商品房买卖没成功，谁也不怨咋认定？

商品房买卖合同中如何认定“不可归责于当事人双方的事由”？
【阅读提示】
“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立或者不能继续履行的情形，其主要的法律依据为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第四条、第二十三条的规定。根据此规定，在商品房买卖合同签订、履行的过程中，因不可归责于当事人双方的事由导致合同无法签订或继续履行，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。
可见，如果未能订立商品房买卖合同或者不能继续履行合同的原因属于“不可归责于当事人双方的事由”，解除合同的一方将免于承担违约责任，对于双方利益影响重大。
本文在搜集、整理法院的相关案例的基础上，对“不可归责于当事人双方的事由”进行归类分析。
一、商品房买卖合同未能订立情形下“不可归责于当事人双方事由”的认定
相对于商品房买卖合同，认购书、订购协议或者预订协议，是本约订立之前先行订立的预约合同，其约定的是当事人将来为签订正式的商品房买卖合同磋商义务，而不是对行为结果的直接确认。签订认购书或者订购协议的意义在于能够使双方在公平、诚信的基础上继续磋商，直至正式的、条款完备的商品房买卖合同的订立；如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，就应视为履行了预约合同的义务，但是双方基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，预约合同应当解除，已付定金应当返还。
（一）买卖双方当事人均无违约行为，但是就订购协议中未写明的关于商品房买卖合同的主要关条款不能协商一致
案例1戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案 载《最高人民法院公报》2006年第8期
苏州市中级人民法院认为：开发商华新公司以其样板房获得了购房者的满意，使得购房者与其签订了认购协议并支付了定金，约定于将来的某日订立商品房预售合同。后来开发商却在提供的预售合同中以附件形式写明“样板房仅供参考、华新公司保留最终解释权”等不利于购房者的格式条款，此对购房者来说显失公平。购房者对该格式条款提出异议要求删除是合理的，同时其也举证证明了其有继续磋商的诚意，但是开发商不能立即予以答复。双方未能在约定的日期订立商品房预售合同的原因是未就合同条款协商一致，并非一方恶意反悔。因此，上述情形属于《商品房买卖合同解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
案例2 吴友寅与青岛伟东商业发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【山东省高级人民法院（2016）鲁民终1890号】
山东省高级人民法院认为：购房人吴友寅与卖方伟东公司签订的认购协议的部分内容具有不确定性，认购协议第四条对暂测面积究竟是预测面积还是暂定面积没有明确约定，认购商铺的具体位置、朝向及结构布置也以将来签订的《青岛市商品房预售合同》为准，致使吴友寅与伟东公司就案涉商铺暂定面积与实测面积误差的处理、商铺层高等问题产生分歧而不能达成一致，没有实现缔结《青岛市商品房预售合同》的目的；且吴友寅没有提供证据证明伟东公司存在违反口头承诺的层高、变更商业街设计等违约行为或违背诚实信用原则进行恶意磋商。因此，应适用《商品房买卖合同解释》第四条的规定，出卖人伟东公司仅将认购款返还给购房人吴友寅，不适用定金双倍罚则。
案例3 吴金霞与上海来亚达置业发展有限公司商品房预约合同纠纷案 【上海市高级人民法院（2017）沪民申644号】
上海市高级人民法院认为：购房人为购买嘉隆国际广场2幢1号316室房屋，与上海来亚达置业发展有限公司签订《嘉隆国际广场定购书》，此合同系双方为签订正式房地产买卖合同而订立的预约合同。因该定购书未明确约定涉案房屋的窗户、承重墙等具体细节，双方又对此各持一词，不能达成一致意见，导致最终未能就涉案房屋签订商品房预售合同，双方对未能签约均不存在过错，属于不可归责于当事人双方的事由，上海来亚达置业有限公司应返还定金。
（二）政府政策规划改变或者自然灾害致使项目未能建设或者未能按原约定建设
案例4 王永宝与山东泰丰城建发展集团有限公司商品房预售合同纠纷案 【山东省青州市人民法院 (2016)鲁0781民初3197号】
山东省青州市人民法院认为：房地产开发商通过预订方式向购房人收受定金200000元作为订立商品房买卖合同担保，但是因部分土地拆迁未到位，致使房屋至今无法正常建设，购房人申请退房，双方商品房买卖合同未能订立。土地拆迁未到位致使房屋无法正常建设系不可归责于当事人双方的事由，不应当按照法律关于定金的规定处理，购房人要求以开发商未双倍返还定金为由要求其返还定金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
案例5 原告王小琴诉被告鄂尔多斯市鸿凯达房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案 【内蒙古自治区杭锦旗人民法院(2015)杭民初字第1446号】
内蒙古自治区杭锦旗人民法院认为：被告鸿凯达房地产公司收受原告王小琴交纳的定金后，因多方原因致使该商品房项目未能建设，即原告王小琴与被告鸿凯达房地产公司未签订《商品房买卖合同》的原因是多方面的，并不能归因于原、被告任何一方，属于“不可归责于当事人双方的事由”，被告鸿凯达房地产公司应返还认购金。
二、商品房买卖合同不能继续履行情形下“不可归责于当事人双方的事由”的认定
