当一房多卖碰上执行异议之诉

一、问题提出
“一物数卖,自古有之”，随着我国市场经济的飞速发展，与日俱增的大量私有房产的交易同样带来了大量的经济纠纷，一些人盲目追求利益最大化,“罔顾信用、图谋私利”，导致一房多卖的情况屡禁不止。近年来，一房多卖不仅在审判中出现诸多难题，在执行程序中同样也是。申请执行人、被执行人、案外人对于待执行的房屋均尽其所能、倾其所有诉争房屋的权益。因此，涉房案外人执行异议之诉作为案外人异议之诉案件重要类型的一种，其审理难度不断提高，重要性更是不言而喻。但由于在司法实践中法律和司法解释并没有详细的、系统的、统一的法律规范，因而在审判实务中，对于事实的认定、法律的适用以及裁判标准等问题上，存在着诸多问题。本文以最高人民法院处理的一起典型的一房多卖碰到执行异议的案件为切入口，探讨司法实践中对这类疑难案件的倾向性裁判观点，并阐明笔者关于此类案件的进一步思考。
【案情简介】
案号：案外人对执行标的的异议裁定书，（2018）晋08执异73号
执行异议之诉：二审，（2019）晋民终409号
再审，（2019）最高法民申6866号
案件当事人：陈正德、谢国际、陕西远正投资管理有限公司（以下简称远正公司）
基本案情：远正公司与陈正德在2014年7月2日签订的85份《商品房买卖合同》中约定了仲裁条款，申请执行人陈正德于2017年5月18日向运城市仲裁委员会申请仲裁，运城市仲裁委员会于2017年5月18日受理了本案，并于2017年9月20日作出(2017)运仲裁字第43号裁决书，裁定陈正德与被申请人远正公司于2014年7月2日签订的85份《商品房买卖合同》合法有效并在规定的时间内交付85套房屋。
陈正德以此生效的裁定向山西省运城市中级人民法院申请执行。案外人谢国际向法院提出案外人对执行标的的异议，称其与远正公司于2016年9月29日签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，以首付加按揭贷款的方式支付了全部房款，对房屋进行了装修并实际入住，并提供了其购房合同及付款凭证等证据。请求终止运城市仲裁委员会(2017)运仲裁字第43号裁决书的执行。法院以案涉陈正德签订合同在先为由，裁定驳回谢国际的异议；
谢国际不服，向运城中院提起执行异议之诉，要求确认其具有排除强制执行的权利，经运城中院一审、山西高院二审，支持了谢国际的诉讼请求。陈正德不服，向最高法院申请再审，最高法院以谢国际实际占有房屋，权利顺位优先于陈正德为由，裁定驳回陈正德的再审申请。
二、法院审判观点
最高法院认为，案件焦点一是谢国际是否有权提起本案诉讼；焦点二是谢国际对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点一，谢国际的起诉符合《民诉法》第二百二十七条以及《民诉法解释》第三百零五条第一款的规定。案外人谢国际是本案适格原告主体。关于焦点二，在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。陈正德、谢国际均系案涉房屋购买人，均未办理房屋过户登记手续，谢国际已合法占有案涉房屋，但陈正德一直未占有案涉房屋，故谢国际对案涉房屋的权利优先于陈正德，其对案涉房屋享有足以排除案涉强制执行的民事权益。最终驳回陈正德的再审申请。
三、律师观点
（一）法院在何种情况下支持案外人享有足以排除案涉强制执行的权益？
对于多重买卖中多个买受人的先后履行顺序问题，是实践中经常发生争议的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》将动产买卖分为普通动产买卖和特殊动产买卖。对于普通动产上存在的多个买受人权利保护顺序规定在第在第六条，其保护顺位为：交付→支付价款→合同成立；接下来的第六条是对于船舶、航空器、机动车等特殊动产保护顺位的规定，其保护顺位为：交付→所有权转移登记→合同成立。之所以这么规定，最高法院平衡了多重买卖行为中的各方利益，并依据诚实信用和公平原则予以衡量，交付是特殊动产物权变动的生效要件，登记是其物权变动的对抗要件，在交付与登记发生冲突时，交付优先于登记。动产物权变动以交付为生效要件是动产物权变动的处理原则，因为船舶、航空器和汽车在法律上被视为一种准不动产，其物权变动应当以登记为公示方法，但在登记的效力上并不采用登记生效主义。
遗憾的是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》未对于不动产多重买卖的履行顺序问题予以规定。但《最高人民法院第八次全国法院民事审判工作会议（民事部分）纪要第十五条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。即不动产双重买卖合同的保护顺位为：所有权变更登记→合法占有→合同履行（支付价款）→合同成立。这明显采用了有异议特殊动产的处理思路，将登记先后顺序作为第一位的因素，其次才是占有先后，最后为签订合同先后。上述案例中，谢国际虽签订合同在后，但占有房屋在先，故最高法院认定其权利顺位优先于陈正国。
（二）民事诉讼中，案外第三人享有哪些救济途径？
本文中，执行异议之诉是对案外第三人权利救济的一种方式。其实，对案外第三人权利的救济贯穿于民事诉讼的全过程。《民事诉讼法》对案外第三人的救济途径主要是四种方式：第三人参加诉讼制度、第三人撤销之诉制度、案外人参与再审程序制度以及案外人对执行标的的异议。
