已死亡配偶的工龄所对应房改房财产价值计算方式分析

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2018年6月11日，北京市高级人民法院审判委员会（2018）第9次会议通过《北京高院继承疑难解答》，其中第6条的内容如下：“被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分/购买公房时房屋市值）×房屋现值。”
上述规定明确了之前争议比较大的两个问题：1、健在的夫妻一方使用已故配偶工龄购买的房改房是个人财产2、基于房改政策，已故配偶的工龄具有财产属性，对应着一定的财产价值。该财产价值的个人部分应当视为已故配偶的遗产进行分割。在之后的审判特别是北京市范围内的案件审判中，基本按照上述规定的精神。理论界也同样认为：工龄优惠作为政策性优惠福利实质上是对职工的一种工资差额的补偿，属于财产性权益，该政策性福利所对应财产价值的个人部分是对低工资的补偿，工龄的优惠折扣通过房价表现出来，应作为已死亡配偶的遗产予以继承。
根据上述理论与规定，该类房产系健在一方在与已故配偶婚姻关系消灭后取得的财产，不属于婚姻关系存续期间取得，不宜认定为夫妻共同财产，应视为健在一方的个人财产。故购买案涉房产是否使用夫妻共同积蓄以及是否使用已死亡配偶生前工龄，均不足以据此产生涉案房屋物权取得主体的认定基础，也即由健在一方取得房屋所有权。而且，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。如房产处分前，健在一方经依法登记，取得了案涉房产的所有权，那就有权对案涉房产进行处分。
诚然《北京高院继承疑难解答》已明确了计算的公式，但是已死亡配偶工龄所对应的财产价值到底应该怎么计算呢？特别是其中的“已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分”和“购买公房时房屋市值”两个值如何确定，这确实是审判中遇到的难点问题，甚至在北京的法院体系也存在适用错误的情形。笔者结合裁判实例及专家论点，总结了计算方式的注意事项。
一、已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分如何计算
第一种方法也是最直接的方法，就是可以通过查询房改时房屋档案，看其中间是否有已死亡配偶工龄对应的优惠金额，该金额即是已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分，但这种情况比较少见，大多数房屋档案里没有直接的数值。
第二种方法也是比较常见的方法也是用减法，即若无已死亡配偶工龄优惠本应支付的购房总额减去实际购房总价即可得出结果，通常也是在房改档案中，会记录具体的计算方式，法院先查明购房时的实际购房总价，然后再套用档案内计算公式，算出已死亡配偶工龄如为0年时的购房总额。如在北京市第二中级人民法院（2022）京02民终543号民事判决中，法院查明：2004年8月11日案涉房屋单位出售公有住房房价计算表中记载：“竣工日期：1992年1月1日，本套楼房建筑面积55.70平方米、阳台面积8平方米，工龄男方17年、女方37年，小计54年，售价公式：标准部分房价 44089.42=[（1485-1395.900.00954）（1+0.090）（55.700+00.7+00.7+8.0000.5+00.3）+0]（1-80.02）-579.300（55.700+0+0+8.000+0），实际房价：44089.40元。根据该表计算，扣除赵祥林工龄后购买房屋价格为[（1485-1395.900.00917）（1+0.090）（55.700+00.7+8.0000.5+00.3）+0]（1-80.02）-579.300*（55.700+0+0+8.000+0）=69497.89元。通过折算，赵祥林（已死亡配偶）工龄对应财产价值的个人部分金额为25408.49元（即69497.89元-44089.40元）。
