优先受偿权的排除适用——消费者购买的房屋

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建设工程领域中，建筑企业承接建设工程后，自施工过程中经常会出现发包方未按时支付工程款的情形，建筑企业一般会要求支付工程款并行使优先受偿权，消费者购买的在建工程的房屋是否在优先受偿权行使范围内通常为争议焦点，本文将以案例形式进行分析，望能为大家提供参考。
案例分析
01、张晶与大连宜华建设集团有限公司案外人执行异议之诉
一审法院认为：
已经发生法律效力的一审法院(2017）辽0213民初2425号民事判决书，判决宝林集团继续履行张晶与宝林集团之间《商品房买卖合同》约定的义务，宝林集团协助张晶办理房屋产权转移登记，并给付逾期办证违约金。该判决即为原告对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，原告的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告的辩解意见，证据不足，不予支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。
二审法院认为：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
从本案双方当事人提交的证据审查，案涉房屋并非被上诉人在本辖区内购买用于满足基本居住需要的唯一住房，故本案被上诉人提出的异议不符合
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的情形，被上诉人要求停止执行、解除查封的诉讼请求不应得到支持。关于一审法院已生效的_2017)辽0213民初2425号民事判决书，仅能确认宝林集团和张晶之间存在商品房买卖合同关系，其判令宝林集团协助张晶办理房屋产权转移登记手续,系履行《商品房买卖合同》约定的义务，并非确认张晶对案涉房屋享有物权。
该判决只能证明张晶满足
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）款的规定，而仅满足该条件并不足以排除宜华集团对案涉房屋的执行，一审法院对本案处理欠妥，本院依法予以纠正。对张晶要求确认案涉房屋归其所有的上诉请求亦缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。鉴于本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林公司负担为宜。
案件总结：
二审查明案涉房屋并非被上诉人在本辖区内购买用于满足基本居住需要的唯一住房，认定不满足第（2）项所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件，无法排除适用优先受偿权。
02、胡艳菊、郑志斌与闫小毛、焦作市东成房地产开发有限公司执行异议之诉
再审法院认为：
本案涉及购买商铺的案外人能否作为消费者从而排除享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》即确定了建设工程价款的优先受偿权劣后于消费者购房人的物权期待权，该规定是法律基于生存权至上考虑作出对于消费者权利的特殊保护规定，属于上述第二十七条规定的除外情形。而对于消费者购房人资格的认定，应满足相应的前提。按照《执行异议和复议规定》第二十九条规定、《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》精神，消费者购房的房屋性质应当限定为居住用房，商业用房不在保护之列。根据本案查明事实，案涉房屋系胡艳菊、郑志斌购买的商铺且出租他人，并非用于居住的住宅，并不满足消费者购房的条件，据此二审判决认定二人对案涉房屋不能享有排除执行的权利并无不当。《执行异议和复议规定》第二十八条系对一般不动产买受人与金钱债权执行发生冲突时的裁判规则，胡艳菊、郑志斌并不能以满足该条规定情形为由来排除对闫小毛享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行，故二审判决并不存在适用法律错误的情形。胡艳菊、郑志斌的申请理由不能成立。
案件总结：
本案查明事实，案涉房屋系胡艳菊、郑志斌购买的商铺且出租他人，并非用于居住的住宅，并不满足消费者购房的条件，据此认定二人对案涉房屋不能享有排除执行的权利，消费者购房的房屋性质限定为居住用房。
03、李超、陈庆涛、关楠楠与巴彦隆鑫电力有限公司、哈尔滨中联房地产开发有限公司建设工程价款优先受偿权纠纷
一审法院认为：
隆鑫公司承建中联公司工程，中联公司拒付工程款，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，磊鑫公司、中联公司可以协议将该工程折价，或者将该工程申请法院拍卖，建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。中联公司虽然在给隆鑫公司协议抵债之前即将13套房屋联机备案到李超、陈庆涛、关楠楠名下，顶抵所欠借款，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，李超、陈庆涛、关楠楠与中联公司之间系其他债权，不能对抗隆鑫公司拥有的建设工程价款的优先受偿权。
二审法院认为：
予以维持。
关于隆鑫公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权能否优先于李超、陈庆涛、关楠楠对案涉房屋享有的权利问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定非常明确，建设工程承包人的优先受偿权优先于抵押权。根据担保法、担保法解释、物权法等法律、司法解释的规定可知，在抵押物被被抵押人转让给他人的情况下，抵押权人可直接就抵押物行使抵押权以实现其债权。举轻以明重，承包人对于通过以物抵债方式变更登记到第三人名下的建设工程应当至少具有与抵押权人相似的事后救济，承包人的建设工程价款优先受偿权的客体可以及于第三人通过以物抵债方式取得的建设工程上。通过以物抵债方式取得建筑工程的，不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定所称的“消费者”。本案中，李超、陈庆涛、关楠楠即使通过以物抵债的方式取得了案涉房屋的所有权也不能对抗承包人的优先受偿权，何况其没有办理房屋权属登记手续，尚未取得案涉房屋所有权。
案件总结：
通过以物抵债方式取得建筑工程的，不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定所称的“消费者”，故法院认定承包人的建设工程价款优先受偿权的客体可以及于第三人通过以物抵债方式取得的建设工程上。
坤略观点
根据上述三个案例，可得出结论，如果案涉工程为在建工程，消费者购买的房屋亦因购买时间、房屋性质、有无其他居住房屋以及房款支付的实际情况而可能被法院认定可行使优先受偿权。购买商品房的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人有三个要件，即
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。