关注！小区停车费说涨就涨，车位说卖就卖？

某小区有住房202套，建成可容纳186个车位的半地下车库，多年来，按每个车位120元/月租赁给业主使用。近日，开发商突然发布公告通知全部车位对202户业主进行使用权有偿转让，每个车位使用权转让费120000元，车位使用权期限与业主房屋产权证期限一致。
后补充通知：
1、因小区地下车位使用权将出售给业主，现暂停办理2017年度停车收费，已交费的业主和住户可到物业公司办理退费手续。
2、租金结合市场及物价上涨因素，将逐年进行调整，2017年1月起租赁费用为每个350元/月，全年费用4200元，且需缴纳车位管理费360元，全年共计4560元。
该公告一经发布，业主们突然懵了，纷纷围绕以下问题展开热烈的讨论：
1、我花了转让费12万元以后是否能享有车位产权呢？
2、车位使用权期限与房屋产权证期限一致，那我是否可以高枕无忧的使用至房屋产权证期限呢？
3、小区车位数量与住房数量配置比例不足1:1，开发商只卖不租怎么办？
4、因小区地处非城市中心地段，10多年来小区车位都是以较实惠的价格租赁使用，现在租金突然涨三倍，业主该如何维权？
笔者就业主最关心的问题进行以下法律分析：
1 涉及地下车位权属认定问题：开发商享有还是业主共有？
（一）车位、车库分类及权属认定前文已有详细分析
关于车位、车库权属认定问题，详细参见沈慧律师撰写的《小区车位、车库究竟属于开发商还是业主？》，该文对车位、车库权属按四规则予以分类分析：
1、建设工程规划许可范围内的车位，所有权归开发商；
2、如果车位、车库是占用业主共有的道路、绿地或者占用其他属于业主共有场地建设，则属于业主共有；
3、如地下人防车位、车库是开发商投资建设的，开发商有权进行使用管理，按照“谁投资，谁受益”的原则，所产生的收益归开发商享有。
4、机械车位、车库权属目前尚无明确法律规定，一般无法办理产权登记手续，开发商可以对外进行租赁。
（二）本案例中所指的半地下车库，开发商可以进行销售吗？
这里涉及到两个问题：
1、首先应看该车库是否在建设工程规划许可范围而作具体分析：
根据《物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。建设工程规划许可范围之外的车位，权属认定要与占用区域的权属保持一致：在建设工程规划许可范围之外修建车位，势必要占用其他区域，此时车位所有权的归属，要视其占用区域的权属而定。如车位系占用业主共有的场地增设，则属业主共有，法律对此也有明晰规定；如车位归开发商所有但规划为其他用途的区域改造而来，虽然擅自改变规划用途违法，但业主并不能因此获得车位的所有权，当然，这类车位因违反了《城乡规划法》的强制性规定，是不能销售的。
2、如车库为地下人防车位，关于车位权属各地认识有差异，同时该观点差异也清晰的反映在实务中。根据“谁投资，谁受益”的原则，开发商拥有收益权。
根据《物权法》第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《人民防空法》第二条规定，人民防空是国防的组成部分。第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。为保障业主的权益，建议业主可与开发商确认，是否可办理车位的产权登记，如不能办理，则“使用权转让”实质为车位租赁使用，根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。也就是说，该情况下的使用权转让等于业主一次性交了20年的车位租金，但超过20年以后的部分，是不受法律保护的。
2 法律规定：车位应首先满足业主需要
《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主需要必须是合理的停车需要，如果业主超出自身需要之外基于投资等目的购买或承租，则不能视为合理需要。
车位配置比例不足1:1时，车位处置应满足以下原则：
1 开发商任何时候均不得将车位出卖给业主以外的第三人；
2 每户业主只能购买一个车位；
3 如果某个业主购买或承租了两个或两个以上的车位，那么合理需求得不到满足的业主有权请求宣告一个车位以外部分的销售或租赁无效；
4 销售或出租车位时，业主暂不需要的部分，开发商可向其他业主短期出租第二个以上的车位，或向业主以外人员短期出租车位。
如果开发商出售、出租车位，以致无法满足业主的合理需求时，业主可按以上车位处置原则进行维权。
3 业主认为车位租赁价格过高并要求调整是否有法律依据？
1、《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》认为住宅小区停车服务按照停车服务合同约定收取的费用实行市场调节价，但同时也强调各经营者严格遵守《价格法》等法律法规，合法经营，不能利用优势地位，强制服务和收费。
2、《价格法》从以下方面体现了对消费者权益的保护：乱涨价、价格欺诈、价格误导等不正当价格行为比较普遍，需要通过法律加以约束。消费者有权对政府和经营者的价格行为进行社会监督。消费者有权举报价格违法行为。
3、小区业主可向物价局、住建部门等反映合理诉求，要求有关部门协调开发商及物业管理公司充分考虑业主意见并与业主协商妥善处理。
本案例中，某小区的车位租赁价格由每个车位120元/月涨至每个350元/月，开发商未与小区业主进行协商单方面大幅提高小区停车收费标价，小区业主可依据《价格违法行为举报处理规定》向价格主管部门即发展与改革委员会进行举报，价格主管部门应当在举报办结后 15 个工作日内告知举报人对被举报的价格违法行为的处理结果。
如果开发商用这种垄断优势，任意上涨租赁价格，就有霸王条款的意思，同时也违背了诚实信用原则和交易公平。私家用车在现代车辆普及的日常生活中已经非常普遍，住宅小区停车问题对于业主来说事关每天的出行、车辆的保管等问题，既然是住宅小区，开发商及物管公司应考虑业主实际需求，从便利小区业主生活的角度出发，并综合地理位置、供求关系等因素与广大业主充分协商确定租赁价格，为业主营造良好、和谐的生活环境。