借名买房，房子归谁？

借名购房是指实际购房人以名义购房人之名义购房，并将房屋登记在名义购房人名下的行为。由于规避购房资格限制、逃避债务、特定购房优惠、隐藏真实财产、减免税收、获取贷款或基于身份关系(如夫妻或父母子女)等原因，借名买房的现象较为普遍，由此产生的纠纷也比较多。那么借名买房的纠纷当中，到底房子归谁？存在哪些法律风险？我们应如何规避呢？
案例一：房子到底归谁
周某（女）与孙某（男）于2008年确定情侣关系，2009年7月，两人开始谈婚论嫁。同年7月，孙某向开发商认购了某一楼盘的01号房，周某向开发商认购了01号房隔壁的02号房，此后两人各自作为买方与开发商签署了房屋买卖合同。其中，购买02号房的首期购房款约17万元由孙某直接支付给开发商，02号房剩余购房款67万用周某名义以银行按揭方式支付。2010年上半年，周某与孙某两人分手。2013年5月期间，孙某通过其本人或其亲友账户向周某用于偿还银行按揭的账户转账20余万元用于偿还02号房的按揭贷款。2013年5月，由于周某将账户内用于还款的款项取走，孙某停止向还款账户内转入款项。周某亦曾于2012年8月和2012年9月向该还贷账户转入款项合计9000元用于偿还银行贷款。后因周某未按期偿还银行按揭，被按揭银行诉至法院，在法院判决周某需偿还银行借款本金约57万及利息后，周某履行了法院判决，还清了全部款项，并于2019年2月领取了涉案房屋的不动产权证。2020年1月，周某与孙某因房屋产权归属发生纠纷诉至法院。孙某认为：我与周某之间是借名买房的关系，02号房虽在周某名下，但购房款及其他费用均是我支付并由我实际居住使用至今，我才是房子的所有权人。但是，周某对于双方之间存在借名买房的关系予以否认。
法院认为：
孙某应当就其主张的借名买房约定承担举证责任，但两人之间在购房时并无签署借名买房的协议，且双方购房时为情侣关系，故为两人购买相邻的两套房产应当是为了结婚后共同生活，并非是孙某借用周某的名义购买的02号房。从常理上看，热恋中且有结婚购房打算的情侣，如果能对分手后房屋的处理问题达成一致口头协议的话，自然也应当想到签署一份书面协议保证其权益，而孙某陈述双方对此达成口头约定的主张很难让人信服。根据本案事实，法院认为孙某所支付的涉案02号房的首期款及偿还部分按揭款，以及孙某自2009年收楼后居住使用涉案02号房的事实，不能排除双方之间存在其他债权债务关系，现有证据不足以证明双方存在借名购房的合意，故认定双方间不存在借名买房关系。
笔者释疑：如何“借”
借名买房需通过借名与买房两个行为完成，因此其蕴含两个法律关系：一是名义购房人与第三人之间的房屋买卖法律关系。该法律关系合法有效。二是实际购房人与名义购房人之间的隐名间接委托法律关系。如果借名买房行为符合《民法典》第一百四十三条规定时，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共利益与公序良俗，就应认定为有效，名义购房人对房屋产权的拥有也应认定为代持，其并非实际意义上的房屋不动产所有权人。但要认定为“借名买房”，就要求有完整的证据链。怎样做到有完整的证据链？这是一个如何“借”的问题，那么要如何“借”呢？
1、签署协议约定权责
不论借谁的名义购买房屋，借名人都应委托专业的律师起草并签订借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，如果首付款是以被借名人的名义缴纳的，借名人汇款时，一定要备注汇款用途是与“代本人支付购房款”有关。
2、保留证据
注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。另外，例如首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等一定要保存完好。
3、签订租赁合同
为防止被借名人擅自处分或出售房屋，借名人可采取与其签订长期限租赁合同的方式占有使用房屋，利用“买卖不破租赁”规则，对抗善意的房屋买受人请求交付使用房屋的诉讼请求。
4、及时过户
当借名买房协议约定的过户手续成熟时，一定要及时将房屋过户到自己名下，避免产生不必要的麻烦。
案例二：借名买房人能否排除强制执行
2014年3月，黄某明因房产限购政策影响，无法以自身名义在厦门地区购房，故以刘某珍名义购得讼争房产。讼争房产的首付款35万元由黄某明通过银行转账形式直接支付给开发商，按揭贷款以刘某名义办理，黄某明每月将按揭款汇至刘某珍贷款账户至今。讼争房产交付后，由黄某明进行装修，物业管理费、水、电费等费用均由黄某明支付，黄某明实际占有、使用讼争房产。后刘某珍因与他人的经济纠纷被查封该房产。随即黄某明以其才是该房产的真实权利人为由提起执行异议之诉，请求法院不予执行该房产。
裁判结果：
一审法院认为因规避限购政策而取得的权利不能排除执行，故驳回黄某明的诉讼请求。二审法院驳回上诉，维持原判。
笔者释疑：为何不能排除执行？
在本案当中，涉及借名买房合同关系外的第三人申请人民法院查封了案涉房屋，故而在审理当中，应对购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据进行实体审查，识别案涉房屋的真实权利人归属。根据黄某明所提供的证据，可以认定黄某明是实际购房人，刘某珍是名义购房人，但真实权利人识别并不是必须达到排除执行的法律效果。
黄某明依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，黄某明并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。
此外，在司法实践中，规避国家限购政策的借名买房合同关系也有可能被认定为无效。此种观点认为司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理购房需求、使得投机性购房快速增长、鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，这不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空、阻碍国家宏观经济政策落实、影响经济社会协调发展、损害社会公共利益和社会秩序，所以因规避国家限购政策的借名买房合同关系当属违背公序良俗而无效，不应受到法律的保护。
笔者提醒：当心钱房两空
借名买房存在多种风险。如果违反法律禁止性规定违反了公共利益等，如为借名购买政策性保障住房等，将被认定为无效；如果合同目的为规避限购政策或信贷政策，也可能构成无效。除了合同效力的风险外，由于借名买房协议签署双方一般存在亲属、朋友等亲密关系，双方对于借名买房若只存在口头约定，在发生争议时，如果出名人反悔，借名人想要取得房屋产权或收回购房款就会很困难。当然，即使双方签署了书面的借名买房协议，也不代表着借名人就万无一失。因此，借名买房风险很大，在此提示广大购房者，最好不要为贪图眼前利益而采用借名买房，最终可能导致房、钱两失。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。