以案说法：《不动产统一登记视角下的撤销登记与更正登记》（一）

引 言
国务院于2015年3月1日起施行《不动产登记暂行条例》，整合不动产登记职责，统一土地、房屋等不动产登记，而在此之前，登记机构则分别依据《土地登记办法》与《房屋登记办法》（下称“原《房屋登记办法》”）办理土地与房屋登记，上述两办法分别自2017年12月29日和2019年9月6日起失效。
本所律师在办理A某诉不动产登记机构及第三人房屋抵押权人不履行撤销登记法定职责一案中发现，在不动产统一登记实施过程中，原《房屋登记办法》尚未废止并规定了撤销登记这一法定登记类型，而《不动产登记暂行条例》则规定了首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等类型，不再规定撤销登记，且国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》释义中将撤销登记作为更正登记的特殊类型。由于撤销登记这一法定类型的缺失，导致不动产登记机构在面临申请人的撤销登记申请时存在法律适用上的困难，例如，更正登记这一类型能否全部涵盖撤销登记的情形、如果不能，登记机构应当如何办理登记才能将房屋、土地等不动产恢复至正确权利状态等，均是不动产统一登记制度有待完善的环节。
正 文
◆ 壹 - 【撤销登记】
一 关于撤销登记的法律规定
原《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
01法定要件

1、申请人应当提供司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件。
对于该证明文件，有观点认为，由于其涉及对实体民事法律关系甚至是违法犯罪行为的证明，不动产登记机构没有对上述事实进行审查的能力和权限，因此，从审慎角度出发，基于不动产交易安全性和稳定性的考量，行政机关应当从严把握申请人提供的上述文件，从形式上来看，上述文件包括法院裁判文书、仲裁裁决书和检察院的决定书等，从实质上来看，上述文件应当具有法律效力、给当事人设定一定的权利义务、对当事人的权益产生实际影响。
但是，上述文件是否必须对案涉房屋等不动产的物权产生实质性的影响，法律法规并未作出明确规定，具体在司法实践认定过程中也存在一定的争议。此外，原《房屋登记办法》将房屋权属发生变化提出的登记申请，规定为变更登记这一法定种类。
2、申请人提供的文件能够证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记。
行政行为之所以被撤销是因为行政行为违法或不当，而该种违法或不当是由于当事人采取了隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段，具体可包括登记申请人提供不成立、无效或者被撤销的登记原因文件、隐形共有人未申请登记等，最终造成登记簿记载内容与真实权利状况不一致。
02阻却事由

根据原《房屋登记办法》之规定，房屋权利已为他人善意取得的，不予办理撤销登记。房屋所有权已为他人善意取得的，当然不予办理撤销登记，但是对于房屋抵押权已为他人善意取得的情形是否办理撤销登记、不予办理所有权的撤销登记还是抵押权的撤销登记，存在争议。
首先，不动产抵押权人已善意取得案涉不动产的抵押权，应当属于原《房屋登记办法》规定的不予办理撤销登记的法定情形，构成房屋登记机关撤销房屋抵押登记的法定阻却事由。
《物权法》第一百零六条第一款规定：
“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
第三款规定：
“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
为了维护交易安全，我国物权法确立了善意取得制度。根据上述规定，在办理抵押登记后，抵押权已达到了公示公信的法律效果，作为其他物权而存在的抵押权，与所有权一样，亦可以适用物权法规定的善意取得制度。因此，在抵押权人善意取得不动产抵押权的情况下，其对房屋的抵押权应受法律保护，该善意取得构成房屋登记机关撤销房屋抵押登记的法定阻却事由。
其次，对于抵押权的善意取得是否构成房屋登记机关撤销房屋所有权登记的法定阻却事由，有观点认为，房屋所有权证的撤销登记与抵押权证的撤销登记可以分开办理，房屋抵押权的善意取得不构成房屋所有权撤销登记的法定阻却事由。例如在最高人民法院审理的（2018）最高法民申3779号五河县利军机械制造有限公司、安徽海龙投资有限公司申请执行人执行异议之诉一案中，法院即认为在撤销了房屋所有权证登记后，在先善意取得的抵押权仍然有效。
03撤销登记的法律后果

有关登记行为被依法撤销后，发生消灭当事人权利、原具体行政行为自始无效的法律效力，案涉不动产应当恢复到未办理被撤销登记前的登记状态。