跟二房东租房，装修好没几天，就被要求撤离，损失谁来赔？

案件回放
郭先生有一套两层商铺，租给何先生用于经营网吧、饭店，租期五年，双方约定：“如遇转租，必须经郭某某书面同意方可生效”。
何先生与郭先生签下协议后，不讲诚信，没有遵守不得转租的约定，为了减小房租压力，将商铺的一层转租给了康先生。
之后，康先生经过何先生的书面同意，又把商铺转租给田女士。田女士支付了18万元转让费，开始投资装修商铺，用于经营饭店。
两次转租均未取得房东郭先生的书面同意。
没想到，状况出现了，田女士装修好饭店没几天，郭先生的财务状况出现危机，某银行以郭先生将商铺抵押贷款，行使抵押权为由，将郭先生告上法庭，商铺被法院查封、拍卖。某文化公司在拍卖中竞价成功，即以已经购买了该商铺为由，占有了该商铺。田女士只好撤离了商铺。
转让费、装修费就这样打水漂了，面对这么大的损失，倒霉的田女士该怎么办呢?郭先生、何先生、田女士、某文化公司在这个案子中又遇到什么法律问题呢？这个案子经过复杂，咱们一层层分析。
法律分析
一、康先生与田女士的租赁合同是否有效？
很多人认为他们之间的合同无效，因为康先生的转租行为属于无权处分，无权处分行为应当无效。
笔者认为，他们之间的租赁合同应当是有效的。根据物权与债权相区分原则，康先生虽然没有权利出租商铺，但签订商铺租赁合同的行为属于负担行为，他应当依合同约定，承担责任，负担义务。田女士虽然不能取得商铺的使用权，但可以依据合同要求康先生承担违约赔偿责任。田女士的转让费损失、装修费损失可以要求康先生承担，具体如何承担，要看他们之间的合同怎么约定的。
二、康先生的损失由谁承担呢？
根据以上分析，虽然何先生的转租行为属于无权处分，但他将商铺转租给康先生的意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此，他们之间的商铺租赁合同也是有效的。根据合同相对性原则，康先生可以要求何先生承担违约责任。
三、郭先生是否可以解除合同？
商铺是郭先生的，郭先生有权利处分他的商铺，也有权利选择自己商铺租给谁。他跟何先生明确约定商铺不得转租，何先生却仍然违背诚信，将他的商铺租给他人，显然这是一种违约行为。根据《合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，郭先生可以解除他与何先生的租赁合同。
四、某文化公司可以占有该商铺吗？
这里根据房东出租和抵押时间的顺序，要分两种情形分析。
(一)如果是“先租后抵”，即郭先生在把商铺租给何先生后，又把商铺抵押给某银行的，那么某文化公司不可以占有该商铺。
这个依据是“买卖不破租赁”原则，租赁关系成立在先时，即使房东将房屋卖给第三人，存在房屋上的租赁关系也没有消灭，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，对于承租人来说，只是换了个房东而已，当然，新的房东可以获得租金。
(二)如果是“先抵后租”的，也就是郭先生在商铺租给何先生之前，早就把商铺抵押出去了，这种情况某文化公司是可以占有该商铺的。但是，在出租房屋的时候，郭先生应该把已经抵押的事实告诉何先生，否则，商铺被查、拍卖给何先生造成损失的，郭先生应当承担赔偿责任。
温馨提示
看了这个案例，正在跟二房东租房子的你，是不是有点“方”?
别急，租房路上套路多，但是风险是可以预防的。在跟二房东租赁房屋时，一定要查看二房东与原房东的租赁合同，确认二房东享有转租权，也应当查看房东的房产证，看看房子是否已经设立了抵押。如果你有这方面担心，回去也可以跟二房东了解以上情况，确保自己哪天不被莫名其妙地赶出去。
你学到了吗？