同样，在北京市西城区人民法院（2021）京0102民初336号民事判决书中，法院查明：鉴于《关于我院职工丁某5家庭住房情况的说明》中记载13号房屋以丁某544年工龄计算房款，故本院认为《单位出售公有住房房价计算表》记载的工龄44年应为丁某5的工龄。根据本案的证据，13号房屋出售时适用的公式为：实际售价=[（标准价×本套楼房建筑面积+阳台阶）×（1-一次性优惠）×（1-工龄优惠）×（1-现住房优惠）+标准价×调节系数之和×本套楼房建筑面积+装修设备价]×成新率×80%。13号房屋购买时使用了丁某5的工龄44年，使用优惠后的购买价为12002元。未使用丁某5的44年工龄优惠的购买价为17083元。丁某544年的工龄折扣优惠为5081元（17083元-12002元）。
在实际审案中，笔者还发现一种情况就是在房改档案中查阅不出购房时的实际购房总价的房款计算公式的，此时法官会参照适用北京市相关规定。如在北京市门头沟区人民法院民事判决书（2021）京0109民初948号中，法院查明8号房屋的不动产登记档案中没有关于李某某购买8号房屋时的房价计算公式。于是便参照了北京市人民政府房改办公室《关于1994年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》（94）京房改办字第054号、北京市房地产管理局关于修改《公有住房楼房售价及调节因素》的通知中的相关规定：标准价购房的实际房价=[标准价×（1-年工龄折扣率×夫妻工龄和）×（1+调节系数之和）×（本套楼房建筑面积+阳台面积×系数）+装修设备价]×（1-已竣工年限×1.5%）-负担价×现住房折扣率×（本套楼房建筑面积+阳台面积）；城近郊区新建楼房的标准价为每平方米710-1099元，以标准价出售旧楼房，按出售当年新建楼房的标准价给予成新折扣，年折扣率为1.5%，已竣工超过30年的，按30年计算；负担价=标准价高限×（1-年工龄折扣率×65）；全封闭阳台按标准价的70%计价，未封闭阳台按标准价的50%计价……，因8号房屋的不动产登记档案中没有房价计算公式，本院参考北京市人民政府房改办公室《关于1994年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》中的公式，并结合李某某购房时的相关数据进行核算，酌定已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分为5000元。这就是法院在无法查明的情况下，参照适用了一个1994年的文件，该文件虽然只执行到1995年12月31日即失效，但在无法查明的情况下参照适用，也不失为一种方法。
笔者还发现一种错误的计算方法，就是把上述减法后得出的数再除以2,认为这结果才是已死亡配偶工龄对应财产价值的“个人部分”，这样的理由是认为工龄优惠是工资差额的补贴，既然是工资，就应当是夫妻共同财产，也即已故配偶工龄对应的财产价值就应当属于夫妻双方共同共有财产，其中的一半是已故配偶工龄对应的财产价值的个人部分。笔者认为这样的算法不正确，因为根据北京高院的规定及结合工龄优惠的特征，已故配偶工龄对应的财产价值的个人部分就应当是若无已死亡配偶工龄优惠本应支付的购房总额减去实际购房总价的结果，不必除以2，反过来想，如果要除以2，岂不是健在一方的工龄对应的财产价值减出来以后也得除以2，那么上述减法也要变成即若无夫妻双方工龄优惠本应支付的购房总额减去实际购房总价后再除以2，如此一来，夫妻两方的工龄优惠所对应的个人财产价值就一样了。所以这样计算就没有意义了，与立法本义相违背，很显然，夫妻两方工龄年限各自不同，各自对购房的贡献是不一样的，各自所对于的工龄优惠的个人财产价值也是不同，个人部分通过公式就可得出不必再除以2。
二、“购买公房时房屋市值”确定的方法：
