小区地面停车位归属争议解决思路浅析

序言：
近年来，随着居民私家车数量的不断增加，全国汽车总量不断攀升，依据公安部交管局统计[1]，截止到2017年6月底，全国机动车保有量达3.04亿辆，其中汽车保有量达2.05亿辆。小型载客汽车保有量达1.68亿辆，以个人名义登记的小型载客汽车(私家车)数量达1.56亿辆，占汽车总量的76.1%。相对而言，已建成住宅小区停车场却难以满足业主日益增长的停车需求，由此衍生的业主与业主、业主与开发商之间的停车空间权属问题，尤其是小区地面停车位的归属争议也不断增多。
今年年初，最高人民法院关于重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷“（2017）最高法民申2817号”民事裁定书引起了社会的广泛关注，裁定书中载明“随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于业主共有的道理或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。”法院认定规划的地面车位无法登记，属于全体业主。鉴于此，笔者立足于我国现行的产权制度，基于现行法律法规及司法解释，试析小区地面停车位产权归属争议判定的思路和方法。
一、地面停车位涉及“土地使用权”还是“地上物的所有权”？
一般来说，我们根据物理空间分布将住宅小区的停车空间可以划分为地下停车位、地上停车位；根据车位的规划情况可以划分为规划车位、非规划车位；根据车位的建造方式可以划分为立体车位、平面车位。下文探究的地面停车位，既包括规划内的地表立体机械车位和平面车位，又包括非规划内的地表立体机械车位和平面车位。
前述车位纠纷案一审当中 [2]，重庆市第五中级人民法院认为“本案中，帝景豪苑小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，不能办理产权登记，其本质属于土地使用权的范围。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。因此，诉争地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。”同时二审判决“（2016）渝民终7号”民事判决书认为“而豪运公司在诉讼中确认，本案争议停车泊位不能办理产权登记手续。从这一角度来说，一审法院认定其本质上属于土地使用权并无不当。”因此在该案中法院认定停车位属于“土地使用权”而并非开发建设单位的专有部分的前提是不能办理产权登记，这一观点有待商榷。
依据2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”可知，该司法解释明确“专有部分”的认定依据为构造和利用上的独立性以及“能够登记”，而并非“必须登记”，车位在我国不能进行产权登记的原因是多种多样的，既可能是因为当事人不具备申请条件（如在我国现有登记程序下无法完成业主共有部分登记的），也有可能是因为目前现行的法律规定和登记程序无法一一对应（如很多地区对车位不进行登记），因此“能够登记”的判断仍应当从构造及利用上的独立性来进行确认。
依据2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》及2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，“不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间”。地面停车位具有明显的权属界线，系由明确的界址点闭合形成的界线的特定空间，同时该部位的使用是具有排他性的，使用人系独立的，符合不动产单元的定义。即使在《不动产登记暂行条例》实施之前，根据2008年7月1实施的《房屋登记办法》第十条以及2012年6月1日实施的《房屋登记技术规程》（行业标准）2.1.3之规定来判断“能够区分相邻房屋登记基本单元或共用部分，由固定的围护物或明确的界址点闭合形成的界线”，地面停车位仍系合法的能够登记的基本单元。
综上，笔者认为，地面停车位实质是“地上物”，地面停车位的权属问题应当涉及“地上物所有权”而并非“土地使用权”，下文的论述均基于地面停车位系“地上物”这一前提展开。
二、地面停车位归属争议的判定

（一）约定明确的地面停车位归属判定
依据《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”之规定，住宅小区地面停车位的归属区分为：
地面上的规划停车位，由当事人约定归属，但应当首先满足业主的需要；
占用业主共有道路或其他场地的地面停车位，无论是否属于规划停车位，均属于全体业主共有。
