商业租赁中涉及的常见期限

《民法典》第七百零四条规定，租赁期限是租赁合同应约定的一般性条款，但实际租赁合同中除了租赁期限外，还涉及多种期限，本文结合商业租赁特点及频发争议点，将租赁关系中涉及的常见期限进行梳理汇总，以供参考。
01 租赁期限
租赁期限作为租赁合同的主要约定内容之一，根据《民法典》第七百零五条规定，最长不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。如租赁合同未约定租赁期限或者未采用书面形式无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。而对于不定期租赁也应在法定租赁期限的限制框架下，即不定期租赁最长也不应超过二十年。
实践中，合同双方基于自身利益需求，为规避法定最长期限限制，在合同中约定“到期后自动续期”相关内容，试图延长租赁期限。根据《民法典》第七百零五条第二款规定，租赁期限届满的，双方可以续订租赁合同，但自续订之日起不得超过二十年，该条明确规定到期后续期的应重新签订租赁合同，对于双方合同约定自动续期的，结合最高人民法院民事审判第一庭在《民事审判实务问答》中的相关回复，除法律有特别规定以外，定期租赁合同的最长期间不得超过20年。实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。
小结：房屋租赁合同租期最长应不超过20年，如双方拟建立长期租赁关系，可在合同期满后，重新续签合同，并约定续期期限最长不超过20年，续租后的租赁合同仍属于有效合同，与续租次数无关。
02 免租期
我国现行法律对租赁合同中的免租期没有明确的规定，但在商业租赁中免租期作为一个商务条件，由出租方给予承租方一定的租金让利已然成为行业惯例。免租期条款由租赁双方根据租赁期的长短、房屋的状况、市场环境等因素协商约定，通常从几个月到几年不等。一般情况下，免租期包含在合同租赁期内，但也有少数情况对免租期和合同租赁期进行单独约定。免租期主要分为装修免租期和经营免租期两类，装修免租期主要是为了满足承租人对租赁物业装修改造的需求；经营免租期主要是基于租赁物业整个商业项目运营处于初始阶段或承租人所在行业特征等原因，需要一定的起步阶段运营周期。
涉及免租期的常见争议主要有合同提前解除时免租期租金是否需要补缴，以及租赁合同无效或被撤销的情况下，免租期租金损失应由哪一方承担。
实践中，对于上述问题也存在不同观点，主流观点认为：若租赁合同已经完全履行，免租期保障租赁合同履行的目的已经实现，则不存在就免租期补缴租金的问题。租赁合同提前解除的，如双方合同有约定则依约定，如无约定通常根据双方违约情况予以考量，出租人违约导致提前解除的情况下，因承租人未能实现继续使用房屋的目的，通常情况下出租人不再享有主张免租期内租金1；对于因承租人原因提前解除合同的，致使出租人丧失了后续租赁期间的预期利益，也违背了其为实现出租而让渡免租期的前提条件，基于公平原则及诚实信用原则，应酌情确定免租期损失，对于出租人关于补缴免租期内租金的主张亦应予以支持，如上海市第一中级人民法院(2021)沪01民终3247号上海圣沁贸易有限公司与上海亿宏工业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决2，该案中因上诉人出租方不再主张免租期内的租金，法院未对免租期内租金直接予以评价，但在判决书说理部分综合予以分析，“关于免租期损失，综合考虑免租期对出租人租金收入损失的影响程度，根据公平原则及诚实信用原则，酌情确定本案中该损失为15万元”，法院对免租期损失金额的确定，实则与出租人主张的免租期租金逻辑一致。
小结：免租期的设立、周期及所对应租金补偿条款均以双方自愿约定为准，一旦发生争议，有约定则依约定，无约定的，基于公平和诚实信用原则，结合双方过错情况，酌情而定。为避免争议，建议在商业租赁合同中明确约定免租期租金处理原则，如租赁合同提前解除，承租人应根据已履行完毕的租赁期占整个租赁期的比例，按照免租期当年的租金标准，按比例将已享受的免租期所对应的租金支付给出租人。
03 异议期
租赁合同关系中转租是较为常见的情况，对于承租人是否享有转租权利可以由双方约定，如双方未约定，又实际存在转租情况的，根据《民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”之规定，出租人在六个月异议期内未提出异议的，视为同意，也即异议期为六个月。
对于承租人装修或扩建行为也存在异议期，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十四条规定，租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。
另外，出租人是否提出异议，或将直接决定双方原租赁合同是否继续有效。《民法典》第七百三十四条规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”，也即在合同到期后，出租人对于承租人继续占有使用租赁物的行为未提出异议的，默认出租人认可双方租赁关系继续有效，除租赁期限为不定期租赁以外，双方均应按照原合同履行权利义务。
