谢娜5920万买房：A中介带看，B中介成交，为何不构成“跳单”？（附防跳单建议）

知名女主持人、演员谢娜5920万购买上海思南公馆豪宅“跳单”案一审尘埃落定，结果是：法院没有认定谢娜跳单，驳回了原告上海雅銮房产经纪有限公司的全部诉讼请求！


谢娜通过上海雅銮房产经纪有限公司（简称“雅銮公司”）带看房，以重庆眉开眼笑文化传媒有限公司（简称“眉开眼笑公司”）名义，通过第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司（简称“太平戴维斯”）成交，起诉卖家上海思和资产经营管理中心（简称“思和中心”）与谢娜共谋跳单为何败诉，法院给出的理由是：
1、【跳单概念】“跳单”并非严格意义上的法律概念，通常所称的“跳单”是指委托人利用中介公司独有信息而绕开中介公司直接与另一方签订买卖合同，从而减少自己应当支付的中介费用或中介公司无法获得应得报酬的行为；
2、【雅銮公司有无取得谢娜授权】在无其他证据佐证的情况下，无法确认雅銮公司已经获得了谢娜的授权，雅銮公司主张谢娜在《思南公馆·东苑来访登记表》签字，并以此要求确认雅銮公司已获得谢娜的客户身份有效期6个月的主张无法确认；
3、【思和中心是否负有股东审核义务】（雅銮公司主张谢娜2019年注册眉开眼笑公司买房，思和中心未尽股东审核义务）思和中心作为出售方，采用非独家委托的方式销售系争房屋，与雅銮公司并未签订书面中介服务合同，双方并不存在思和中心须对公司名义购房者的股东进行审核，并与其他已经带看房客户进行识别的约定义务，法律也没有规定委托人有上述的法定义务。作为出售者，更加注重的是买房者的购房资格以及房款支付能力、支付方式和支付期限，故雅銮公司有关思和中心未尽审核义务的意见，本院难以采信；
4、【思和中心有无跳单行为】思和中心知道谢娜通过雅銮公司看过房，但并不存在跳过雅銮公司直接与谢娜或者眉开眼笑公司签订房屋买卖合同的跳单行为：谢娜是通过委托太平戴维斯公司居间与思和中心洽谈，思和中心亦按照结算佣金流程对太平戴维斯公司的相关资料进行了审核，并按照合同价款的1%支付了佣金，不存在逃避支付佣金的行为；
5、【购房者的中介选择权】系争房屋的中介模式是非独家代理，且中介公司的佣金由系争房屋的出售方支付，购房者无需支付佣金，在购房者与中介公司尚未签署中介合同前，购房者完全可以通过公众途径获悉房源信息，亦有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立；
6、【谢娜以公司名义买房是否构成跳单】在没有相应协议等证据证明的情况下，无法确认雅銮公司与谢娜之间仅凭带看房即成立了中介合同关系，更无法确认谢娜事先或事后知晓会承担带看房后另行委托其他中介的法律后果，谢娜与思和中心之间亦没有“跳单”共谋的行为，雅銮公司要求认定谢娜存在“跳单”共谋的主张，缺乏事实和法律依据。
张律说：A中介带看房，B中介成交，没有充分证据，很难认定“跳单”！
1、非独家委托，买家对中介有选择权：就A中介带看房，B中介成交，客户是否构成跳单，2011年12月21日最高人民法院发布第一批第一号指导性案例《上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案》，明确当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，不构成违约；
2、认定“跳单”关键看是否独家委托，有无利用A公司提供的信息媒介：根据上述指导案例，是否构成“跳单”的关键与是否独家代理、有无利用A中介提供的房源信息、机会等条件有关。本案中，思和中心非独家委托，且没有和雅銮公司签署书面中介合同，谢娜亦没有和雅銮公司签署书面中介合同，通过太平戴维斯成交，价格5920万比雅銮公司报价6200万低，故选择太平戴维斯成交不构成“跳单”，但笔者认为：
谢娜虽然在法律层面不构成跳单，但从诚实信用原则角度来说，既然雅銮公司在先带看房了，就应当给与雅銮公司优先促成交易的机会，即以同等价格5920万，优先知会并限定时间给雅銮公司与思和中心再行磋商，超期磋商失败再选择太平戴维斯也不迟，或者告知太平戴维斯雅銮公司已在先带看房，在不增加交易成本的前提下，给两家中介一个合作机会，从而避免纠纷。
3、买家“有权选择”和“违约跳单”的识别：根据最高法院指导案例，本团队认为判断买家是有权选择还是违法跳单需同时考察：（1）A中介是独家还是非独家代理（业主房源信息是否经多个中介公司发布？）；（2）买家房源信息来源渠道；（3）B中介所报成交价；4）A、B中介居间服务质量。即：只有A中介非独家代理，买家通过其他正当途径获取房源信息，B中介促成成交价低且服务质量好等条件下，买家才有权选择其B中介成交的权利，否则即为违约“跳单”；
4、A中介带看房，B中介成交，认定不了买家“跳单”与约定不明有很大关系：无论是本案，还是2017年笔者代理轰动一时的“深圳亿元别墅跳单案”，A中介带看房，都没有要求意向买家签署书面确认文件，以至于连双方是否存在中介法律关系都难以认定（本案雅銮公司既没有与思和中心，也没有与谢娜签署中介合同，法院就没有认定谢娜与雅銮公司成立中介合同关系）；
5、A中介想收佣，买家既想低价买房，又想低价付佣，实践中确实不排除不良B中介的存在，即：非独家委托情况下，买家串通B中介甚至卖家，利用A中介带看房了解到的卖方信息，以略低价格、低佣金成交（部分中介代办过户费用非常低），所以“跳单”确实防不胜防！（就此可理解中介居间交易，签约前不让买卖双方见面、互留名片也是无奈之举）
6、防止跳单的必要措施—虽说跳单难防，但做好如下几点还是可以降低概率的：
（1）如果可能，谈好条件，尽量让卖家签署独家委托，即便不能独家，也要签署非独家委托协议；
（2）非独家委托情况下，带买家看房之前与买家签署《看房确认书》，约定好双方权利义务，作为双方成立中介合同及发生纠纷后处理的法律依据；
（3）遇到买卖双方都不愿意签署书面文件时，建议通过微信、短信、电话录音等方式固定双方的口头约定，注意固定信息的内容必须能够清晰反映出双方存在中介关系、A中介的工作成果、带看房后客户信息的有效保护期等；
（4）价格磋商一致签约之前，避免买卖双方见面和相互取得联系方式。
另：“跳单”存在，部分是B中介配合成交，然“跳单”又是伤害中介整体利益的事，今天发生在A中介，明天就可能发生在B中介，后天则可能发生在C中介...需要行业协会倡议，各中介联合抵制，并制定具体规则，各中介之间也要团结互助，必要时可以在不增加客户佣金的基础上A、B两家联合提供服务，而非相互拆塔，让“跳单”有机可乘。
附2017年“深圳亿元别墅跳单案”介绍：
也是A公司（中原地产）带看房，B公司（Q房网）成交，且当时查明的事实是中原地产代为磋商价格、召集买卖双方见面、交换名片，买家才取得卖家联系方式。
一审法院认为买卖双方达成交易是通过Q房，不是根据中原地产提供的信息，中原地产未促成合同成立，不得要求支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用，仅判决买卖双方各支付中原地产必要费用2.5万元（合计5万元），驳回了中原地产的300万佣金诉讼请求，笔者建议中原地产上诉，遗憾的是，中原地产放弃了上诉，导致一审判决生效，案件未有终审定论。