我购买的“三产房”烂尾了，该怎么办？

基本案情
2020年5月1日，黄小鸭与春江水房地产公司签订了一份《合作建房合同》，合同载明春江水房地产公司通过与暖洋洋村民小组签订协议，获得暖洋洋村民小组产业用地的合作开发权，用于建设春暖花开小区。合同约定由黄小鸭以4000元/㎡的价格与春江水房地产公司合作共建春暖花开小区1号楼101号房，面积为60㎡，合作建房总价款24万元。《合作建房合同》还对付款方式、交房期限、交房标准、面积差异、保修责任、产权证办理、违约责任等进行了详细约定。签订合同当日，黄小鸭向春江水公司支付了全部购房款。
2022年5月1日，春暖花开小区工地开始停工，后工程烂尾，售楼部人去楼空。黄小鸭向有关部门投诉才得知，春江水房地产公司尚未取得春暖花开小区的商品房预售许可证。
黄小鸭诉至法院，要求春江水房地产公司返还购房款24万元及赔偿资金占用期间的利息损失。
争议焦点
1. 黄小鸭与春江水房地产公司所签订的《合作建房合同》是否有效？
2. 春江水房地产公司是否应当退还购房款并支付资金占用期间的利息？
律师观点
案涉《合作建房合同》虽名为“合作建房合同”，但并未约定利润共享、风险共担，反而对房屋基本情况、房屋价款、付款方式、交付期限、交付标准、面积差异、保修责任、违约责任等进行了详细的约定，可以看出合同成立的目的并非合作建设而系房屋买卖，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”应认定案涉《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“ 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”春江水房地产公司未取得商品房预售许可证明，就向黄小鸭销售案涉房屋且在黄小鸭起诉前仍未取得该证明。因此，其与黄小鸭签订的《合作建房合同》应为无效合同。
依据《民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”的规定，《合作建房合同》被认定为无效后，春江水房地产公司应当向黄小鸭返还全部购房款。春江水房地产公司作为具有专业资质的房地产公司，在明知其未取得商品房预售许可证明的情况下将案涉房屋出售，对合同无效存在主要过错，且黄小鸭主张的资金占用利息实质为法定孳息，春江水房地产公司应当向黄小鸭支付资金占用期间的利息。
律师建议
1.“三产房”通常是指在农村集体土地上建设的房屋，因“三产房”大多不具备“五证”（即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》）齐全的条件，如开发商与买受人或合作建房人签署的合同被法院认定为房屋买卖合同，那么该合同则存在因违反法律的强制性效力性规定而导致合同无效的风险。
因此，买受人在打算购买“三产房”或参与所谓“合作建房”时，首先应当谨慎考量其法律风险。
2.如确有购买“三产房”的需求，建议买受人在购买时尽量做到以下三点：第一，要仔细审查开发商的资质和信誉，调查开发商是否有开发过该类型楼盘的成功案例，是否有涉诉或者失信情形。选择有合法资质和良好信誉的开发商，可以降低购房风险。第二，查看开发商是否具备相关的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证件。如果开发商没有上述证件，其所建造的建筑物可能被认定是违法建筑而被强行拆除。第三，在购房过程中，要注意保留相关的证据，如购房合同、付款凭证、收据等。如果发生纠纷，可以通过这些证据维护自己的合法权益。
3.如已购买在建的“三产房”的，建议买受人密切关注工程的动工情况。一旦发现开发商存在停工、未履行生效判决确定的金钱给付义务等情形、无法如期交房的可能时，应及时向法院提起诉讼以及做好财产保全措施。如所购买的“三产房”已经出现了长期停工的情况，或开发商已被法院列为失信被执行人，再提起诉讼可能也无法足额追回购房款时，仍建议买受人尽早起诉以固定债权。