浅析商业地产转租情形下解约清场的各方利益要点

近期，我们的客户在运营某商业地产项目的过程中遇到了解约清铺的难题，特向我们发来法律咨询问题。事情的经过为，出租人将商铺出租予承租人，承租人在征得出租人同意的情况下对外转租给次承租人，现因承租人经营困难，未按约向出租人支付租金，从而触发了租赁合同约定的解约条件，出租人据此发出解约通知，并要求收回商铺，但次承租人拒绝搬离商铺。
在一般的商业租赁合同中，转租条款是必备条款，但一旦涉及解约以及清场，如涉及转租，次承租人往往基于与承租人之间不存在直接的合同关系，拒绝配合清场，导致商业地产项目运营受阻，从而损害出租人的利益。
本文将结合之前项目经验，就商业地产转租情形下解约清场之重点法律风险以及相关实操建议进行分析与探讨，以期为商业地产项目规避或缓释相关风险。
一、租赁合同解除情形下，次承租人何去何从
出租人基于合同相对性原则，在承租人违约并触发解约条件后，可主张解除租赁合同，此时转租合同是否有效，以及次承租人可否继续使用租赁房屋是重点问题。
（一）转租合同有效、无效、效力待定？
《民法典》（2021年1月1日起施行）第七百一十八条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”其第七百一十六条第二款的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
从上述法律规定来看，法律并不直接否定未经出租人同意下转租合同的效力，而是在出租人知道或应当知道的前提下引导出租人积极行使权利，规定出租人行使租赁合同解除权的除斥期间为6个月。因此一般而言，转租合同应为有效合同，如果出租人解除租赁合同并要求次承租人搬离的，次承租人可以向承租人主张违约责任，但是出租人不得据此主张解除转租合同或主张转租合同无效。
在司法实践中，法院通常认为租赁合同与转租合同互相独立，出租人与承租人之间的租赁合同解除的情形下，承租人与次承租人之间的转租合同并不当然解除或无效。如在（2022）浙0109民初727号房屋租赁合同纠纷一审民事判决书中，浙江省杭州市萧山区人民法院认为租赁合同、与租赁合同系两份相对独立的合同，在出租人与承租人之间的租赁合同解除的情形下，承租人与次承租人之间的转租合同并不当然解除。同样地，在（2022）渝0113民初10085号房屋租赁合同纠纷一审民事判决书中，重庆市巴南区人民法院认为：“在法理上即使出租人不同意承租人向次承租人的转租而行使合同解除权，从而造成出租人与承租人之间的租赁合同解除，其法律后果也只是因租赁合同的解除导致承租人不能按照转租合同的约定向次承租人履行转租房屋的交付义务，并由此向次承租人承担违约责任，其并不会必然导致承租人与次承租人订立的转租合同无效。”
（二）保护出租人还是次承租人？
在目前的司法实践中，法院通常会综合考量租赁合同以及转租合同约定、合同实际履行情况、各方过错等进行判断，相关裁判规则具体总结如下：
1．转租以承租人租赁权的存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人无权继续主张租赁权利
在（2020）苏01民终9880号房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，江苏省南京市中级人民法院认为：“由于转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利就没有了依据。次承租人返还租赁物而丧失占有的，可以基于转租事实向承租人主张相应的责任。”
在该案中，出租人因承租人未及时缴纳房租，与承租人协议解除租赁关系，并通知次承租人腾房。法院判决，次承租人应及时腾房，未及时履行腾空房屋义务，应支付相应占有使用费，如有相应损失，其应向承租人另行主张。
2．如次承租人就租赁合同解除存在过错，则无权继续承租、使用租赁房屋
在（2021）粤01民终23637号二审民事判决书中，租赁各方达成了补充协议，约定如承租人单方违约终止合同，次承租人将承租人现使用的场地一并承租，并整体承继承租人在《租赁合同》中所有权利与义务，该条款实质也保护保障次承租人避免因承租人自身的违约行为而丧失对租赁物租赁、使用的权利。广东省广州市中级人民法院认为：“承租人与次承租人之间的租赁合同关系建立在出租人与承租人签订的租赁合同基础之上，如果承租人违约导致出租人与承租人之间的租赁合同解除，承租人丧失租赁权，转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不终止，此时有可能导致无过错的次承租人的合法权益受到损害……”故次承租人能否依据该款约定继续承租、使用案涉房屋的关键在于审查次承租人对于租赁合同解除是否存有过错。
在该案中，法院查明租赁合同系因次承租人未经出租人同意擅自对外转租物业而被解除，其对于租赁合同的解除存有过错，法院判决次承租人主张其依据补充协议的约定有权替代承租人继续承租案涉房屋，有违公平、合理原则，最终不予采纳。
（三）小结
我们理解，是否为有权处分并非影响转租合同效力的主要因素，出租人与承租人之间的租赁合同解除，承租人与次承租人之间的转租合同并不必然解除，需综合考量租赁合同以及转租合同的约定、合同实际履行情况、各方过错等判断次承租人能否继续主张租赁房屋的使用权。
二、出租人是否可以要求次承租人清铺和/或主张房屋占用费？