地面停车位的归属尊重民法的意思自治原则，即由双方当事人约定，同时考虑到小区业主共有的道路、绿地等区域，小区业主在购买房屋时，一并取得建筑物区分所有权和建设用地使用权，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有，其上附着的建筑物、构筑物及其附属设施自然归属于业主共有。
（二）没有约定或约定不明确的地面停车
位归属判定
尽管现行的《物权法》采取了约定决定归属说，但是对没有约定或约定不明确情况下的车位归属这一问题予以了回避。而在目前的司法实践中，对于规划的核准车位，在没有充分证据证明双方就车库归属明确约定的情况下，法院往往结合车位建设规划审批情况，即车位是否属于规划车位、是否计入分摊面积、是否占用业主共用部位等因素综合判定车位、车库的所有权归属。
实际上，关于车库、车位的归属，一直存在较大争议，尤其是未约定情况下的归属问题。在《物权法》草拟过程中，有的专家认为应归业主共有，有的专家认为应归属于开发建设单位，有的专家认为应当根据分摊面积确定。在先后共计七次《物权法》草案中，除草案一次审议稿未对车库的归属进行明确规定外，此后每一份草案审议稿均对其进行了明确，并进行了较大幅度的修改和调整。
其中，草案二次审议稿第六十八条规定“会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有”。
草案三次审议稿第七十六条修改为“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。
草案四次审议稿第七十五条第二款修改为“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”。
草案五次审议稿第七十二条第二款修改为“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”。
草案六次审议稿第七十三条第二款修改为“建筑区划内，规划用于停车位的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”。
草案七次审议稿第七十三条修改为“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。" [3]
针对草案最终审议稿，法律委员会认为，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。从房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。同时，从现实情况看，在业主共有的道路或者其他场地上划出的车位，当然应归业主共有。[4] 立法部门将草案六次审议稿中“没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”这一条款删除，显然是否定了规划内车位自然归业主共有这一理解。当然，这一认识的最终形成既是各理论观点的碰撞，也是房地产开发浪潮下多方利益博弈平衡的结果。
笔者认为，结合立法背景和物权设立的基本原则，从所有权的取得方式角度来看，开发建设单位基于建造地面停车位的事实行为，自然取得了地面停车位的所有权；同时，基于《物权法》第七十四条第二款的规定，由当事人通过出售方式约定，即停车位归属系由开发商与不特定的业主进行约定，推定认为开发商享有停车位的所有权，因而才可以与不特定主体约定物权归属；《物权法》第七十四条第三款已明确规定何种情况下停车位应当归属于业主共有，即我们推定认为在条款未明确停车位归业主共有的情况下，停车位的所有权应当归属于开发商。
因此，在小区地面规划车位没有约定或约定不明确归属的情况下，笔者倾向于认为住宅小区地面规划停车位的归属于小区开发建设单位。
三、解决地面停车位归属争议的实践路径
相较于停车位归属的理论认识，实践中的司法认定更为复杂。笔者尝试从多年物业管理领域法律工作者的角度，结合对相关案例、事件的梳理和前述分析意见，进而对此类纠纷的解决路径提出以下思考：
（一）司法审查的法律依据
现阶段，除前文中提到的《物权法》及建筑物区分所有权司法解释之外，我国各地区对于车位、车库的归属也存在较大差异，以前文提到的重庆车位纠纷一案为例，《重庆市物业管理条例》第六十三条就明确“建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。”
“全国首例判停车位归业主所有的案件”即南京市鼓楼区“星汉城市花园车库纠纷案”的发生地江苏省，通过《江苏省物业管理条例》对车位、车库的归属问题亦进行了明确规定，该管理条例第六十二条明确“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。”
