广州住宅停车收费为何这般“贵”

日前，广州中心城区某小区停车费月保从500元涨到1200元，临保一天从24元涨到80元，涨幅达到两倍多，引发业主强烈不满。反观深圳住宅停车收费月保基本在200元至300元之间。
笔者团队常往返于广州、深圳两地，直观感受亦是深圳住宅停车费要比广州便宜得多。广州住宅停车收费是否真的比深圳高出一截，两地停车场收费价格形成机制有何差异，本文将就两地住宅停车收费展开讨论。
一、两地停车收费标准对比
（一）广州：官方监测的区域阶梯价差
根据广州市发改委2026年1月发布的数据，广州市中心六区室内停车场每小时收费在3.11元至8.39元之间，月保在406.3元至883.85元之间。露天停车场收费相对较低，每小时收费在2.71元至6.13元之间，月保在254.95元至600.68元之间。从区域分布来看，主城区收费呈现从内往外逐渐递减的趋势，越秀区作为老城区停车收费最高，详见表1。

表1：广州中心六区住宅停车收费
（二）深圳：样本显示的低位收费水平
因深圳暂无官方机构发布全市停车场收费标准，笔者统计了罗湖区、福田区、南山区部分住宅小区的收费情况，室内停车月保多为200元或250元，室外停车月保在100元到250元之间，整体水平远低于广州，详见表2。

表2：深圳中心城区住宅停车场收费
二、价格差异的制度成因
广州、深圳两地住宅停车收费的差异，纵然有城市空间规划、停车空间供给等客观因素，但两地在价格形成机制上的制度价值取向截然不同，是造成价差的核心原因之一。
（一）广州：附议价规则的市场调节价
根据《广州市停车场条例》的规定，住宅停车场实行适用议价规则的市场调节价，其他停车场实行市场调节价。市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。与政府指导价相比，经营者的定价权限更大，价格水平通常也更高。
2021年初，广州市发改委发布《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则（试行）》，确立了广州住宅停车场收费议价的基本规则。具体议价流程如下图：

停车场经营者启动议价程序，公布收费方案，并进行30天的公示。业主可以在公示期内对收费方案提出异议。公示期满后，业主代表与停车场经营者对收费进行协商，协商不成的，还可以委托第三方机构对收费价格进行评估。收费方案经过半数业主同意后即视为协商一致。
如在第一个30天公示期结束后，协商超过150天，停车经营者与业主还无法协商一致的，则议价程序终止。双方可以共同向街道、乡镇人民调解委员会书面提出调解申请，经调解达成的调解协议可向公证机关申请公证或向人民法院申请司法确认；涉及权利义务纠纷的也可以依法向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
在上述议价过程中，街道办事处、镇人民政府对协商过程进行指导和协调。
上述议价流程看似严谨闭环，但实际落地效果有限，核心原因在于业主方议价能力不足。具体体现在：
一是业主群体天然分散，尤其是未成立业主大会的住宅小区，缺乏统一的谈判主体，无法与停车场经营者形成对等博弈，协商过程中普遍处于弱势；
二是街道办事处、镇人民政府仅承担“指导和协调”职能，不代表业主参与议价，也不具备定价干预权，约束作用十分有限；
三是调解、仲裁、诉讼等救济路径实操性不强，存在诉讼主体不明确、时间与经济成本过高等问题，普通业主很难落地执行。
换言之，广州这套制度更重视价格形成的程序合规性，但对业主能否形成足够的议价能力、规则能否真正落地，缺乏针对性的补位机制。
（二）深圳：带约束性的市场调节价
深圳的制度价值取向与广州不同，其明确认定住宅小区机动车停放服务尚不具备形成有效竞争的条件，虽然“原则上”同样实行市场调节价，但对价格形成施加了更多约束，主管部门直接参与价格的协商确定。
根据《深圳市发展和改革委员会关于完善我市机动车停放服务收费政策的通知》（深发改〔2017〕1518号），住宅小区停车收费标准的制定和调整适用以下规定：
一是停车设施已依法经过产权登记的，停车收费标准的制定或者调整由停车设施所有权人按照市场原则，由产权人与管理方进行协商确定，并签订相应的合同。
二是停车设施未依法经过产权登记的，停车收费标准的制定或者调整应作为涉及业主利益的重大事项，按照物业管理相关法律法规由业主大会依法决定。凡未依法履行业主大会决定程序的，停车收费暂按原有关规定执行，实践中一般参照实行政府定价的社会公共类停车设施停车收费指导标准进行收费。
三是未依法成立业主大会的住宅小区，可由区住建部门会同街道办事处，在征求该住宅小区业主或使用人意见并取得过半数书面同意后，指定当地社区工作站代行业主大会职责，与停车设施经营者协商确定停车收费标准。
四是住宅与非住宅共用（含城中村）的停车设施内，对住宅业主或非业主房屋使用人的停车收费按照上述住宅小区停车收费有关政策执行。
对比广州，深圳的收费规则更精细化，对业主更友好，也更具可执行性。产权清晰的设施尊重市场协商，产权模糊的设施设置指导价兜底，无业委会的小区直接由基层部门补位协商主体——区住建部门、街道办事处与社区工作站作为代表，在与经营者协商时议价能力更强，最终形成的价格也更容易被业主接受，价格也更低。
三、结论：制度取向差异决定价格表现
住宅停车收费的高低并非单纯由市场供求关系决定，而是市场机制与制度安排共同作用的结果。深圳与广州住宅停车费原则上都实行市场调节价，两地真正的差别，在于市场调节价之下价格形成机制的制度设计不同。
深圳直面住宅小区停车服务竞争不充分的现实，承认业主不具备与经营者对等博弈的能力，更强调通过分类规则对价格调整进行前端约束，并借助基层治理机制提供补充性制度保障，主管部门没有在民生定价问题上缺位。
而广州采取“程序赋权”的议价型市场调节价模式，赋予业主充分的议价权利，假定业主具备足够的经验、能力与时间和经营者博弈，并配套了调解、司法确认、仲裁、诉讼等多元救济路径，但这套设计的实际实效有待商榷。
在写字楼停车收费方面，两地虽均实行完全市场调节价，但深圳整体水平同样更低。这也侧面印证了制度的传导效应，住宅停车价格偏高，会推动部分停车需求向商办停车场外溢，间接推高商办停车的定价空间。
整体而言，城市空间规划、车位供给差异是停车价格的基础，但市场充分竞争是价格机制发挥作用的前提。两地制度取向的不同，直接体现在最终的停车收费价格上。在现有制度框架不发生调整的前提下，相比深圳，广州的停车收费将持续处于更高水平。