海泰所2023年度“五佳非诉案例”发布（上期）

为总结优秀办案经验，推广创新办案思路，海泰所评选并发布“2023年度优秀案例”榜单，即日起将为大家陆续推送。本期发布海泰所2023年度“五佳非诉案例”上期——《代理收购方完成重大资产并购，股权让与担保方式破局国资进场安全管控红线，多项措施保交楼化解“房钱两空”民生难题》，《以“债务重组+合伙企业投资”联动方式设计股转架构化解原交易僵局，以股权收购方式实现委托人资产收购目的的专项法律服务案》。
案例一、代理收购方完成重大资产并购，股权让与担保方式破局国资进场安全管控红线，多项措施保交楼化解“房钱两空”民生难题
关键词：房地产 保交楼 国资安全
案件概要
一、基本情况
申报案例系某两家开发商联合操盘开发的位于老江东的房地产开发项目。该项目开发早期，因房地产行业逆周期，导致两家开发商资金链极度困难并相继暴雷，另外叠加疫情的影响，项目在2023年初整体陷入停滞状态；此外，项目在前期销售过程中，还遭遇销售人员涉嫌欺诈销售等违法违规行为，涉及数十户购房业主被骗房款的恶劣事件。
结合宁波市自2022年起出台的一系列“保交楼”政策和措施的大背景下，我们接受宁波本地一家具有金融资产处置资质的投资方的委托，完成了包括尽职调查、交易架构搭建、合规性论证、法律意见出具、诉讼案件代理等全过程的法律服务，最终以债权收购的方式完成了本次交易，并最终促成了项目顺利复工，并有望按期交房，同时还有效保障了国有资金进场保交楼的合规、合法性，以及资金回收的安全。
该案例存在诸多疑点、难点，总结下来包括：（1）涉案楼盘在保交楼之初已有大部分完成了期房销售，社会负面舆情迅速扩大，购房业主户数较多，且存在钱财两空的重大民生保障问题；（2）涉案楼盘在房地产开发前期融资借款中，借用了信托等极为复杂的融资通道，国有资金进场保交楼，存在合规性和合法性的问题；（3）涉案保交楼资金超过10亿元，数额巨大，国有资金进场后存在资金监管的安全性问题，以及资产处置后的资金回笼问题；（4）整体交易结构极为复杂，该案例运用了股权让与担保等极为少见的强管控担保措施，法律层面的效力性论证以及最终落地执行都存在极大难度和困难。
二、代理情况
我们在接受委托后，组织了包括事务所主任在内的专家型团队，立即进场开展尽职调查，为实现国有资金进场保交楼的资金安全和强管控等隐性要求，我们组织了团队成员进行了大量的检索和研究，最终促成并落地了以股权让与担保为主要架构的债权收购；代理过程中，我们还专门就国有资金进场交易的合规性进行了论证，并出具了多达40页的法律意见；交易达成后，我们同时还接受了委托方就涉案债权提起的民事诉讼，最终通过深圳市中级人民法院的协调，成功与各债务人达成调解。
1.涉案楼盘在保交楼之初已有大部分完成了期房销售，社会负面舆情迅速扩大，购房业主户数较多，且存在钱财两空的重大民生保障问题。
2.涉案楼盘在房地产开发前期融资借款中，借用了信托等极为复杂的融资通道，国有资金进场保交楼，存在合规性和合法性的问题。
3.涉案保交楼资金超过10亿元，数额巨大，国有资金进场后存在资金监管的安全性问题，以及资产处置后的资金回笼问题。
4.整体交易结构极为复杂，该案例运用了股权让与担保等极为少见的强管控担保措施，法律层面的效力性论证以及最终落地执行都存在极大难度和困难。
典型意义
近年来，房地产市场出现了很大变化，房市变成了低调的买方市场，个别开发商深陷债务危机，甚至触发资产负债表衰退风险，导致楼盘面临烂尾风险。这导致银行、建筑企业、上下游供应商、商品房消费者等利益主体都被裹挟其中。
保交楼作为稳房市的重要举措受到了高度重视，各地各类保交楼机制应运而生，决策层也拆除了安置在开发商之上的“三条红线”，代之以支持房地产融资的“三只箭”（信贷、股权、债券），迅速刹住了楼盘烂尾的多米诺效应。
