警示！中介迟1日放款，免佣并赔损失24万余元！

基本案情：
2013年11月22日，买卖双方经深圳市富家房地产经纪有限公司（简称中介方）居间，签订《二手房买卖合同》，成交价778万。同日，三方签订《资金托管协议》，约定交易定金39万元由中介方托管，托管终止条件：中介方查询该物业处于抵押但不存在查封状态时，中介方可解除托管将资金发放给业主；买卖双方分别向中介方出具《佣金支付承诺书》，自愿各自支付佣金8万元，如违约致使交易不成，仍需支付中介方买卖双方总佣金数额的违约金，当日买家支付业主定金39万元，由中介方托管。
2013年11月28日（周四），中介方查询得知涉案房屋处于抵押无查封状态。
2013年12月2日（周一），涉案房屋因业主未能履行生效裁决确定的偿还银行400余万元按揭贷款，被法院执行局查封，导致合同无法履行。
其后买方委托信荣房地产律师团队申请仲裁，2013年8月9日深圳仲裁委裁决：业主返还买家定金39万元，支付违约金39万元，补偿买家律师费5万元，承担仲裁费30576元、保全费4520元、仲裁反请求费16350元，定金外合计491446元。该裁决于2014年12月10日执行完毕，其中23万元即从中介方托管款中执行，中介方剩余托管款16万。
业主起诉：
2015年11月9日业主向深圳市南山区人民法院起诉，要求中介方返还剩余托管款16万元并赔偿损失498040元。理由是：中介方在查询涉案房屋有抵押无查封状态后，经多次口头催促放款，并告知不放款房屋可能被查封，而中介方迟迟不予放款，导致自己不能与债权银行达成和解，进而导致房屋被查封，行为对买家构成违约，遭受损失498040元。
中介反诉：
中介方反诉要求业主支付佣金16万元。理由是：涉案房屋被查封执行是因为业主没有履行案外生效裁决所致，并因此对买家承担违约责任。2013年11月28日查询房屋处于有抵押无查封状态，到12月2日被查封仅三天时间，期间还有两天为双休日，释放托管资金需要合理期限，没有可能一天内完成，且三方《资金托管协议》并没有约定具体放款时间，中介方没有过错，业主违约导致合同不能履行，应按《佣金支付承诺书》支付佣金16万元。
一审法院庭审中询问中介方业主是否告知不及时放款可能导致房屋被查封时，中介方代理人表示不清楚，并在法院指定庭后期限内未予答复。
一审判决：
深圳南山法院一审认为（原文概括）：中介方未在指定时间内回复业主是否告知其不放款房屋可能被查封，视为承认已告知。中介方明知此情况，未及时放款给，间接导致房屋被查封前业主丧失与债权人和解的机会，进而导致房屋被查封，并对买家构成违约，存在过错。但业主仍然可以通过自筹资金等其他途径还款，避免房屋被查封，中介方未及时放款仅是导致房屋被查封的间接原因，并非唯一根本原因，故无需赔偿业主损失。《佣金支付承诺书》中关于本人违约应支付双方全部佣金的条款为格式无效条款，合同解除后，业主不负有支付义务。判决：
1、中介方支付业主托管资金16万元；
2、驳回业主其他诉讼请求；
3、驳回中介方全部反诉请求。
二审判决：
深圳中级法院二审认为（原文概括）：2013年11月28日查询到涉案房屋有抵押无查封状态后，放款条件已经成就，中介方应当依约将39万元支付至业主账户。《资金托管协议》虽未约定具体时间，但中介方有义务及时支付，并且业主称其已将不及时支付可能导致房产被查封的情况口头告知中介方，考虑到业主不告知将极大损害自身利益，与常理不符，本院对业主的告知陈述予以采信。中介方未及时放款，属违约，应承担违约责任，其违约行为导致托管资金未及时到位，涉案房屋被查封，业主向买家承担违约责任遭受损失合计491446元。由于中介方的违约行为并非涉案房屋被查封的唯一原因，本院酌定其承担50%赔偿责任，赔偿业主损失245723元。因中介方在履行居间合同过程中存在违约行为，未尽谨慎义务，未能促成交易，且造成委托人损失，故无权要求支付佣金。2017年5月15日二审判决：
1、维持一审判决第一、三项；
2、撤销一审判决第二项；
3、判决中介方赔偿业主损失245723元；
4、驳回业主其他诉讼请求；
5、驳回中介方上诉请求。
信荣说， 说房事：
1、此案警示中介公司，从事房产居间活动时，在合同履行期限不明的情况下，务必谨慎注意，及时履行义务；
2、无数案例表明，法院对于中介方的谨慎义务要求高于当事人。就本案来说，在业主没有证据证明口头告知中介方不及时放款房屋可能被查封的情况下，一审法院以中介方未在指定期限内答复是否通知推定已告知，二审法院以业主不告知将极大损害自身利益推定已告知，并在合同没有约定具体放款时间，中介方未在1个工作日内完成放款（非工作日应当免除义务），认定未及时放款并构成违约，判决不但无权要求支付佣金，而且赔偿业主50%损失，足见对中介方义务要求之高；
3、本律师对二审判决保留意见，原因是本案房屋因业主未能偿还生效裁决确定的400余万元还款义务被查封，而本案托管资金仅为39万，即便中介方在查封之前放款，也远远不足业主应付银行贷款，仍无法避免房屋被查封，即：业主并没有举证中介方即时放款便可以避免查封，也即中介方是否及时放款与房屋是否被查封之间并不存在必然的因果关系；
4、纵观本案，也能看出中介方诉讼过程的不谨慎之处，例如一审应按法院要求按时回复业主是曾否口头通知不及时放款房屋可能被查封，二审应当就即便放款也无法避免查封提出意见等。
注：本案判决来源于中国裁判文书网，案号为：（2015）深中法商终字第2743号