使用已故配偶工龄购买“房改房”纠纷的处理规则

案情简介
许某与赵某系夫妻关系，双方婚后育有三子，即赵A、赵B、赵C。许某于2004年6月死亡，2004年12月赵某出资4万余元购买其与许某婚烟关系存续期间承租的单位“房改房”，2008年4月取得房屋所有权证。2008年10月，赵某至北京市某公证处立下遗嘱，内容为：上述房屋产权由儿子赵A和赵B共同继承，由赵A继承上述房屋70%的产权份额，赵B继承30%的产权份额。
赵某死亡后，兄弟三人因继承房产问题发生纠纷。赵A、赵B起诉至法院，要求对父亲公证遗嘱中所涉及的上述房屋享有继承权，其中赵A享有70%，赵B享有30%。赵C辩称，赵某遗留的诉争房屋原系赵某和许某共同居住，并且是用双方共同存款购买，所以对于公证遗嘱中涉及许某的部分应当认定为无效。
法院处理
一审法院认为，诉争房屋系用赵某与许某的夫妻共同财产购买，虽然登记在赵某名下，但其中部分权益属于许某。对于赵某所立遗嘱处分许某权益的部分，应当认定为无效，该部分应按照法定继承子以处理。
赵A、赵B不服提起上诉。二审法院认为，公有住房的承租、房改制度具有极强的福利属性，与合同法中的租赁及商品房买卖具有明显的区别。公房承租制度是我国在一定的历史条件下及特定的发展阶段中的福利制度，其福利属性表现为由夫要一方承租，只缴纳少许的费用可长期居住、使用，在后续的房改政策中可以成本价购买并通过折算工龄获得优惠。作为原承租人的父母去世后，其子女一般均可以继续承租并参加房改。本案中，赵某与许某自1987年开始承租诉争房屋，虽以赵某名义承租，但该项福利应属赵某与许某共同取得、共同享有。本案诉争房屋虽系赵某在许某去世后购买，但该房的权属取得毕竟不同于商品房的购买，系对原有福利的形态转化，不能简单地理解为由赵某单独所有，而应认定含有许某的部分权益。综上判决：驳回上诉，维持原判。
赵A、赵B不服申请再审，再审法院驳回再审申请
主要观点及理由
一种观点认为，根据继承法的有关规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。夫妻生存一方取得房屋所有权时，死亡一方的民事权利能力因其死亡而终止，故其并不具备取得房屋所有权的主体资格。夫妻共同财产是指一方或双方在婚姻关系存续期间取得的财产，而离婚和死亡是导致婚姻关系终止的原因，夫妻一方死亡后，婚姻关系自然终止。死亡配偶一方在世时并未取得房屋的所有权，只是取得了房屋的承租权，故夫妻生存一方使用已故配偶工龄购买的房改房不应认定为夫妻共同财产。
另一种观点认为，最高人民法院（2000）法民字第4号复函“唯出资论”的观点完全忽视了房改房的福利因素，可能导致极其不公平的结果。房改房是国家根据职工工龄、职务、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利，其与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分。这种政策性优惠福利实质上是对职工的一种工资差额的补偿，属于财产性权益，职工生前没有实际取得并不能就此否定其对这种财产性权益的拥有资格。根据现行房改政策，房改售房并不会因为一方死亡而受影响。在职工去世后，这种财产性权益通过配偶的购买行为转化为房屋形态，将工龄优惠折扣通过房价表现出来。房改房不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格，相对于市场价有很大的优惠。为购房出资只是取得房屋所有权的一个因素，但绝不是最重要的因素，因其低廉的价格对于取得房屋产权显然远远不够。如果仅凭出资就可以主张房屋产权，将导致购买房改房时已死亡配偶及其子女的合法权益无法得到保障。因此，使用已故配偶工龄所购“房改房”，应由健在一方与已故配偶共同共有。
展达视角
已故配偶的工龄优惠体现的是享有物权的资格身份，而非仅仅是一种政策性补贴。最高人民法院婚姻法司法解释（三）第十二条已经明确：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”也就是说，房改房的购买资格决定产权归属，出资仅具有特定情况下的债权意义。