直接主张权利。
参考案例：（2019）京 03 民终 3801 号
四、小区会所所涉行政纠纷案件分析
（一）地域分布

根据 2019 年小区会所所涉行政纠纷案件地域分布可以看出，数量占比比较重的三个省市：北京市案件数量 7，占全国比例 24%；湖南省案件数量 5，占全国比例 17%；浙江省案件数量 4，占全国比例 14%。
配套会所涉及的行政纠纷，主要原因是业主更加想通过行政机关的介入来解决自身问题。但从总体来看，行政诉讼的案件总量仅占全部案件总量的 7%，与其他案件数量相比还是存在较大差距。
（二）纠纷类型及裁判要点

根据 2019 年小区会所所涉行政纠纷案件案由分布可以看出，数量占比比较大的两个案由：行政登记纠纷案件数量 12，占总案件数量比例 40%；行政许可纠纷案件数量 6 ，占总案件数量比例 20%。
根据该组数据可以分析得出业主与行政机关之间因小区配套会所发生的纠纷，主要原因是行政机关在对小区配套会所的行政登记和行政许可。
1.行政登记纠纷
【纠纷类型】
小区会所行政登记纠纷起因主要是业主起诉房屋登记机关对于涉案会所产权登记错误。
【裁判结果】

在统计的 12 个有效案例中，只有北京市一件案例支持业主诉求，撤销了产权证。
【裁判要点】
在业主起诉行政机关撤销会所产权证的案件中，法院裁判要点：开发商针对会所向市规资委提出登记申请时，并未就涉案会所权属争议情况向市规资委提交说明材料，且目前涉案会所权属争议尚未解决，因此，市规资委作出的不动产权证，主要依据不足，应予撤销。
参考案例：（2019）京 03 行终 901 号
2.行政许可纠纷
【纠纷类型】
小区会所行政许可纠纷主要是业主起诉规划主管机关对会所的规划许可错误。
【裁判结果】

在统计的 6 个有效案例中，只有重庆市一件案例支持业主诉求，撤销了产权证。
【裁判要点】
在法院判决驳回起诉的案件中，法院以购房者已过诉讼时效为由驳回购房者的诉讼请求，法院裁判要点如下：
购房者以开发商变更规划湖景面积及对外出租配套会所为由起诉要求法院撤销小区的《建设工程规划许可证》，法院认为购房者诉请是否超过法律规定的起诉期限，是在案件进入实体审查前首先应解决的问题。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十四条之规定“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”，本案购房者从明确知道《建设工程规划许可证》，至提起本次行政诉讼，早已超过一年的起诉期限。因此，驳回了购房者的诉讼请求。
参考案例：（2018）鲁 0281 行初 242 号
第二部分 律师建议
整体来看，商品房会所涉及的案件数量多、地域分布广、纠纷类型复杂，涉及到了合同纠纷、物权纠纷、行政纠纷等等，从各地法院的裁判规则（裁判要点及裁判结果）来看：
1.在合同纠纷案件中，能否证明开发商对配套会所的宣传属于合同约定的内容，并对购房者产生实际影响，这是购房者能否取得赔偿的关键。
2.在物权纠纷案件中，法院通常会先对配套会所的规划性质及产权登记情况进行审查，如未进行产权登记或规划性质不明，则会对双方对配套会所有无合同约定进行审查，如既未登记又无约定，法院一般会对配套会所是否计入公摊，根据谁出资谁收益的原则进行认定。
3.在行政纠纷案件中，要撤销行政机关对开发商会所进行的产权登记，一般法院不予以支持。
4.从民事诉讼裁判要点来看，法院对于当事人通过行政机关取得的行政处罚决定书、证明文件等材料，作为证据认定的事实认可度比较高，亦有购房者通过行政诉讼先行确认规划许可违法或撤销权属登记。
因此，建议购房者在签订购房合同时一定要求开发商将宣传的内容落实到书面的合同上，也可以通过政府部门主动公开的政府信息，比如规划信息、预售信息等，了解小区的配套情况。
此外，还可以通过行政诉讼的方式获取证据材料，从而反过来推动民事诉讼进展。