没有房产证的房屋，法院是否有权处置拍卖？

前言
房产证是房屋所有权的法律证明。房屋没有房产证，通常意味着房屋的所有权存在争议或者不明确。在司法实践中，基层法院对没有证的房屋所采取的做法一般是不予处置，即使没有房产证可能只是房屋在权属登记上的瑕疵，并不真正影响房屋的所有权归属。根据最高人民法院的相关规定，没有房产证的房屋，法院是可以进行拍卖的。如果法院拒绝对“无证房屋”进行司法拍卖，被执行人确实无其他财产可供执行时，申请执行人的利益该如何保护？本文针对“无证房屋”司法处置依据及相关问题作简要分析。
裁判要旨
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。即，未办理产权登记的“无证房屋”，只要能明确权属归被执行人所有，法院即有权处置。
基本案情
1、H公司于2017年1月18日通过挂牌竞拍取得位于南澳县×路的国有建设用地使用权8978.70平方米，并与南澳县土地交易中心签订汕南地交易公（2016）1号补2号《成交确认书》。
2、案涉铺面位于H公司所有的建设用地使用权土地范围内并办理了商品房预售许可证且尚未出售。
3、J法院在执行申请执行人李某与被执行人H公司民间借贷纠纷一案过程中，裁定拍卖被执行人H公司案涉铺面，H公司不服提起执行行为异议。
裁判结果及法院认为
裁判结果：驳回复议请求。
法院认为：本案争议焦点为未办理初始登记的不动产是否能成为人民法院查封及司法拍卖的标的物。
申请人已取得案涉铺面的土地使用权和商品房预售许可证，虽尚未进行竣工验收并办理权属初始登记，但不影响对上述案涉铺面的权属判断和人民法院对其进行司法拍卖处置。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（一）项之规定，人民法院可以对作为被执行人的房地产开发企业名下已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋进行预查封。
H公司位于南澳县×镇的铺面已办理了商品房预售许可证且尚未出售，故法院对该套房产进行预查封于法有据。此外，依据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部＜关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函＞的通知》第二条的规定，人民法院可以对未办理初始登记的房屋按现状进行处置。本案中，案涉铺面土地使用权权属明确。故，法院拍卖处置上述铺面符合规定。
律师分析
广东南方福瑞德律师事务所 曹纯珂律师
1.没有房产证的房屋，法院是否有权处置拍卖？
司法拍卖涉及资产评估，而该项工作一般要求不动产需具备合法的所有权。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。正因为“无证房屋”自始不具有物权，从而导致对房屋的价值评估工作难以推进，进而阻碍法院拍卖处置工作的开展。正因如此，基层法院对“无证房屋”的处置态度相对消极。但是，根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部＜关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函＞的通知》（简称“通知”）文件内容，执行法院处置“无证房产”有明确依据。“无证房屋”是可以进行司法拍卖的，执行法院不应以房屋无权属证明为由拒绝进行司法拍卖。
2.如法院拒不处置，申请执行人如何救济？
最高人民法院认可，在披露相关风险后，可对“无证房屋”按照现状进行司法拍卖，但后续产权登记事宜需由买受人或承受人自行负责，法院并不处理该房屋的权利瑕疵问题。笔者认为，未办理产权登记的“无证房屋”，只要能明确权属归被执行人所有，法院即有权处置，但“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋无法通过执行行为合法化。
执行法院对于有财产可供执行而不作为，或应处置而不处置，申请人要详细了解“拒拍”原因。针对诸如“非首封”房产、案外人提出执行异议、房产价值不明等原因导致的“拒拍”情形，申请执行人应及时参与分配、积极排除执行异议、及时提出房产价值询价/评估异议。面对“拒拍”原因不明或不符合法律规定的情形，如当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。对执行裁定结果不服，申请执行人可进一步通过申请复议、申请执行监督、申诉等方式救济。
3.既然没有产权证，我们又该如何判断房屋属于被执行人财产？
“法拍房”，竞拍有证房产是一般原则。而未办理产权登记的“无证房屋”，只有在能够明确权属归被执行人所有、能证明该房屋属于被执行人的财产，法院才可能对该房屋采取相应查封、拍卖等强制措施。实践中，一般仅能通过初步财产线索向执行法院提交律师调查令的方式申请向相关协助单位调查查询房屋的来源、查阅档案资料，或通过实地走访的方式确认实际占有人是否权属人以及借助其他相关专业技术手段。
4.现实生活中，竞拍“无证房屋”有何法律风险？
虽然“无证房屋”在具备一定条件下，法院可以进行拍卖，但法院并不承担瑕疵担保责任，原则仅作“现状处置”，后续的产权登记事项由买受人或承受人自担风险。即，“无证房屋”并不因其经过了司法拍卖而取得产权凭证，买受人或承受人实际取得的可能仅仅为房屋使用权、居住权等权利。如具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后也可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。因“无证房屋”存在权利瑕疵，其二次流转率低，竞拍者应重点结合竞拍价格、关注评估后续办证手续有无完善可能等风险点审慎竞拍，也可联系我们团队予以协助选拍。
延伸阅读
建筑物使用权,可单独拍卖【山东省鑫诚恒业集团有限公司、李明等借款合同纠纷执行异议执行裁定书（2023）鲁0215执异181号】
法院认为，本案拍卖标的为青岛市即墨区××村村××路××公寓楼(南起第2排，东数第10户)使用权，该新建公寓楼系工业用地使用权抵押后在该土地上新增的建筑物，系无证房产，新建公寓楼使用权的转让并未导致该新建公寓楼所在土地使用权发生变化。且拍卖公告的特别提示中明确表明，“该标的物为无证房产，涉案房产位于国有工业使用权土地上，使用人权为青岛弘诚针织有限公司，该宗土地使用权已办理抵押……”。因此，本案拍卖房屋使用权所得案款858370元中不包含土地使用权价值。
法条链接
最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发【2004】5号）
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法【2012】151号）
二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）
第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）
第五百零六条被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。
对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。
最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定
第二十四条 当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。
当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。