灵活运用优先受偿权促成工程款收回典型案例

案情介绍
2010年，山东某开发商与某央企签订了某国际城建设工程施工总承包合同，合同签订后，某央企按照合同约定完成了施工总承包合同范围内的工程，但开发商拒绝工程结算和支付剩余工程 价款24000万元。经过承包人反复催告，开发商仍不予支付。本案涉及的法律问题基本涵盖了建设工程法律热难点问题：黑白合同问题、设计变更洽商与工程结算问题、工期和质量问题、建设工程价款优先受偿权问题、工程造价鉴定等问题。 本所律师受承包人的委托代理本案，法律和商业手段并用，高效实现了委托人的诉请，确保了其合法权益。
争议焦点
焦点一：工程价款的结算和确认
开发商不认可承包人自行聘请的第三方机构所做的工程结算，双方未就工程价款进行确认， 因此工程价款的确定即成为本案焦点之一。
焦点二：合同无效时建设工程价款的优先受偿权问题是本案另一个争议焦点是合同无效的情况下， 承包人是否享有建设工程价款优先受偿权以及建设工程价款优先受偿权起算时间如何确定的问题。
律师应对
一、以客户诉求为中心，法律商业手段齐用
通过深入了解，本所律师发现开发商与承包 人间存在长期合作的业务关系，本次纠纷产生的 主要原因是受房地产开发整体不景气的影响，开 发商资金链断裂，无法向承包人支付工程款。
工程价款结算不仅涉及法律问题，更多是工 程造价、变更、签证等工程成本问题，因此，本 所律师从工程和法律两方面同时着手处理本案中 的结算争议，推进案件进度、促成承包人的诉请 实现。鉴于本案在建工程已基本完工，存在有商 品房预售的事实，本所律师认为，运用商业谈判 模式确认应收账款比诉讼确认更加快捷，就此向 承包人提出如下建议：1.通过诉讼保全查封开发 商的在建工程。这不仅可以加重开发商的资金流 转困难，促使其主动与承包人谈判，而且可以从 法律上确保承包人的合法权益；2.针对开发商不 认可第三方机构所做工程结算事宜，建议承包人 向法院申请造价鉴定，并通过法院告知开发商工 程造价承担的基本原则；同时，承包人也向开发 商解释通过工程造价解决双方关于已有结算的争 议点需要额外增加费用，从而使开发商明晰向法院申请造价鉴定，只会进一步增加开发商的资金 压力和企业成本，不是一种最优方法；3.向分供 商、劳务和专项分包单位阐明承包人迟延付款的 原因以及他们可以直接向开发商索要合同款，从 而转移承包人面临的部分经济压力和公司管理压力；4.积极与开发商就结算事宜进行对账和谈判， 并做一定程度的让利，同时协助开发商联系买家， 对于已有意向的买家通过解封和共享回款模式增 加开发商的流动资金和承包人自己的回款。
最终，本所律师协助承包人与开发商签订了 《结算协议》，这不仅有力地保证了委托人债权的实现，也加快了案件审理的进度，从法律上最大限度保障了委托人的合法权益。
二、积极研讨案例，确保优先受偿权实现
在建设工程施工合同纠纷诉讼中，建设工程价款优先受偿权一直是一个关键的争议焦点。本案涉及合同无效的情况下，承包人是否享有建设工程价款优先受偿权以及建设工程价款优先受偿 权起算时间如何确定的问题，对于这两个问题， 法律和相关司法解释均没有明确规定。对此，本所律师采用了以下方法进行充分研究与论证：
1.理论探讨：从建设工程价款优先受偿权的渊源、 设立目的、立法价值等方面查阅、分析、探讨了最新的理论研究成果，确认理论上应该支持合同效力与建设工程价款优先受偿权不具有关联性；
2.检索现有法律法规以及法院的司法解释，准确把握立法价值取向；3.检索了现有的最高院、高 院的有关判例，总结一线法官的具体办案经验； 4.召开专家研讨会，有针对性地与专家、学者、 法官探讨本案建设工程价款优先受偿权的适用条
件。
最终，本所律师形成了对委托人极为有利的专家意见，为本案法官裁判提供了可靠的论证依据。本所律师认为：合同法第286条规定的建 设工程价款优先受偿权是一项法定优先权，合同无效不影响建设工程价款优先受偿权。2.建设工程价款优先受偿权一般从建设工程竣工之日或者 建设工程合同约定的竣工之日起计算，但工程款债权在建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日尚未确定或者已届清偿期时，建设工程价款优先受偿权的起算点应当从债权应受清偿 时起算。
代理结果
本所律师以“客户需求”为中心，透过现象看本质，抓住了案件的主要矛盾和关键争议点， 以法律专业为基础结合建筑行业特有的商业交易习惯和现状为客户量身定做一系列的解决方案， 实现客户诉求，确保客户合法利益得以顺利实现。