未书面通知办理交付手续，是否必然承担逾期交付责任？

前言
在网络经济不断挤占实体经济市场的大环境下，开发商为了迅速去库存（主要表现在商铺销售），回笼资金，往往会通过与买受人签订返租协议或与第三方经营管理公司合作，由经营管理公司统一承租、经营管理。而返租或委托经营管理模式下，商铺占有使用权已实际转移，开发商则怠于书面通知买受人办理交付手续，买受人也不会主动催告开发商办理交房手续。该种情形下，开发商未书面通知办理交付手续，是否必然承担逾期交付违约责任，司法实践中争议较大。而发生争议的主要原因在于：没有厘清未书面通知办理交付手续与拒绝办理交付手续间对买受人权益保障的影响；在认定未书面通知办理交付手续是否应承担逾期交付责任问题上，没有很好地平衡开发商与买受人间权益保护。本文将结合相关司法裁判观点，对“未书面通知办理交付手续，是否必然需承担逾期交付责任”问题展开分析。以期为统一该问题的司法裁判，添砖加瓦。
一、开发商具有书面通知买受人办理交付手续的附随义务
《商品房买卖合同（预售）示范文本》第十一条第二项及《商品房买卖合同（现售）示范文本》第十二条第二项约定了开发商具有书面通知买受人办理交房手续的义务。而且，商品房买卖实务中，商品房买卖合同签订文本大部分采用的也是房管局统一文本。因此，开发商与买受人一般会协议约定“开发商应书面通知买受人办理交付手续”。
即使未约定，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定，基于合同的性质、目的和交易习惯考量，开发商也具有书面通知买受人办理交付手续的附随义务。首先，合同性质系商品房买卖合同，开发商具有交付符合约定的商品房义务，而买受人的合同目的则在于取得符合约定的商品房所有权。交付前由开发商通知买受人办理交付手续，买受人对拟交付商品房是否符合合同约定加以检验，与前述合同性质和目的相符。其次，商品房是否满足交付条件、何时满足交付条件等事实的确认，开发商较之于买受人更为便利和准确。最后，开发商虽然通知了买受人办理交付手续，但仅是口头通知，而没有书面通知，开发商则面临举证不能，承担未通知的风险。有鉴于此，由开发商书面通知买受人办理交付手续，符合商品房买卖交易习惯。
综上，书面通知买受人办理交付手续应属于开发商的约定或法定附随义务。
二、未书面通知办理交付手续，是否必然需承担逾期交付责任？
书面通知买受人办理交付手续，虽属于开发商附随义务。但是，开发商该项附随义务的违反，是否必然需承担逾期交付责任，司法实践中并非不存在争议。
（一）开发商未书面通知买受人办理交付手续，需承担逾期交付责任
江西省高级人民法院（2020）赣民申930号案中，人民法院简单以开发商未提交证据证实其已履行通知交房之义务为由，认定开发商构成逾期交付。支持买受人关于开发商应承担逾期交付违约责任的主张。
江苏省镇江市中级人民法院（2014）镇民终字第01591号案中，人民法院认为，房屋交付不仅包含房屋的占有转移问题，还包含买受人对房屋资料和房屋实体的验收。如果不按照合同约定履行交付手续，在房屋存在质量问题或者其他导致房屋不能合法、正常使用时，由谁对房屋实际使用人承担法律责任，易生争议。开发商不按合同约定办理交付的全部手续，变相地剥夺了买受人在约定的交付时日对涉案房屋进行验收的权利。所以，有必要按照合同的约定完成交付和交接手续。开发商未办理交付手续的，即使房屋已委托出租、转移占有，也构成逾期交付，需承担逾期交付违约责任。
（二）开发商未书面通知买受人办理交付手续，不必然承担逾期交付责任
江苏省高级人民法院（2019）苏民申3603号案中，人民法院认为，涉案商品房取得竣工验收备案表，开发商也实际交付了房屋，表明其已经完全履行了交付义务。在此情况下，买受人已经实际占有房屋，开发商的交房义务已经完成。书面通知交房是在房屋没有交付的情况下，开发商通知买受人领受房屋的提醒，现房屋已经实际交付，再行通知显然无必要。开发商逾期交付责任应计算至案涉房屋取得竣工验收备案表之日。
浙江省温州市中级人民法院（2013）浙温民终字261号案中，人民法院认为，商品房达到交付使用条件后，开发商应当书面通知买受人办理交付手续。开发商因未依约履行上述义务导致逾期交房的，应承担该期间的违约责任。但鉴于商品房在验收合格后买受人已实际占用涉案房屋，应视为买受人于实际占有涉案房屋之日，开发商履行了交房义务。
蔡园明、陈春琴诉郎溪县天盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中，人民法院认为，商品房销售合同纠纷案在具体的审理过程中，存在交房日期不一致甚至相反的情况存在，对此如何认定交房日期，应该结合具体案件予以具体分析：如果开发商在未取得交房许可时就擅自交房，应该以开发商实际符合交房条件日期作为交房日期；但如果在开发商未通知交房，购房户通过其他途径实际占有使用房屋的，为平衡双方利益，应该以购房户实际取得房屋日期为准。
（三）本文认同观点二
综合前述裁判观点可知，开发商未书面通知买受人办理交付手续，是否构成逾期交付，应承担逾期交付违约责任的认定，关键在于开发商与买受人权益保护的平衡。本文认为，如开发商仅是未履行书面通知的义务，不必然损害买受人权益。因此，无法得出开发商仅未书面通知，则构成逾期交付，需承担逾期交付违约责任的结论。具体理由如下：
1、开发商仅未书面通知买受人办理交付手续，不应承担逾期交付责任，并不必然违背相关立法目的
