公共停车位变商铺违法吗？

近日以来，时常能看到报道地下公共停车位变成“建材市场”、“地下商城”的新闻，公众对此现象的评价褒贬不一。公共停车区域设置的本意是为了解决停车难题，但物业公司将物业规划管理范围内的空置公共停车位出租给他人用于经营，这样究竟合不合法？
01、案件事实
近期，某市综合行政执法局接到群众投诉举报，反映某建材城的公共停车位被物业改成商铺出租。综合执法局中队组织执法人员至现场核查，通过调查取证，发现现场有十四个车位浇筑平台、矮墙，被划分为六间淘宝集市摊位，由建材城商户售卖家居用品，物业公司承认是其所为，且未能提供相关行政审核批准手续。
02、案件结果
物业公司的行为涉嫌违反《物业管理条例》第四十九条的规定，属擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的行为。执法人员依据《物业管理条例》第六十三条的规定，对当事人作出相应的行政处罚。
03、笔者认为
建筑物区分所有权是一种独特的复合性权利，是区分所有建筑物中专有部分的专有权、共有部分的共有权及因共有部分而产生的成员权三项权利的集合。共有权是建筑物区分所有权的重要组成部分，同时也是发生争议和受到侵害最多的权利。在上述案例中，被改造成为商铺的停车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，是物业公共建筑和共用设施，应属业主共有，各业主均享有共同管理的权利。该建材城物业未经业主同意将公共停车位改造成为商铺，属于擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的行为，理当根据《物业管理条例》第六十三条进行处罚。
综上所述，若有业主发现小区原本的配套公共停车位被改为商铺，可以先向自然资源和规划局确认最初的规划用途，再向政府房地产行政主管部门反映，由行政部门核查情况并进行处置。物业公司若欲将物业管理范围内的空置公共设施、设备用于出租经营等活动，也应当审慎；对于需要征得业主同意的事项，要及时召开业主大会或业主委员会会议，不得擅自决定。此外，物业管理企业还应当时刻关注自身民事法律行为的合法合规性，切莫为了逐利而因小失大。
法律依据
1、《民法典》
第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
2、《物业管理条例》
第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第六十三条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。