而在改革开放前沿的深圳，当地规划和国土资源委员会于2014年12月初公布《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》，该办法首次将停车位分为配建停车位和增设停车位两种，其中配建停车位是指经规划主管部门批准，根据《深圳市城市规划标准与准则》，房地产开发项目必须建设的停车位。配建停车位约定为全体业主共有，不得转让；增设停车位则是指经规划主管部门批准，房地产开发企业在配建停车位以外利用房地产开发项目建筑物地下空间建设的停车位。这一尝试通过地方立法的方式预先设定，将规划车位在房屋建设初期即进行业主与开发商间的所有权分配，因涉及业主、开发商及属地政府多方的博弈，同时实际操作又存在诸多不确定性，迟迟未能有更进一步进展。目前，该办法的立法工作仍处于停滞过程之中。
综合来看，由于上位法的存在，不能突破《物权法》第七十四条的限制，即使地方立法往往更多强调车位的使用属性，即通过加大开发建设单位对于车位出售、出租的限制，以期最大限度保障应当满足优先业主的使用。从实务角度来看，笔者认为停车位尤其是地面停车位，应当弱化所有权归属的概念，而强调其本身的使用属性，即使该部分真的归属于全体业主共有，其目的仍然是满足业主的停车需求，在小区整体停车位无法满足业主需求的情况下，全体业主仍无法执行车位的处分权能。
（二）司法审查的事实基础
在司法实践中，法院根据前述法律规定进行裁判，需要就以下几点关键法律事实作出认定：首先，车位纠纷实质属于建筑物区分所有权纠纷的范畴，因此，案件的当事人往往涉及业主委员会与开发建设单位、物业管理公司，由于诉争车位现阶段往往无法进行产权登记，该类案件的争议实质多为停车场的管理权争夺，因此涉案法官除法律事实的审查外，还需判断裁判结果可能带来的社会影响。其次，在审理过程中，有无合同约定是车位纠纷中最为重要的法律事实。一般而言，有关地面车位权属的规定体现在当事人之间的商品房买卖合同中。买卖合同是当事人意思表示的具体体现，是解决纠纷的直接依据，除商品房买卖合同外，物业服务合同、临时管理规约中可能也会涉及地面、地下车位所有权的归属。最后，开发商对车库的处分是否优先满足了业主需要这一事实极为关键。
此外，地面停车位是否占用了业主的公共道路或其他归业主共有的部分，地面停车位是否计入了分摊面积也是法院裁判的主要依据，多数情况下，小区宗地上的全部土地使用权已经分摊计算到建筑容积率的建筑物上，作为规划的地面停车位一般均未分摊土地使用权。这也是司法实践中，在双方当事人无明确约定情况下，法院多支持停车位归属开发建设单位的重要因素。
（三）今后解决车位归属争议的路径设想
前述重庆地区的车位纠纷案件，最高院依据《重庆市物业管理条例》第六十三条，认定不计入容积率的地上车位无法办理登记手续，因而不属于开发建设单位，而业主基于购买房屋取得的土地使用权，取得占用业主共有道路的停车位所有权。在南京“星汉城市花园”一案中，法院依据《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留，将一定比例的规划车位和全部未规划车位归属确认至全体业主所有。
不论是重庆地区的车位纠纷案，还是南京“星汉城市花园车库纠纷案”，停车位的归属争议路径解决还应当具体到各地区的发展实际之中，相较于北京、上海等一线城市房地产开发的饱和地区，武汉、西安、南京、长沙、杭州等二线城市的房地产开发仍在如火如荼地进行当中，如何吸取先期开发城市规划设计过程中的经验，进一步解决业主私家车不断增加与停车位需求不足间的矛盾，解决业主、业主组织与开发建设单位、物业服务公司间的车位管理权争议，仍需要在现有法律、地方法规基础上上进一步予以完善。明晰小区车库、车位的归属，着重保障业主的车位使用功能，才能有效减少纠纷，规范开发商的行为，从而更好地保护小区业主的合法权益。
[1]新华社北京2017年7月11日,
http://www.gov.cn/shuju/2017-07/11/content5209666.htm.
[2]法制日报-法制网《小区地面停车位归开发商或是全体业主？法院认定：相关权利由全体业主享有》报道，
http://www.legaldaily.com.cn/index/content/201703/27/content7069030.htm?node=20908.
[3] 全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室.物权法立法背景与观点全集[M].北京:法律出版社,2007: 72.
[4]全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室.物权法立法背景与观点全集[M].北京:法律出版社,2007: 67.