《建设工程质量管理条例》第十六条第二、三款规定“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“ 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”；第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定“ 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。另，《商品房买卖合同（预售）示范文本》第九、十条、《商品房买卖合同（现售）示范文本》第十、十一条约定，商品房交付必须取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。商品房为住宅的，开发商还必须提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。
依据前述关于商品房交付条件的法律规定或合同约定可知，开发商相关交付义务（包括书面通知）的履行，在于保障买受人监督权、异议权等权利的行使。但是，开发商如果没有书面通知，在合同约定的交付期限届满后，买受人也是有权依据合同约定及前述法律规定，要求开发商办理交付手续的。开发商拒绝办理或拖延办理的，才应承担逾期交付违约责任。所以，仅开发商未书面通知买受人办理交付手续，并非买受人监督权、异议权等权益无法保障的直接原因。有鉴于此，开发商仅未书面通知买受人办理交付手续，无需承担逾期交付责任，与前述法律规定之立法目的并不相违。
2、未书面通知办理交付手续不等同于拒绝办理交付手续，应严格区分二者对买受人权益保护的影响
前文也提到，开发商不书面通知办理交付手续的情形主要出现在返租或委托经营管理模式中。在该两种经营模式项下，开发商往往会认为，买受人既然已转让占有使用权，则无必要另行通知其办理交付手续。如买受人主动提出办理交付手续，开发商业断然也不会拒绝。在前述江苏省镇江市中级人民法院（2014）镇民终字第01591号案中，人民法院也是以开发商拒绝办理交付手续，侵害买受人监督权、异议权，易生争议为由，认定开发商构成逾期交付，应承担逾期交付违约责任。而非单纯以未书面通知为由，认定逾期交付，判定开发商责任承担。因此，应严格区分未书面通知交付与拒绝办理交付手续对买受人权益保护的影响。
3、在房屋转移占有的情形下，不应仅以未书面通知为由，判定逾期交付责任
书面通知办理交付手续，属于交付程序范畴，而非交付时间范畴。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”该法律规定中的除外约定应限缩解释为关于交付时间的除外约定，而不包括交付程序。运用文义解释方法，房屋转移占有，视为房屋交付使用。即买受人占有使用房屋时，开发商交付义务履行完毕。转折语句结构，后部分句系对前部分句陈述内容的反转。即后部分除外规定应解释为“当事人关于房屋交付时间另有约定的除外”。运用体系（该条第一款规定“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”）和目的解释方法，该条法律规定的立法目的在于确定交付时间和风险转移时间，并督促买受人在占有使用商品房前，与开发商办理交付手续。因此，商品房买卖合同关于书面通知办理交付手续的约定并不属于前述法律规定中的除外约定范围。故，在房屋转移占有的情形下，商品房买卖合同即使约定了开发商具有书面通知义务，而开发商未通知的，也不必然无法适用“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的法律规定。
4、仅依据未书面通知办理交付手续的事实，直接判定逾期交付责任，有违公平原则，不利于社会稳定，经济发展。
依照《中华人民共和国民法典》第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条关于违约责任的规定可知，我国民事违约责任制度，系以损失弥补为主，惩罚性赔偿为辅。本文认为（特别是在返租、委托经营模式下），如果开发商仅是没有书面通知办理交付手续，且买受人也没有任何损失，直接认定开发商需承担逾期交付违约责任，有违公平原则，也与前述立法目的不符。
商品房买卖合同、商品房买卖合同示范文本之所以约定由开发商履行书面通知办理交付手续义务主要是基于效率原则考量——商品房是否满足交付条件、何时满足交付条件等事实的确认，开发商较之于买受人更为便利和准确。由开发商书面通知买受人办理交付手续，符合商品房买卖交易习惯。而不在于追究开发商未书面通知办理交付手续的直接违约责任。如在返租、委托经营模式下，仅以开发商未书面通知办理交付手续为由，认定开发商应承担逾期交付违约责任，极易诱发众多买受人主动发起诉讼，不利于社会的稳定。另一方面，也致开发商陷入大量无休止的纠纷中，不利于房地产经济的发展。
商品房交付期限届满，开发商未书面通知办理交付手续的，买受人完全可以催告开发商办理交付手续。买受人催告后，开发商积极办理交付手续的，对于买受人来说损失几乎可以忽略不计。开发商拒绝办理的，买受人也可以追究开发商逾期交付责任。而且，买受人行使催告权的成本也极低。因此，不简单以开发商未书面通知办理交付手续为由，判定其逾期交付责任，更好地平衡了开发商与买受人之间的利益，也兼顾了公平、社会稳定和经济发展。
三、总结
认定开发商逾期交付责任承担时，应严格区分未书面通知办理交付手续和拒绝办理交付手续，关注买受人是否实际占有使用商品房的具体情况，兼顾开发商与买受人利益保护的平衡。依据公平原则、经济发展原则，尽量避免一刀切，直接认定未书面通知办理交付手续，则需承担逾期交付责任。