这里的“购买公房时房屋市值”指的到底是购房时实际支付或应当支付的成本价格还是对应商品房的市场价值，审判实际中仍有认定不一的情形。如在北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初48525号民事判决书中，法院认为：因记载折算工龄情况的房价计算表系本案庭审中调取，李某5所称原告要求分割继承此部分财产的请求超过诉讼时效的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。对于具体的财产价值金额，本院结合已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分、购买公房时504号房屋的房屋市值、504号房屋出售价格等因素确定。对于原被告争议的购买公房时504号房屋的房屋市值应按何种标准确定一节，本院认为，以成本价购买的房改房系政策性福利分房，具有出售对象特殊，且基本以家庭为单位计算福利优惠价格的政策特点，应参照购房时实际支付或应当支付的成本价格来确定房屋市值，而不应参照当时商品房的市场价格来确定房屋市值。这个判决后面还得到二审法院北京市三中院的维持。
但同样也是三中院判决，却否定了一审法院的上述同样的认定方式，即北京市第三中级人民法院（2020）京03民终3313号民事判决书中，法院认为：如将购买公房时房屋市值简单理解为购房公房时的成本价，则会造成过度夸大工龄所占房屋价值比例的情况，忽视房屋实际出资的价值，购买公房时的成本价实际上对应的应为房屋的成本，而非房屋的市场价值，故在参照《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条规定计算工龄所对应的财产价值时，购买公房时房屋市值亦不应理解为政策中公房的成本价而应理解为当时该房屋所对应的商品房的市场价值。一审法院以购房时的成本价计算购买公房时房屋市值，显失公平，本院对此予以调整。
上述两个判决出自同一法院，但认定结果却正好相反，结合目前审判尺度及北京高院对《北京高院继承疑难解答》的具体解读，笔者认为：购买公房时房屋市值不是购房时实际支付或应当支付的成本价格，而是房改购房时对应商品房的市场价值。而购买公房时房屋“市值”基本上是很难确定的，现在的房产评估公司大都是房改之后成立，无法获知成本价购房时同类房屋的市场交易价值，无法对当时房产的市场价值作出评估，因此，当时的房屋市场价值难以确定也是会导致审判标准不一的问题。
笔者通过查询和分析，总结了两种在无法评估购买公房时房屋市值的情况下，如何认定的方法：
第一种做法就是，在无法查明购买公房时的房屋市值的情况下，法院则参照实际购买涉案房屋的价值确定购买公房时房屋市值。如北京市第一中级人民法院（2022）京01民终3177号民事判决书中，北京中鼎联合房地产评估有限公司经审阅认为，因1998年12月4日距今时间久远，房地产成交数据无法获取，鉴定条件不满足，无法对该时点的房地产价值进行评估….一审法院因购买公房时房屋市值无法查明，参照购买涉案房屋的价值确定购买公房时房屋市值并无不当，据此计算各方对涉案房屋的继承份额，并确定折价款本院予以维持。笔者认为从理论角度讲，一般购买涉案房屋的价值要比购买时房屋市值要低，法院的这种做法会增加工龄优惠因素的比例，对要求分割遗产的继承人比较有利。
第二种做法是在无法查明购买公房时的房屋市值的情况下，参照相近年份的房屋市场市值，如北京市第一中级人民法院（2020）京01民终5181号民事判决书中，法院认为关于购买公房时房屋市值双方存在争议，吕某1曾主张对2000年3月购买公房时房屋市值进行评估鉴定，鉴定机构回复称因时间较为久远，无相关数据，故无法进行评估鉴定。关于购买公房时房屋市值，吕某1提交了某银行出具关于购买涉案房屋的说明，该说明中，明确写明了购买涉案房屋的基准价，而非房屋市值。就此，吕某2提供了其在国家图书馆搜索的2001年6月涉案房屋周边商品房的市场价值，该价值与购买公房时房屋市值较为接近，法院将以此为参考，酌情确定购买公房时的市场价值。此案中，公房购买时间为2000年，当事人举证证明了2001年涉案房屋周边商品房的市场价值，法院采纳了这一证据，这个数值会比较接近于购房公房时的市场价值，相对于上面第一种算法，第二种算法会减少工龄优惠因素的比例，对要求分割遗产的继承人不太有利。
以上是笔者归纳和分析的有关于处理使用已死亡配偶工龄所购成本价房改房的计算要点，对待该类问题至少在北京地区，将此类房屋认定为生存一方的个人财产已基本形成定局，因此争议当事人可将案件的着力点放在上述笔者总结的几方面事项上。