小结：租赁关系项下的异议期，通常为出租人出于对出租房屋管理和财产权益而主动行使的异议权利，如出租人未能及时行使，则视为以默示同意的方式认可承租人的行为。异议期内未提出或超过异议期提出，通常对承租人不再具有约束力，或丧失主张承租人违约以及承担责任的胜诉权。
04 空置期
空置期主要是指因租赁合同提前解除，一定期限内租赁物业因无法及时出租而造成的空置或闲置期间，该部分主要涉及空置损失问题。
空置期的认定直接决定空置损失金额。目前我国尚无对应的法律法规予以明确，但部分地方法院发布了关于房屋租赁纠纷案件相关的指导意见，各地对于空置期损失的支持范围也略有差异。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十六条规定，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。上海市高级人民法院《关于民事案件审理的几点具体意见》第二十八条指出，租赁期限未满，承租人单方解除合同，未履行期间发生的租金，可视为出租人的损失，由承租人予以补偿。剩余租期超过3个月的，补偿额按3个月租金计付；剩余租期不满3个月的，补偿额以剩余租期的租金计付。
但需要注意的是，导致空置发生的原因，《民法典》第五百九十一条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”因此，如因出租人拒绝或未及时收房导致的房屋空置，该部分扩大损失无法得到支持。
小结：承租人需要提前退租的，务必提前通知出租人，并及时交接交还房屋，便于出租人另行出租，避免或减少空置期损失。同时，出租人作为也负有防止损失扩大的义务，若出租人对房屋未能尽快出租、空置损失扩大存在过错，承租人有权要求调低或免除赔偿责任。
05 合理期限
合理期限并非租赁关系中特指某一个期限，其往往与双方履行权利义务的期限相关，租赁关系中主要涉及以下几种情况：
第一种合理维修期，《民法典》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二种合理支付期，《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第三种优先购买权的合理通知期，《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权；第七百二十七条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第四种解除合同的合理通知期，《民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
对于以上合理期限，法律均未明确规定合理期限的周期应为多长时间，司法实践中对于合理期限，往往结合租赁合同周期、情况的紧急性、违约程度、履行难度等实际情况予以认定，如租金的合理支付期限可明确为15天，而对于合同解除的通知期限则较为常见的是30天、60天。
小结：合理周期的确定，主要因素在于该周期是否能够给予被通知人作出决策、回应、行使权利或履行义务的合理时间。对于合理期限时间的长短，在不违反法律法规的前提下，可由双方自行约定。
[1] 上海市第一中级人民法院 (2019)沪01民终15247号上海亚和投资管理有限公司与刘兆沛房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书：关于出租人亚和公司主张的免租期租金。因租赁合同对于提前解约时，应否支付免租期租金未作出约定，且导致双方租赁合同未能继续履行系亚和公司根本违约所致，故亚和公司在合同解除后要求承租人刘兆沛支付免租期租金，既无合同依据，亦无法律依据，故本院不予支持。一审法院认定由刘兆沛向亚和公司支付部分免租期租金，认定有误，本院依法予以纠正。
[2] 上海市第一中级人民法院(2021)沪01民终3247号上海圣沁贸易有限公司与上海亿宏工业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书：出租人主张，虽然租赁合同对违约责任中免租期如何处理未作明确约定，但免租期是基于整份合同履行完毕才有的优惠，先由于承租人欠付租金并导致合同解除，且合同已履行了五分之一，故出租人认为承租人仅能享受五分之一的免租期，其余部分不应免租。法院对此作出了如下判决：关于违约金，亿宏公司既主张了解约违约金，又主张了逾期付款违约金。就解约违约金，圣沁公司提出金额过高之抗辩，因违约金兼具补偿性和惩罚性，其功能是免除守约方对于损失的举证责任，对违约金的调整应当以违约造成的实际损失作为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合考量当事人过错程度、合同履行情况、预期利益、当事人缔约地位强弱等因素，故一审法院综合案情酌定该金额为15万元；至于逾期付款违约金，虽有合同依据，但考虑到对同一违约行为不宜作多重评价，一审法院已在其他违约金、免租期损失等方面作出考量，故该项违约金不予支持。