购买商品房，这几个法律问题一定要关注

买卖房屋的过程涉及诸多事项，一旦处理不慎极可能发生法律纠纷，而基于房屋的高价值，购房者可能面临巨大的损失。所以购买商品房前，你应当了解与房屋买卖相关的法律知识。我们收集了七个商品房买卖过程中常见的法律问题，以帮助大家更好地识别购房过程中的法律风险。
1、开发商逾期交房怎么办？
开发商发生逾期交房的，购房者通常可主张以下权利：1、追究开发商逾期交房的滞纳金；2、若开发商超过一定期限仍未能交付，购房者有权解除商品房买卖合同，解除合同的，开发商除应退还房款外，还应按照合同约定承担合同解除的违约金。需要指出，目前绝大多数开发商会要求购房者在办理交房前付清全款，在此前提下，如果购房者未付清房款，即便超过了合同约定的交房截止日期，购房者也无权追究开发商逾期交房的违约责任。
2、开发商对房屋设计单方面做出重大调整，怎么办？
目前，上海市现行的预售合同示范文本规定，开发商不得擅自变更预售商品房的建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。我们认为，如果开发商未征得购房者同意变更预售商品房的建筑设计，且该变更设计对商品房使用功能造成实质性影响、致使合同目的无法实现的，购房者可以解除购房合同，并追究开发商的违约责任。实践中，开发商出于美观、功能等因素考虑自行调整房屋设计，而尚未对房屋的正常使用造成实质性影响的，法院通常不予支持购房者解除合同的诉讼请求，购房者可以向开发商主张因变更设计而对其造成的损害赔偿。建议购房者在签署买卖合同前，对于房屋的沙盘、样板房的设计结构等进行拍照取证。
3、房屋存在质量问题，购房者该如何维权？
一般来说，开发商对于出售的商品房承担保修义务。大家如果购买一手商品房的，在开发商交房的时候会向购房者提交一份质量保证书，质量保证书上会载明工程质量等级、保修范围、保修期限等内容，保修期自房屋交付之日起算。保修期内，如果发生质量问题，购房者有权要求开发商免费维修、如果合同有约定给予补偿的，还可以向开发商主张补偿。这里需要注意的是，如果房屋的主体结构存在问题，经权威检测机构检验为不合格的，购房者有权解除买卖合同并追究开发商的违约责任。如果购买的是二手房的，大家则需要在买卖合同中明确发生质量问题的处理，因为二手房的交付一般是按现状交付，对于诸如防水等隐蔽工程，在交接过程中不一定能发觉，所以在签约时要对此重视。
4、贷款审批超出合同时间？怎么办？
这个问题，关键要看买卖双方关于贷款审批超期的具体约定。有约定的，从约定处理；没有约定的，按照一般的交易习惯，贷款未按期审批视同贷款未审批通过，买方应在过户前以现金方式补足房款。如果未按期补足的，视为买方逾期付款，卖方有权按照合同约定追究买方违约责任。因此，购房者在签订合同前，建议对于贷款审批的问题进行详细约定，譬如贷款超期或额度不足的情况下，能否再向其他银行申请贷款，贷款不足的情况下买方是否有权解除合同等内容。
5、对于买房小白，在整个买房过程中的需要注意哪些问题？
首先对于买方来说，两个问题是需要特别关注的，一个是购房资格，一个是付款能力。购房资格决定了能不能买，如果签了合同发现被限购了，购房者将陷于非常尴尬的境地，不仅房子无法交易，还可能被卖方追究违约责任；另一个是付款能力，到底是现金支付还是贷款支付，通过贷款付款的，一方面我们建议在签约前查询银行征信以了解自己的资信情况，同时比照现行的信贷政策看自己是否构成限贷，防止因贷款额度不足产生差额支付的缺口，影响买卖合同的正常履行；另一方面，考虑到不同银行在贷款年限、贷款利率等方面可能存在差异（贷款额度相同的情况下，贷款年限的不同将造成购房人每月还款金额的不同、继而影响购房人的偿债能力），我们建议购房人提前制定贷款方案，并结合自身情况选择合适的贷款银行。
其次，需要关注房屋及出售方的情况，如果是一手房，需要了解商品房的开发阶段，是期房还是现房，期房的话开发商预计办理交房的时间；如果是二手房，则应重点关注房屋上有无抵押、查封等权利限制，房屋上有没有户口等问题。
再次，就是最重要的签约问题，对于一手房来说，购房者可以对付款时间、交房时间、房屋交付标准、办理产证的时间等条款进行查看，开发商提供的格式合同修改的空间较小，特别要看一下开发商的补充条款，以防出现补充条款内容将合同正文的内容覆盖的情况；对于二手房，合同条款磋商的空间较大，购房者可结合自身关注的一些问题，比如卖方提前还贷的问题、贷款的处理、户口迁移的问题等进行条款设计，必要时可以聘请律师草拟合同文本。
6、售楼处的宣传海报与实际情况不符怎么办？
商品房的销售广告和宣传资料，根据相关司法解释属于要约邀请，通俗说就是邀请购房人与开发商订立合同的意思，这句话通常会写在宣传海报的最下方，一般情况下，宣传海报内容不视为合同条款，双方的权利义务由双方签署的正式买卖合同调整。但是开发商对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
7、发生房产纠纷有哪些解决途径？
购房过程中，购房者通常会碰到两类纠纷，一类是与卖方之间的房屋买卖合同纠纷、另一类是与中介公司的居间合同纠纷。发生纠纷时，通常有以下几种处理方式：第一，直接与合同相对方协商解决，这种方式通常适用责任清晰、且双方都愿意和平处理的情况，如果当事人觉得协商过程中需要专业人士支持，可以委托律师参与谈判协商的过程，能够达成一致意见的，通过和解的方式处理；第二，对于纠纷争议较大，难以通过协商途径解决的，当事人可以自行或委托律师通过诉讼或仲裁解决纠纷，具体要看双方在买卖合同中约定的纠纷处理方式，如果约定仲裁机构的，那就不能直接向法院起诉；没有约定仲裁的，当事人可以向有管辖权的法院起诉；第三，如因中介公司超收佣金、税费计算错误、提供服务存在瑕疵等原因产生争议的，购房者可以向市场监督管理局、行业协会等进行投诉。