“商品房消费者”买房排除执行，不再受“名下无房”限制

最近代理商品房消费者优先权排除抵押权纠纷，系统研究了一下执行异议规定，能够确认：
目前，商品房消费者优先权排除执行，不再受“买受人名下无其他用于居住的房屋”限制！
01、最新规定：已取消名下无房规定
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条：
人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。
02、过往规定：明确要求名下无房
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
03、案例：确认了排除执行不再受“名下无房”限制
1、2025年7月23日，最高人民法院公众号发布《涉财产权保护执行异议之诉典型案例》
案例2：商品房消费者合法权益应获得优先保护——韩某平、王某诉阜新某投资咨询公司等案外人执行异议之诉案
基本案情
案外人韩某平、王某系夫妻。2009年，韩某平与某房地产开发公司签订《协议书》一份，约定：韩某平购买案涉房屋，面积为104.4㎡，价格为2650元/㎡，该住宅楼于2010年11月30日前竣工验收交付使用。
......韩某平名下现有一套用于居住的房屋，于2003年购买，面积为102.19㎡，没有电梯，位置位于郊区。韩某平、王某购买的案涉房屋属于某重点小学学区，系其为子女就读重点小学而购买，房屋有电梯，位于城市中心，医院和商业配套完善，也可以改善居住环境。
裁判结果及理由：
二审判决认为：......《执行异议和复议规定》第二十九条规定了关于商品房消费者权利的保护条件。《商品房消费者权利保护批复》第二条对商品房消费者的保护作了进一步完善，没有简单从已购房屋数量、地域范围等因素判断是否属于“以居住为目的购买房屋”，对于不违背“房住不炒”政策、符合刚性或改善型住房需求的情形，应认定属于满足生存权的合理消费范畴，都依法予以保护。
刚性和改善型住房的认定，除了考虑住房面积，还可能涉及居住环境的提升，包括地理位置更优越、配套设施更完善、教育资源更优质等因素。本案中，案涉房屋系学区房，韩某平、王某为孩子入学而购买，并实现了入学目的，符合刚性住房的需求。同时，案涉房屋是位于城市中心的电梯房，医院和商业配套完善，与位于郊区且无电梯的原有住房相比较，亦符合改善型住房的需求。韩某平、王某购买案涉房屋符合刚性和改善型住房的需求，应属满足生存权的合理消费范畴，其享有的民事权益足以排除金钱债权的强制执行。二审判决不得执行案涉房屋。
典型意义：
随着实践发展和认识深化，商品房消费者保护规则在不断完善。法院在审理案件过程中，应侧重于实质审查争议房屋是否关乎案外人家庭正常居住生活。司法审判须秉持生存权保障的核心理念，准确把握法律要件，实现保障基本权益与维护市场交易秩序的有机统一，在纷繁复杂的利益冲突中体现出公正为民且饱含人文情怀。

2、编号2024-07-2-471-010入库参考案例《蒋某诉郑某某、庄某某、海口某担保有限公司、王某及第三人海南某投资咨询有限公司案外人执行异议之诉案》（双拼房排除执行）
裁判要旨：
人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审查案外人对被执行的房产是否享有足以排除执行的民事权益时，不应机械理解该条第三项“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。
当案外人购买的房产是用于必要的居住需求，且并非用于商业性投资时，仍属满足生存权的合理消费范畴，可以适用该规定排除执行。
04、张茂荣律师：明显加大了对商品房消费者的保护力度
从2020年修正《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，到2023年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条，再到2025年《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条：
商品房消费者排除执行的购房要求，已从“用于居住且名下无房”放宽到“用于满足家庭居住生活需要”，付款情况也从“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，调整到“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行”。
由此可以看出，基于生存权至上的考虑，最高法院明显加大了对商品房消费者生存权益的保护力度，与之相对应，建设工程价款优先受偿权、抵押权等权利的地位则相应下降，权利人风险大幅增加。