第三人参加诉讼制度规定在《民事诉讼法》第56条、《民诉法解释》第327、328条等相关法条上。根据法律规定，案外第三人分为有独立请求第三人和无独立请求第三人。有独立请求第三人是指第三人认为原被告的权利主张侵犯了自己的权利，为主张自己的权利，而将原被告一并作为被告，提起独立的诉讼请求。第三人可以在法院受理案件后，法庭辩论终结前，主动向法院申请。由此可见有独立请求权第三人提起的是一个独立的诉，一旦有独立请求权的第三人提起有独立请求权第三人之诉后，案件中存在两个独立的诉，即原告和被告之间的本诉，以及有独三之诉，在有独三之诉中，有独立请求权第三人是原告，而本诉的原告和被告成为被告。两个诉在诉讼程序上独立存在，本诉的撤案处理并不导致有独三之诉也撤案处理。第一审程序中未参与诉讼的第三人，可以向二审法院申请参加第二审程序，二审法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，应当发回重审。无独立请求第三人对原被告之间争议的诉讼标的没有独立请求权，但案件处理结果在法律上对其存在厉害关系。法院可以依职权主动追加无独立请求第三人参与诉讼。法院判决不承担民事责任的无独立请求第三人不能上诉，也就是说不能成为上诉人，但是可以成为被上诉人。
第三人撤销之诉制度规定在《民诉法解释》第十四章。本应作为有独三、无独三的人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其权益受到损害之日起6个月内向作出该生效判决、裁定、调解书的法院起诉，要求撤销、改变原生效判决、裁定、调解书。人民法院在收到起诉状和证据材料进行审查，第三人撤销之诉不仅涉及该第三人的起诉权，还涉及原诉讼双方当事人的权利义务关系以及原生效法律文书的稳定性，故其审查程序较为复杂，不仅需要审第三人(原告)的起诉材料，还要审查被告(原审当事人)的书面意见。经审查符合起诉条件的，人民法院应当在收到起诉状之日起30日内立案。不符合起诉条件的，应当在收到起诉状之日起30日内裁定不予受理。
另外因第三人提起的撤销之诉意在推翻已经发生法律效力的判决、裁定、调解书全部或部分内容，此判决书、裁定书、调解书已经生效，必定有些已经到执行阶段，第三人也是意在中止执行。根据《民诉法解释》第229、303条，第三人提起撤销之诉后要想中止原判决的执行，可以通过两种方式:1.向执行法院提出案外人对执行标的的异议(即就执行标的向执行法院主张权利)，法院审查，异议成立的即裁定中止执行；2.向法院提供担保，请求中止执行，法院可以准许。上述案例中如若运城市仲裁委员会于2017年9月20日作出(2017)运仲裁字第43号裁决书生效之日起6个月内向山西省运城市中级人民法院提起第三人撤销之诉同样可以到达中止执行的目的。
案外人参与再审程序制度规定在《民事诉讼法解释》第301、302条。根据法律规定，启动再审和第三人撒销之诉的主体不一样，故在司法实践中一般二者不会重合。申请再审的主体是原审当事人或者本应作为原审共同原告、共同被告的人；而提起第三人撒销之诉的主体是本应作为有独三、无独三的人。故一个本应作为原审共同原告、被告而没有参加诉讼的主体应当依法申请再审，而不能提出第三人撤销之诉；反之一个本应作为有独三、无独三的主体应当依法提起第三人撤销之诉，而不能申请再审。但有原则之下就有例外，如果本应作为有独三、无独三的人依法提起了第三人撤销之诉之后，由于法院主动启动再审、原审当事人申请再审或者检察院抗诉导致法院启动再审的，就出现了第三人撒销之诉审理过程中法院裁定再审的情形，此时再审和第三人撤销之诉必须择一进行。那么根据我国法律规定，再审优先，将第三人诉讼请求并入再审程序处理。但这里也有一个例外，如果原审当事人恶意串通， 损害第三人合法权益的，基于保护第三人合法权益的需要，应当先行审理第三人撒销之诉，而中止再审程序。值得注意的是，如果将第三人诉讼请求并入再审程序审理时要注意对第三人上诉权的保护，即:如果适用一审的再审，直接将第三人诉讼请求并入再审即可；如果适用二审的再审，则只能调解，调解不成，发回一审法院重审。
案外人对执行标的的异议以及后续引发的执行异议之诉上面案例已经阐明，这里不再赘述。
（三）案件相关法律法规
1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020修正）
第六条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
第七条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
2、《最高人民法院第八次全国法院民事审判工作会议（民事部分）纪要》
第十五条 审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。
3、《民事诉讼法》
第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零五条第一款 案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。