基于以上第一部分的分析，那么租赁合同解除后，出租人是否可以直接要求次承租人腾房，如次承租人不予配合，出租人如何主张房屋占用费，可否进行强制清铺呢？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第十三条规定赋予了出租人相应的权利，即“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”根据上述规定，出租人可请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，从而突破了合同相对性关系。同时，如果租赁纠纷进入了诉讼程序，则可以参考北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（京高法发〔2013〕462号）第17条规定，“出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。”
三、租赁合同解除的前提下，次承租人如何保护自己的利益？
《民法典》第七百一十九条规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”
（一）救济措施的设置目的
从上述规定的内容及设置目的来看，有助于及时弥补出租人因承租人违约可能导致的租金损失，亦有利于次承租人更迅速地通过代付租金的方式维护其转租关系的稳定，其实质是为了保障次承租人对租赁物的占有、使用和收益的权利得到顺利实现，不因承租人未支付租金，出租人要求解除租赁合同并收回租赁房屋而导致次承租人无法继续使用租赁物、妨碍合同目的无法实现的情况发生。需要注意，上述法律规定明确了次承租人对其是否代承租人清偿具有选择权，而非必须代为清偿，即该等代为清偿权系权利，而非义务。
（二）行权时间节点
就该等救济方式的适用前提而言，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009版）第十六条将承租人可以代为支付的前提规定为“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时”，而《民法典》将其简化为“承租人拖欠租金时”，即无需等到承租人拖欠租金的程度严重至触发出租人的单方解约权，而是只要承租人出现拖欠租金的情形，次承租人即可代承租人支付欠付的租金和违约金。
（三）对出租人不具有法律约束力的情形
（1）转租期限超过承租人剩余租赁期限
《民法典》第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”
上述条款明确规定，除另有约定外，转租期限超过承租人剩余租赁期限部分的约定对出租人不具有法律约束力。该条款在司法实践中亦普遍适用，如在（2022）湘10民终1584号租赁合同纠纷民事二审民事判决书中，湖南省郴州市中级人民法院认为：出租人与承租人签订的《永兴县服务大楼承包经营合同》约定承包期限届满日为2027年12月30日，而承租人与次承租人签订的《租赁合同》约定租赁期限届满日为2037年5月31日，租赁期限超过了剩余承包期限，依照上述法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限，且出租人与承租人又无另外约定的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。
（2）未经出租人同意转租
《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
上述条款虽未明确规定未经出租人同意转租，转租合同对出租人不具有法律约束力。但结合司法实践来看，如在（2021）川民再9号房屋租赁合同纠纷再审民事判决书中，四川省高级人民法院认为：“未经出租人同意的转租合同对出租人无约束力，不能对抗出租人。”即次承租人能否代为履行，主要看转租时是否经过出租人同意，如果事先未经出租人同意，出租人可不同意次承租人代为履行，直接单方解除租赁合同；如果转租经出租人同意，次承租人要求代为履行的，那么出租人则无法直接单方解除租赁合同。
（四）小结
据此，结合我们的实务经验，如因承租人拖欠出租人租金，出租人要求解除租赁合同，而次承租人要求继续履行转租合同且无过错的，从保护次承租人的利益出发，次承租人可要求代承租人支付租金和违约金。在实践中，需要注意行权时间节点及程序，以及对出租人不具有法律约束力的例外情形。
植德建议：
综上，对于转租情形下的解约清场风险防控，我们分别从出租人角度和次承租人角度总结提示如下：
1、从出租人的角度而言：
1.对于合同签约过程进行管理，在租赁合同中明确约定承租人转租的前提条件以及违约后果，如约定：（1）未经出租人书面同意，承租人不能转租、分租、与他人交换或共同使用出租商铺、委任或准许任何第三方经营或管理出租商铺或发生其他非承租人自用行为。若发生擅自分租或转租的情形，即视为承租人违约，出租人有权单方提前解除租赁合同，收回出租商铺，没收租赁保证金等违约责任；（2）转租产生的一切税费由承租人自行承担；（3）承租人保证不会对出租人在租赁合同项下的收益带来不利影响，如有，应予以赔偿；（4）如涉及租赁合同提前解除的，应配合出租人协调次承租人进行腾房，并对次承租人的义务承担连带保证责任；等。
2.对于合同履行过程进行管理，如租赁合同解除，但涉及次承租人或其他实际使用人使用租赁房屋的，出租人可以先采取书面通知的方式要求承租人以及次承租人或实际使用人腾房，如果次承租人或实际使用人不予配合的，可采取诉讼/仲裁方式，向承租人以及次承租人或实际使用人主张逾期腾房的房屋占用费等费用，并视情况实施强制清铺。
2、从次承租人的角度而言：
次承租人可结合自身需要，如希望继续使用租赁房屋的，可关注租赁合同的实际履行情况以及纠纷处理进展，如出现承租人拖欠租金的情形，可视情况行使代为清偿权，但同步需要与承租人达成一致，不再另行向承租人支付租金，如超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。