本案中，国有资金为避免触碰房市的复杂利益关系，尽量促成保交楼的交易结构，有助于降低房市的风险烈度，缓解市场风险。通过将近2023年一整年的努力，我们代理的上述案件中，涉案国有资金证在有序回笼，同时房地产项目能够完成预期目标，按照购房合同的约定实现交房。这是本案的重要亮点之一。
目前国内的新房属于典型的跨期交易特征，购房者一般主要通过首付+按揭等方式，已经提前向开发商支付了房款，且根据目前的预售销售款的使用流程，购房者其实不能直接监控到其预付销售款的使用过程，一旦预售销售款被挪用，商品房烂尾，很容易导致购房者“房钱两空”。我们在代理本案的同时，也在跟进相关不法销售人员所涉及的欺诈销售案件，该案件通过公安部门正在立案调查；此外，还借助相关行政监管部门的力量，对回笼资金加以监管，对商品房消费者形成了保护，防范购房者“房钱两空”。这是本案的重要亮点之二。
综上，在本案的代理过程中，既实现了项目顺利交房的民生保障目标，具有保交楼项目的典型性；也保障了进场国有资金的合规性和安全性，股权让与担保等专业方案的运用和落地执行，具有法律层面的专业性，具有广泛的社会影响，以及正面的引导意义。
案例二、以“债务重组+合伙企业投资”联动方式设计股转架构化解原交易僵局，以股权收购方式实现委托人资产收购目的的专项法律服务案
关键词：股权收购 重组 法律尽职调查 房地产
案件概要
县城新区XX地块坐落于温州市苍南县XX路，由B集团项下XX公司（以下简称“项目公司”）于2021年07月01日以25.06亿元获取，溢价25.3%。作为苍南未来规划发展方向，该项目集聚苍南新城“高浓度”资源—衔接台商投资区台商小镇、省级开发园区，配套优质学区资源和城市中心商业10万㎡B广场，依托300亩城市滨河公园萧江湿地公园、“全国最美书店”苍南书城、台商风情商业街等城市精萃配套，打造成集行政办公、商贸金融、文化体育、休闲娱乐和生活居住等功能为一体的现代化区域核心。
由于B集团目前阶段性资金承压，三道红线触警，融资渠道收窄，导致项目资金紧缺。B集团寻求低息资金替换项目公司前融、部分项目资金以及替换原有自身的投入，进行缩表瘦身从而适应当前市场形势。
浙江XD系上市央企，具备房地产开发一级资质且信用良好。浙江XD与B集团在宁波已就某项目纾困开展过合作开发，浙江XD获悉B集团上述情况后，发挥其在地产领域深耕多年资源优势，积极承担央企责任，助力地产民企纾困解难，促进协同发展。
基于此，本所CS地产律师团队接受收购方委托提供法律尽职调查及协议起草专项法律服务，本专项法律服务针对国企和民企合作开发设计了独特的股权合作架构。方案以股东原始自由资金投入为安全垫，通过部分股权收购、部分间接债权投资方式向项目注入资金。通过搭建有限合伙结构，将剩余股权及股东债权作为有限合伙劣后级出资，实现了项目封闭管理、封闭运作，以股东原始投入担保委托人增量资金投入，在不增加合作方负担的情况下，解决了委托方投入资金风险控制需要，实现了项目有效盘活，维护了地方稳定。
本所律师基于方案设计起草专业完善的投资合作协议等交易文件，目前委托人已与B集团方达成合作，以债务重组+合伙企业投资的方式对项目公司进行实质性重组。
典型意义
本专项法律服务的亮点在于：房地产项目开发投资规模大、开发周期长、项目风险大，近年来，一二线城市土地价格高位横盘，地产行业融资政策不断收紧，土地新政持续发酵。随着市场持续下行，房企流动性普遍承压，烂尾项目盘活成为地方政府、房企、施工单位、金融机构、消费者等多方关切问题，同时也面临着缺乏有效担保资产，无法取得融资盘活项目的现实困境。
本尽调及协议专项法律服务针对国企和民企合作开发设计了独特的股权合作架构，围绕项目本身特点，巧妙设计交易结构，以本项目存量担保融资资金增量，封闭运作，有效化解了融资难题，盘活了项目，实现了多方共赢，对当前大量房地产烂尾项目盘活方案设计具有典型意义。