购房资格转让纠纷案件解析

2016年5月，西安某单位为了解决职工内部住房问题，规定其员工可以低于市场的价格购买某建筑房地产公司开发的楼盘项目。同月，该单位职工A与B签订了关于某建筑房地产开发的楼盘项目的《购房资格转让协议书》，双方约定以4万元的价格，将A所拥有的购房资格转让给B，A负责协助B选房、签订购房协议以及办理相关手续。同日，A与房地产公司签署了《房屋认购协议》，B向A支付了4万元转让费以及向房地产开发商支付了12万元首付款。2018年7月A表示不愿继续履行《购房资格转让协议书》。
ONE
购房资格转让数据检索



注：购房资格转让纠纷多以法院或仲裁审理为主，但仲裁文书在网上不予公开，且法院审理以调解方式解决居多，因此本数据只涉及法院判决情形。
购房资格转让是指，购房资格所有人将其所拥有的购房资格转让给他人并收取一定费用的行为。双方约定购房资格所有人负有办理更名、过户等相关手续的义务，购房资格受让人负有支付转让费、首付款以及全部房款等义务。
随着房价上涨，受购房资格所有人购买房屋的价格远低于市场价格等原因的影响，一些购房资格所有人不愿继续履行转让合同。通过案例检索，下文将对购房资格所有人拒绝转让的主要事由、法院认定情况、审理结果等内容进行介绍。
TWO
购房资格所有人拒绝转让
主要理由及法院认定情况
1、主张购房资格转让合同无效：
拥有购房资格的所有人认为购房资格属于资格权利，具有不可转让性，因此购房资格所有人主张购房资格转让合同无效。
鉴于房屋买卖纠纷在实务中的大量涌现，而各法院对于相关问题的认定存在不一致的情形，为了避免同案不同判、法律适用不一现象的出现，北京高院在2014年发布了关于房屋买卖的工作纪要，其中对于购房资格转让的情形也进行了规定，具体而言，以主张购房资格转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用房等政策保障性住房的除外。目前，西安乃至陕西地区的法院并未出台相关规定，所以北京高院的审理纪要对西安地区的判决有一定影响。
2、以未取得房屋预售许可证为由，主张合同无效：
当事人以房地产开发商未取得房屋预售许可证，也并未在房管局进行备案进而导致房屋无法进行交易为由，请求确认双方购房转让协议的无效。
法院认为：《商品房买卖合同司法解释》第二条指，出卖人未取得商品房预售许可证明，在起诉前仍未取得的，其与买受人订立的商品预售合同无效。也即以未取得房屋预售许可证为由主张合同无效。此情形涉及的主体为出卖人与买受人。而在购房资格转让中，双方当事人并不符合该情形，双方并未签订商品房买卖合同，而是签订了购房资格转让合同，其与买卖合同并非属于同一法律关系，因此不适用该条款的规定。
3、因夫妻一方不知情，主张合同无效：
当事人一方以在签订购房资格转让合同时，夫妻另一方并不知情为由，辩称未经对方同意处分夫妻共同财产的行为为无权处分行为，进而主张转让合同无效。
法院认为：购房指标系被告xx作为某单位职工，依据单位制定的政策，按其资历或资格所享有的购房权利，该权利只属于资格权利，而非基于婚姻关系所产生的权利。因此，夫妻一方不知情，不影响转让购房指标合同的效力。
THREE
法院审理结果
对于购房资格转让纠纷的关键点在于《购房资格转让合同》是否有效，因此，本文对陕西地区的相关案例进行了归纳总结。具体而言：购房资格所有人因房价上涨等原因拒绝履行《购房资格转让合同》的，购房资格买受人主张《购房资格转让合同》有效，法院的审理结果为：

2012年-2018年陕西地区审理结果
不支持的理由：房屋涉及经济适用房购房资格转让等情形，因损害公共利益而被认定为无效。
FOUR
律师分析
（一）双方订立的《购房资格转让合同》为有效合同
购房资格所有人因是单位职工而享受单位购房团购政策，该权利属于财产性资格权利而非人身性资格权利，财产性权利具有可让与性。因此购房所有人享有该购房资格让与的权利。
另外，双方订立的《购房资格转让合同》为双方真实的意思表示，双方就房屋资格转让的价款、双方的权利义务等内容形成了合意，法律尊重当事人的意思自治，并且双方订立的《购房资格转让合同》不属于《合同法》第五十二条规定的无效情形，因而为有效合同。
注：此处的购房资格并不涉及经济适用房等购房资格情形。
（二）双方成立的是购房资格转让合同关系，而非房屋买卖关系
购房资格转让往往与房屋买卖一脉相承，双方顺利履行《购房资格转让合同》后，就涉及到网签更名、办理不动产登记等事宜。因此，当事人很难分清购房资格转让合同关系与房屋买卖关系的区别，导致法条的错误适用。
事实上，购房资格转让与买卖合同并非同一法律关系。在购房资格转让合同中，合同双方主体通常就房号转让的价款、协助办理过户手续等内容进行约定，并不涉及房屋价款的问题；在房屋买卖合同中，合同双方主体往往就房屋的价款、交付时间、违约责任等内容进行约定。因此，从合同所约定的内容上可对二者进行区分。
鉴于购房资格转让合同与买卖合同隶属不同的法律关系，因而购房资格所有人很难通过主张标的房屋未取得预售许可证而主张购房资格转让合同为无效。
（三）涉及经济适用房购房资格转让的
关于经济适用房的购房资格转让的，经济适用房属于政策性保障住房，其价格是由政府统一限定，并组织向符合购买资格的家庭出售。政策性保障住房的购房资格有严格的审查程序和自身的特殊要求，购房资格所有者与转让人签订的关于经济适用房的《购房资格转让合同》违反了相关政策和法规对主体资格的要求。因此，法院一般认为该转让合同为无效合同。
FIVE
律师提醒
鉴于实际交易中购房资格转让纠纷，本所律师提醒交易双方在达成合意时注意如下几点：
1.涉及经济适用房购房资格转让合同的情形，法院一般认为无效。
2.交易双方应当签订书面的购房资格转让合同。购房资格转让合同多发生在亲人与好友之间，双方基于信任达成口头转让约定。在实际履行中，受到房价上涨等因素影响，购房资格所有人拒绝继续履行合同的情形时有发生，因此建议双方签订书面转让合同。
3.若双方未签订书面协议，购房资格买受人应当保留专款凭证、首付款或房款凭证，以证明自己为实际出资人。
注：关于单位或职工集资建房购房资格转让的效力问题，目前各省的认定有所不一，在查找的陕西案例中，多数法院均认为集资建房购房资格转让并未违反国家法律、法规的强制性规定，也未损害集体与第三利益，因此为有效合同。