为了对房地产市场进行调控、遏制快速上涨的房价，各地政府相继出台限购、限贷政策，该类政策是政府单方面主导的产物，往往具有不可预见性、突发性的特点，一般民众难以预见，往往会出现签订商品房买卖合同之后因政策变化导致合同不能继续履行。此类政策是否属于“不可归责于当事人双方的事由”，需要从合同履行是否受到影响，政策变化与不能履行之间是否存在因果关系等方面进行认定。
（一）因限贷政策变化导致不能订立商品房担保贷款合同
《商品房买卖合同解释》第二十三条将规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》第二条规定，对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。
1.限贷政策的出台导致无法订立商品房担保贷款合同，并不必然归属于“不可归责于当事人双方的事由”，只有双方在商品房买卖合同将按揭贷款作为付款的方式，就银行无法办理按揭时应当如何支付余款的问题并未达成特别约定，则因限贷政策出台无法取得贷款的导致合同无法履行的，属于“不可归责于当事人双方的事由”，双方互不承担违约责任。
案例6 普洱天壁房地产开发有限公司与李志恒商品房买卖合同纠纷案 【云南省普洱市中级人民法院（2013）普中民终字第110号】
云南省普洱市中级人民法院认为：双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》时国务院的限贷政策尚未出台。按照国务院的限贷政策，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本案居民暂停发放住房贷款。买受人不符合个人住房贷款的申请条件，未能订立商品房担保贷款合同，导致其无法履行合同义务按时足额取得贷款。而国务院的限贷政策何时出台以及具体内容，买卖双方在订立合同时均无法知悉，也超出买受人的合理预期。若仍要求买受人依合同约定承担责任，相当于强制买受人单方承担因政策调整带来的全部不利后果，而出卖人的利益不受任何影响，甚至有所获利，既不符合诚实信用原则，亦显然有失公平。因此，本案中房贷政策的调整可以认定为“不可归责于当事人双方的事由”，从而平衡合同当事方的利益，合理分担因政策性调整，带来的合同不能继续履行的责任。
案例7 曹铁军与中山市协力房地产发展有限公司、珠海市永信房地产投资顾问有限公司商品房预售合同纠纷 【广东省高级人民法院(2015)粤高法审监民提字第89号 】
广东省高级人民法院认为：双方签订的《中山市商品房买卖合同》中对付款方式仅约定“买受人按银行按揭方式按期付款”。双方签署“合同补充协议一”第六条格式条款不构成完全不能办理银行按揭时支付余款方式的特别约定。另外，卖方协力公司主张，其在收到曹铁军首期款时开具的收据上已写明：“已收2成首期，客户自行选择银行按揭，须符合银行政策，否则自理。”但该收据是协力公司单方出具给曹铁军的，曹铁军对于上述加注并未以任何形式表示认可，故不能视为曹铁军与协力公司已就无法办理银行按揭时的处理方式达成协议。综上可知，在涉案商品房买卖的过程中，曹铁军与协力公司之间就银行无法办理按揭时应当如何支付余款的问题并未达成特别约定。
涉案《中山市商品房买卖合同》签订于国务院颁布限贷政策之前，因此，国家贷款政策的变化超出了双方当事人订立合同时所能预见的范围。且本案没有证据证明买受人曹铁军对于银行贷款政策的变化是可预见的，本案应适用《商品房买卖合同解释》第二十三条关于“不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”的规定。
2.限贷政策出台后无法获得贷款，但是商品房买卖合同中已经约定了该种情形发生后的另外的付款方式，则限贷政策不属于“不可归责于当事人双方的事由”。
案例8 程慧蓉与浙江盛泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案 【杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第2352号】
杭州市中级人民法院认为：案涉购房合同中已明确约定付款方式除按揭贷款外还包括其他付款方式，当程慧蓉的按揭贷款合同未能在规定时间内办妥，则其应以其他方式付清全部房款，否则应承担违约责任，该约定合法有效。故即使程慧蓉确因房产政策的变化无法获得银行按揭贷款，也应以其他方式付清房款，而不能以银行限贷为由请求解除合同。
（二）因限购政策变化导致不能办理过户手续
商品房买卖合同签订后因限购政策的出台使购房人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。
案例9 刘祖文与李兵、顺驰置业武汉有限公司定金合同纠纷一案 【武汉市中级人民法院(2014)鄂武汉中民终字第00787号 】
武汉市中级人民法院认为：经房地产中介机构介绍，双方签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，在双方合同履行期间，因武汉市于2013年11月18日出台新的房屋限购政策，致使房屋买卖合同不能继续履行，该限购政策属不可归责于合同当事人的事由。双方已经协商解除了合同，关于定金是否予以返还的问题，依据合同中“如因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，三方可解除合同，并不承担违约责任”的约定，因武汉市出台新的房屋限购政策属不可归责于合同三方当事人的事由，故均不构成违约，定金应当予以返还。
【结语】
“不可归责于当事人双方的事由”是现行法律对商品房交易中双方均无过错的情况导致合同未能订立或者不能继续履行的规定。判断是否属于“不可归责于当事人双方的事由”，在商品房买卖合同未能订立的情况下，需要从商品房订购协议是本约或者预约、无法签订正式合同的原因以及双方履行预约合同的义务等方面进行判断；在订立后履行过程中，则需要从限购、限贷政策等事由出现的时间、履约不能与事由之间是否具有因果关系等因素进行认定。